Acheter son logement principal : bilan des pertes depuis deux ans !
Comme le montre le graphique ci-dessus, depuis 130 ans, l’immobilier américain n’a jamais créé de valeur hors inflation, à part entre 2000 et 2005. A noter que cette création de valeur est violemment en cours de correction actuellement… et que tout va rentrer dans l’ordre en 2011 par rapport aux normes historiques.
En France, l’immobilier est régi par la même mécanique, en dehors du fait que la seconde guerre mondiale a plus fortement impacté les prix et qu’un rattrapage à la hausse a été nécessaire à partir des années 50.
Mais bon, tout le monde s’accorde à dire que l’immobilier ne fait que monter à long terme.
En attendant, du fait que je suis provocateur dans l’âme, je vous propose de chiffrer les pertes de ceux qui ont acheté un logement principal de la catégorie qui monte tout le temps à long terme…
Prenons un appartement dans une grande ville de province à 160.000 euros. Acheté en 2008.
Il faut compter une dépense chez le notaire et l’agent immobilier en moyenne de 16.000 euros, frais incompressibles dans le cadre d’une transaction classique.
Ensuite, vient la chute des prix des m². Disons 20.000 euros pour une vente rapide qui permettrait de retrouver sa mise. Oui, je connais le discours de mes détracteurs : tant qu’on n’a pas vendu, on n’a pas perdu. Sauf qu’on n’a pas vécu non plus un an en Thaïlande ou ailleurs avec le même argent qui a disparu…)
Ajoutons les deux taxes foncières de 900 euros, soit 1800 euros de frais.
Plus subtil, analysons les frais bancaires de remboursement d’emprunt (nous partons du principe que 100% a été financé par la banque, car dans le cas contraire, le locataire devrait bénéficier d’un capital placé pour assurer une comparaison équitable). 176.000 euros empruntés exigent assurance décès incluse, autour de 1150 euros de remboursement, à 4,65% de taux.
A surface identique, dans des villes comme Rennes, Toulouse…, on trouve des biens équivalents pour 600 ou 700 euros de loyer mensuel. Nous avons donc là une dépense supplémentaire de 500 euros, à multiplier par 24 mois. Nous obtenons un surcoût de 12.000 euros, duquel il faut retirer la prime sarko qui permet de déduire les intérêts.
En face, en tant que locataire, vous avez une dépense de loyer de 15.000 euros environ pour deux ans. Il s’agit du fameux argent jeté par la fenêtre… dans la poche de votre propriétaire.
15.000 euros d’un côté en tant qu’andouille de locataire contre 47.000 euros en tant que nouveau propriétaire avisé d’un bien qui ne fait que monter à long terme…
Techniquement, comme annoncé dans de nombreux éditos depuis 2008, les personnes qui ont choisi la location peuvent se permettre de partir vivre un an au soleil sans travailler, compte tenu de l’économie réalisée. En revenant, ils pourront acheter à leur tour un logement principal et se retrouver au même niveau financier que les propriétaires, heureux si j’ose dire, de 2008. C’était le cas en 2008. C’était le cas en 2009. 2010 ?
La décennie 2010 – 2020 va modifier considérablement les règles du jeu patrimonial en place depuis les années 60. Attention à ne pas vous faire avoir comme la génération japonaise des années 80 dont tous les actifs sont partis en fumée. Même si vous considérez que la France et le Japon sont des situations différentes, les chiffres sont formels : il faut détenir un bien pendant au moins dix ans, dans un marché immobilier qui monte chaque année de 3 ou 4% pour compenser le surcoût des frais financiers, des frais de notaires et d’agence immobilière. Toute vente prématurée coûte de l’argent et surtout, toute année où les prix ne montent pas, se révèlent désastreuses au niveau de l’aspect financier d’un achat de logement principal.
Charles Dereeper
Article extrait de la lettre « VOTRE ARGENT : gagnez +10% par an »
71 réactions
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yoananda
16 mars 2010 11:26
Bravo, il faut tordre le coup a cette idée reçu de « je loue, je jette mon argent par les fenêtres » ... bien ancrée dans les psychisme des classes moyennes et supérieures.
Ils oublient vite que pour la plupart, au lieu de louer un appart, ils louent une somme d’argent (qui a servi a acheter le logement à crédit), et donc au final, c’est effectivement l’augmentation de la valeur du bien qui joue. Augmentation toute virtuelle en période de bulle.D’autre part, a cause du nouvel environnement énergétique (pic oil) et donc, de la fin de la croissance, il n’est plus possible de tabler sur une hausse de l’immobilier tel qu’on en a connu ces dernières années.
Les taux sont artificiellement bas en ce moment, ce qui fausse la donne a cause d’un effet loupe temporaire. Mais, comme la France est sur la sellette et que la note de ses bons aux trésors risque d’être dévaluée bientôt, les taux vont remonter, et a ce moment la, ça va faire mal !
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Romain Desbois 16 mars 2010 18:51je ne suis pas d’accord du tout.
Etre propriétaire de sa résidence principale reste toujours rentable que de payer un loyer.
L’on achète non pas pour spéculer à la base mais pour se loger.Même si l’achat se fait à crédit (dont une bonne part des intérêts sont déductibles de l’IRPP), au bout il reste quand même le bien. (je modère néanmoins mon propos du fait des impôts fonciers, impôts scandaleux)Alors qu’au bout de 60 ans de loyer payé à un propriétaire, il ne reste rien voire on se fait virer bien avant.
A moins de vivre à l’Hotel , luxe réservé à quelques privilégiés ou enfer réservé à des sans logis (colorier les étoiles svp), nous avons tous besoin d’un toit. Autant que ton toit soit à toi
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yoananda
17 mars 2010 09:57
Rahh c’est fou !!!
Y en a qui refusent de penser, tout bonnement.
Contrairement à ce que tu crois, le locataire n’a pas « rien » a la fin, mais un capital.
Il existe des calculateurs sur internet pour comprendre ce qui se passe.
Mais bon ... au moins avec des gogos comme toi, les agences immobilières ont de beaux jours devant elles. lol
Enfin, heureusement, tu es de moins en moins nombreux, comme le prouve cet article. Il y a un changement en cours, les gens commencent à se rendre compte que quand d’autres pensent à leur place, c’est pas forcément dans leur intérêt ! -
Romain Desbois 17 mars 2010 11:24yoananda
tu fais partie de ceux qui croient que celui qui n’a pas le même avis est con !
Figure toi que je suis propriétaire depuis vingt ans et cela fait cinq ans que je paie plus de crédit. Du coup ce que je donnais ou donnerais à un propriétaire comme loyer (déduction faite des impôts fonciers) c’est tout bénef.
Je sais tenir mon budget et je peux te dire qu’il n’y pas photo. Je ne suis jamais a découvert et n’ai aucun crédit à la consomm.Mais bon c’est vrai que les loueurs perdent de l’argent , c’est connu. Ils louent par philanthropie.
Je ne vous traite pas de gogo... même si je le pense
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jondegre
16 mars 2010 11:33
en complément de l’article au demeurant fort intéressant , une petite visite sur bulle immo s’impose pour comprendre l’arnaque immobilière actuelle, des prix qui ont plus que doublé en dix ans pour des salaires flat et une précarité du travail qui s’étend, mais comme ya bcp de monde qui en croque, chut...
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piroliat
16 mars 2010 12:36
le petit comptable nous la joue madame irma
lui qui voulait taxer les retraites ;
retourne à ton boulot ! -
« O »
16 mars 2010 12:38
Article mensonger qui racole pour le site commercial de l’auteur. Ce n’est pas du journalisme citoyen c’est de l’arnaque.
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sleeping-zombie
16 mars 2010 12:57
En un mot : Enfumage.
Prendre l’exemple d’une crise immobilière et bancaire, qui « frappe » doublement les nouveaux propriétaire et en conclure sur la « sagesse » de la location, c’est fallacieux.
La seule chose que tu prouves, c’est qu’il valait mieux acheter en 2009 qu’en 2008, mais ça change rien au fait que le locataire jette son argent par les fenêtre.Grosse parenthèse :
L’investissement immobilier est effectivement une grosse idiotie quand on doit prendre un crédit pour ça. Ca reviendrait à dire « je suis plus compétent qu’une banque pour faire fructifier de l’argent ».
Mais de toute façon, un mec qu’a pas d’argent (vu qu’il emprunte) et qui espère vivre sans rien produire (j’achète-je loue-je revends : où est le service la dedans ?), il mérite de se retrouver la gueule au sol.
Et l’argenté qui veut faire pareil mérite de perdre son capital, mais hélas ça arrive pas.
L’immobilier ne devrait être vu comme un investissement financier que quand il y a une réelle utilité sociale. C’est à dire la construction, et rien d’autre. -
Daniel Roux
16 mars 2010 13:08
Il y a au moins un poste que l’on ne peut pas ajouter sans fausser le résultat final sur la valeur d’achat d’un bien, c’est le coût de l’emprunt.
Le taux du crédit ne concerne que l’argent emprunté. Il s’agit de 2 postes budgétaires différends. C’est comme si vous écriviez que le coût de la voiture, c’est le prix de l’objet + les intérêts de l’emprunt.
Vous empruntez souvent pour le premier bien, mais beaucoup moins sur le second financé en grande partie par la vente du premier et il vous reste même du cash quand vous achetez plus petit au moment de la retraite.
Un autre point : Se loger est un besoin primaire. Les locataires, qui n’ont que leur salaire pour vivre, sont à la merci des hausses de loyers plus ou moins égales au taux d’inflation mais aussi du propriétaire qui peut récupérer son bien à la fin du bail de 3 ans. S’il n’a pas de chance, le locataire devra payer un déménagement et des frais d’agence tous les 3 ans, sans compter le soucis d’en trouver un autre.
Acheter son logement, c’est à la fois préserver son capital de l’inflation, (inexorable d’une année sur l’autre de perpète les oies jusqu’à aujourd’hui) et s’assurer un toit.
Une dernière remarque : Quoique vous achetiez, actions, pétrole, café, or ou logement, si vous l’achetez au plus bas cours pour le revendre, 1 ou 2 ans plus tard, au plus haut, vous subirez une perte et adieu vos vacances en Thaïlande.
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le naif
16 mars 2010 13:14
@ l’auteurVotre calcul est erroné , non seulement parce que vous n’intégrez pas toutes les charges inhérentes à la location ( on paye la taxe d’habitation en tant que locataire), mais surtout, lorsque vous écrivez : " 15.000 euros d’un côté en tant qu’andouille de locataire contre 47.000 euros en tant que nouveau propriétaire avisé d’un bien qui ne fait que monter à long terme…" le bon calcul c’est 47.000 - 15.000 = 32.000 car le futur propriétaire ne paie pas de loyer, par conséquent c’est la différence entre cout d’acquisition et cout de location qu’il faut prendre en compte.
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plancherDesVaches
16 mars 2010 13:36
Une chose par contre sûre est qu’il y a de plus en plus de maisons à vendre aux US.
Et notamment des maisons 3 chambres pour 1 (un) dollar....
J’en pleurerais presque pour ces propriètaires qui exploitent les locataires alors qu’ils vont bientôt ne plus trouver de locataires... :/-(
Déjà que les sociétés de location-gérances de résidences de vacances ont quelques soucis...-
Alois Frankenberger
16 mars 2010 15:10
Si elles sont bien situées, j’en achèterais 1000 d’un coup et puis je le revendrai à 1000 dollars pièce sur Ebay !
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plancherDesVaches
16 mars 2010 15:24
Fais, Alois, fais.
Même les banques américaines qui ont récupéré ces maisons préfèrent les détruire...
CONsommation, quand tu nous tiens... -
Alois Frankenberger
16 mars 2010 17:18
Le terrain, il vaut quand même plus qu’un dollar non ?
Pourrais y planter des patates ou y faire paitre des moutons ... -
plancherDesVaches
16 mars 2010 21:08
Fais, Alois, fais.
Si tu n’es pas milliardaire, tu te feras toujours rouler.
Fais , Alois.
Et... ça ne te gène pas de faire la pute... ???
Moi, si.
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pallas
16 mars 2010 14:57
Que dires des loyers impayer par des locataires indélicats qui squattent les logements, auquel la police ne les déloge pas, ruinant le petit propriétaire qui lui n’a que ses yeux pour pleurer, face a des délinquants, protéger de surcroit par l’etat.
Que dire de la proposition de quelques elus de gauche voulant encore accentuer cette injustice ?.
Que dire des squatteurs qui rentrent illégalement dans un logement, et qui au bout de 48 heures sont protégé par la loi française, crée par la gauche.
Les délinquants peuvent squatter avec le consentement de l’etat.
Comment un petit propriétaire peut louer si l’etat ne le protege pas un minimum ?.
Les petits propriétaires, paie des impots, double peine, alors que le squatteur est au frais du contribuable.
Apres ont dit que la France est au bord de la faillite économique ? faut assumer ces choix et ces responsabilités.-
plancherDesVaches
16 mars 2010 15:20
Effectivement, Pallas.
Tant qu’à faire, autant avoir le beurre et l’argent du beurre.
(en principe, si tu veux du fric, il faudrait tout de même assumer ta part de risque, non.. ???) -
pallas
16 mars 2010 15:51
J’en est strictement rien a faire des gens qui ce victime pour justififie pour squatter des logements a des petits proprietaires, il n’y a aucunes excuses a agir de la sorte.
Le vieu refrain communiste ou soit disant socialo, je m’en contre fiche epperdument.
Un petit proprietaire a le droit d’acheter et par cette egard d’etre proteger par l’etat.
Ne confond pas les gros proprietaires foncié et les simples petits proprio qui sont ecrasé sous les chargres et impots.
La France va mal ? ah oui tien donc, il n’y a plus bcp de recettes, vu que la classe moyenne est laminé, dur dur pour renflouer les caisses de l’etat ?.
La victimisation ne marche pas, de plus rien ne justifie qu’un squatteur au bout de 48 soit soit proteger par loi, cela est de l’injustice.
La societe française est corrompu et forcement, la societe entiere s’ecroule, le cas de la Grece est suffisement Eloquant il me semble pour y reflechir.
Je peut aussi parler de l’injustice que font par les Notaires lors de l’achat d’un bien immobilier, la commission donné est bien trop grande, les Notaires sont aussi un fléau.
La societe est corrompu du bas de l’echelle, du petit délinquant, jusqu’au politique, financiers, banque, au final, le travail de la classe moyenne s’ecroule, et donc la societe s’ecroule.
Bienvenu dans la realité economique, a force de jouer avec le feu ont se brule, la Grece en est l’exemple, mais la France arrive au meme point que la Grece, cela s’appel l’ecroulement de l’etat, bienvenu dans la Phase 2 de la crise, la Faillite des Etats.
A bon entendeur, salut !!! -
plancherDesVaches
16 mars 2010 16:22
Effectivement : « rien à faire des gens... »
Et c’est ainsi que la montée de l’individualisme a permis de mettre au pouvoir un fléau de droite.
Je ne sais plus quelle association du droit au logement a constaté que le nombre de logements total en France permetterait de loger tout le monde...
Tant que le rentier existera, il devra exploiter un moins riche. C’est d’ailleurs son but dans la vie. Et c’est ce qui donne la joyeuse crise actuelle avec ses cohortes de chômeurs.
Merci aux rentiers et divers exploiteurs.
Sinon, Pallas, vous avez raison de faire de la victimisation. Ce sont toujours ceux qui ont le plus qui se plaignent le plus. Un réflexe, sans doute. -
titi
17 mars 2010 07:53
Comme vous dites « il existe des assurances »...
IL existe des assurances contre les impayés, contre le vol, contre les tags, contre le vandalisme, contre le chomage contre ceci contre celà... tout ce qui est du ressort régalien de l’Etat : assurer la sécurité des revenus, des biens de l’activité.
Et après vous vous étonner que ces mêmes bailleurs ne veulent plus financer un état qui ne sert à rien... -
foufouille
17 mars 2010 14:08
le pass-grl est deductible des impots
99pc des bailleurs sont des marchands de sommeil
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plancherDesVaches
16 mars 2010 16:23
Non, Deneb.
C’est l’excés de propriètè qui se tue par lui-même.
Comme tout excés d’ailleurs. Je ne fais que ré-inventer l’eau chaude en écrivant cela. -
Romain Desbois 16 mars 2010 19:10Deneb
je ne sais pas si vos vêtements sont votre propriété ou si ils doivent être à la collectivité. Dur à gérer.
On ne peut pas avoir leurre et l’argent du leurre
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pallas
16 mars 2010 16:39
Faut arreter de déliré, avec le communo socialisme a deux francs.
Si tu justifie le squat d’un bien immobilier d’un petit proprietaire, alors tu justifie toutes les formes de délinquances, il y a toujours des excuses pour les délinquants, ce sont eux qui e victimise.
Maintenant ne te plain pas de la délinquance, assume les conséquences de tes choix, jusqu’au bout, et crois moi tu va les assumer, et sa sera bon grée ou malgré, mais tu aura de quoi te plaindre.
Tu pourra toujours pleurer envers l’etat, mais celui ci n’a plus d’argent, vu que les gens que tu méprisent sont ruiné, plus de sécu, plus de forces de police, délinquence partout, une anarchie partout, bienvenu dans ce monde que tu désire tant.
Tu pourra toujours expliquer les responsabilités a tes enfants hein ?-
plancherDesVaches
16 mars 2010 17:16
Je m’excuse de vous demander pardon, Pallas, mais chute du système actuel, je ne le pleurerai pas. Car je gagne de l’argent en BOSSANT. Et non en étant rentier à exploiter des locataires.
Et, perso, je suis même fier d’avoir inculqué ça AUSSI à mes enfants.
Ce sont par contre les rentiers et accumulateurs de richesse qui sont responsables de la crise actuelle.
Et les états ont été OBLIGES de les suivre (ou plutôt, de se soumettre)
A cause des « petits » proprios.
Ne pas venir me dire que je défends les squatters. Mais... plutôt se poser la question : POURQUOI y-t’il des squatters ?
Certainement parce que le système marche « trop » bien, non.. ???
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fifilafiloche
16 mars 2010 16:46
Je suis toujours étonné lorsqu’on aborde le sujet du logement comme véhicule « d’investissement ». Il s’agit avant tout d’un besoin primaire.
Comme précisé par l’auteur, avec ses frais d’entrée et de sortie exhorbitants, sa nature dégradable, sa liquidité minimale, son manque de diversité, un logement ne peut être qu’un investissement de pauvre qualité par rapport à l option de capitaliser ses excédents de trésorerie sur des supports liquides, aux frais nuls, détaxés, diversifiés comme l assurance vie par exemple, tout en payant un loyer.L ’investissement pierre se raisonne de manière différente, comme la nutrition. Il s’agit d’un investissement sur le long terme en santé et bien être. Et là aussi, l’option de la location, de par la flexibilité qu’elle autorise, semble la meilleure option. Un changement de vie professionnelle, un départ à la retraite, un enfant en plus ? La location laisse une liberté totale au locataire de s’adapter à ses cycles de vie, alors que la propriété rend la mobilité coûteuse et stressante.Vous l’aurez compris, je suis un locataire heureux ;o)-
plancherDesVaches
16 mars 2010 17:21
C’est aussi ce que se disent les Gens du Voyage.
Et cela arrange bien AUSSI les financiers : lorsque l’on est obligé de bouger pour raison professionnelle : on est obligé de refaire un crédit si l’on veut acheter et cela rapporte un maximum aux banques.
Un rentier peut dormir sur ses deux oreilles. La flexibilité, il s’en tape. Celle des autres lui rapporte bien. -
Asp Explorer
16 mars 2010 22:37
Un aspect important de l’acte d’achat est la pression sociale. La jeune épousée qui apprécie un homme « qui s’engage » pour au moins trente ans. Les parents qui sont si contents d’aider le petit « qui s’installe ». Les collègues qui sont persuadés que si on n’a pas un crédit sur le dos à trente ans, on a quand même un peu raté sa vie.
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Renato
17 mars 2010 10:42
Salut fifilafiloche ,
La ou je te rejoint c’est qu’une acquistion doit faire partie d’un projet de vie et qu’il doit être fait en conscience comme tu le fais .
Par contre dire que la location est la meilleure option n’est pas objectif , cela dépend de ton projet de vie, de ta sensibilité etc....
J’ai quelques exemples autour de moi.
Bienvenue dans la confrérie des locataires heureux
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Canine
16 mars 2010 18:16
Une simple question :
"Techniquement, comme annoncé dans de nombreux éditos depuis 2008, les personnes qui ont choisi la location peuvent se permettre de partir vivre un an au soleil sans travailler, compte tenu de l’économie réalisée. En revenant, ils pourront acheter à leur tour un logement principal et se retrouver au même niveau financier que les propriétaires, heureux si j’ose dire, de 2008. C’était le cas en 2008. C’était le cas en 2009. 2010 ?"
1)Pourquoi voudraient-ils devenir propriétaire en revenant, alors que vous venez d’expliquer longuement que c’était une mauvaise idée ?
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pseudo
16 mars 2010 20:56
A la question vaut il mieux être propriétaire ou locataire ?
Ils sont rare les propriétaires qui rêvent de devenir locataire !Mais ils existent + 50 % des Français qui sont locataire forcer par leur revenu ou par choix.Les avantages du locataire sont la mobilité, aucun souci de travaux et d’entretient, de taxe foncière, de dégradation, de sinistre, de revente.Les avantages du propriétaire sont de pouvoir capitaliser un patrimoine, de pouvoir bricoler, d’avoir une assurance vie en cas de décès par le remboursement du prêt, de pouvoir rembourser son prêt un jour et posséder son logement.-
Asp Explorer
16 mars 2010 22:34
Moyennant quoi deux millions de francs, c’est cher payer la joie de pouvoir faire des trous dans les murs de votre trois-pièces parisien.
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foufouille
17 mars 2010 14:11
"Les avantages du locataire sont la mobilité, aucun souci de travaux et d’entretient, de taxe foncière, de dégradation, de sinistre, de revente."
cool la vie du locataire
il est ou ton bailleur ?
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moebius
17 mars 2010 00:35
A long terme ça rapporte certainement plus qu’un de ces mirobolants PEA... Mais ceci dit, pourquoi dépenser autant pour avoir la joie de percer le mur pour y faire un trou dans lequel viendra s’engager la cheville et la vis qui supportera le crochet qui soutiendra le poster sous verre du Che avec le béret qui regarde dans le lointain ? Pourquoi ? mais pourquoi donc ? hein ! Alors que pour le prix modique d’une masse et d’une barre a mine vous pouvez percer le mur pour vous inviter chez vos voisins
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Christoff_M
17 mars 2010 01:38
Une montée artificielle histoire d’apater le péquin moyen... on se rappelle du monopoly lancé sous DSK pour apater le « petit actionnaire » mouton...
Un geste des banques pour faire saliver le futur endetté...
Une promo des amis du béton poreux, histoire de bien couillonner une dernière fois le pigeon du système capitaliste, en l’appelant l’heureux propriétaire pour le flatter...
Et le système est reparti avec les memes familles de nantis qui font en sorte que les vaches à lait et les veaux se reproduisent et travaillent toute leur vie en leur versant une rente !!!
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Christoff_M
17 mars 2010 01:58
Et ne me faites pas croire que les spéculateurs ou les organisateurs de mouvements à la bourse sont des experts ou des gens qui travaillent...
Prétentieux délirants qui n’apportent plus comme leur aïeuls mais qui cherchent par tous les moyens à soutirer, avec des mécanismes complexes qui deviennent vite des machines infernales entre les mains d’adorateurs du veau d’or !!!
Nous sommes arrivés à un tournant, nous pouvons faire fructifier et répartir ou laisser quelques illuminés inspirés par les ténèbres, sectaires, tout détruire en quelques années ce que d’anciens batisseurs ont fait depuis la guerre 45...
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Renato
17 mars 2010 10:24
@ tous :
Effectivement pour le lambda dont je suis, l’acquisition d’un 1er logement ( dans des périodes hautes) n’est pas d’un point de vue strictement financier un bon investissement à court ou moyen terme.
Voici un exemple tiré d’un exemple réel :Simulation d’une acquisition :
Bien acheté en 2001 à 265000 euroRemboursement mensualité sur 15ans : 270.000
Apport, initial 73000€
Frais de notaire : 3000€
Taxe fonciére : 9000€
Travaux sur 15ans : 80.000 €Total dépensé : 435 000 €
Prix de revente possible au bout de 15ans : entre 420 et 450 000 €.
L’opération est donc blanche au bout de 15 ans- Simulation d’une location d’un bien équivalent :
Pour un bien équivalent en location : 1500 € / mois aurait été dépensé sur la même période (15 ans) pour un montant total de 270 000 €
Le locataire se retrouve grosso modo avec 165.000 € de plus au bout de 15 ans ( si il ne l’a pas dépensé par ailleurs ) ce qui lui permettrai de se loger ( prix de loc tjs à 1500 € ) pour grosso modo pour 9 ans de plus
La situation s’équilibre donc au bout de 24ans.
L’interet financier n’existe que sur du long terme et parceque le differentiel entre prix d’achat et de revente est important.
Avec l’évolution des prix de l’immobilier depuis 9 ans je pense que pour le primmo accédant il faut y regarder à X fois avant d’acheter si l’on regarde l’aspect strictement financier..
De mon point de vue la décision d’accés ou non à la propriété ( quand on le peut bien évidemment) doit faire partie d’un projet de vie plus large et mis en perspective sur du moyen terme .
Voila pour ma contribution
A+-
JL
17 mars 2010 10:43
« Le locataire se retrouve grosso modo avec 165.000 € de plus au bout de 15 ans » (Renato)
??? Le propriétaire dispose d’un bien valant 450 000 €, le locataire une épargne de 165000 €, il me semble que c’est le propriétaire qui dispose d’une confortable avance, non ?
Je vous propose un autre raisonnement : chacun, pendant 15 ans a dépensé 270 000 €, l’un pour le loyer, l’autre pour les remboursements.
Si le locataire au départ dispossait d’une épargne de 70 000 € et a pu économiser et placer en plus 3000+9000+80.000, soit 162 000 euros qu’il a placé à des taux d’usure inverse (j’appelle taux d’usure invers les taux scélérats proposés à Mr Toulemonde), il est peu probable que ces 270 000 € aient pris du volume au point de devenir devenir 450 000 !
Mais ceux qui font profession de « logeuses » ont intérêt à dissuader les locataires d’acheter : ça ferait baisser leurs loyers ! -
garlik
17 mars 2010 13:06
Il y a effectivement plusieurs biais dans ce calcul, mais egalement dans le votre, JL.
Reprenons :
« Frais de notaire : 3000€ »
=> Non, un bien de plus de cinq ans achete 265000€ va generer plus de 24000€ de frais de notaire. Et plus encore si vous passez par une agence immobiliere. C’est donc bien pire.« Remboursement mensualité sur 15ans : 270.000 »
=> Non plus. En 2001, en negociant aprement, on pouvait a l’extreme limite esperer un taux fixe de 5% (et encore). De plus, avec les frais de notaire et autres, l’addition initiale se monte a environ 295.000€ ce qui, apport de 73.000€ deduit, donne un montant total a emprunter de 220.000€. Soit un cout total d’environ 320.000€.Petite precision : un tel emprunt represente un effort financier mensuel de 1800 € par mois. Nous ne nous adressons donc pas au proletaire de base... Dans la vrai vie, il y a fort a parier que l’emprunt soit contracte pour 20 ou 25 ans ce qui, dans le cas des 25 ans, represente un peu plus de 1300 € de remboursement par mois pour un cout total de plus de 400.000 €... Mais j’y reviendrai plus tard
Notez que ca reste a la grosse louche, il va de soi que l’on peut egalement beneficier d’un pret a taux zero ou d’autres prets bonifies, ce qui allege la note. Mais la, l’objectif est de donner une idee globale, pas de faire des comptes d’epicier.
« Taxe fonciére : 9000€ »
=> Admettons, meme si je pense qu’une baraque de ce prix la coutera bien plus cher en taxes foncieres...« Travaux sur 15ans : 80.000 € »«
=> 80.000 € de travaux ??? A moins d’acheter une ruine, j’ai un peu de mal a considerer qu’un proprietaire aille depenser 5300 € par an en travaux. Je pense que l’on peut allegrement diviser ce chiffre par 2, soit dans les 40.000€ (soit un effort mensuel moyen de 200 euros tout de meme) ce qui me semble plus raisonnable.»Total dépensé : 435 000 €«
=> compte tenu de ce qui precede ; dans les 460.000€Avec les memes conditions initiales de depart (epargne disponible de 73.000 € et location d’une maison equivalente, que va donc depenser un locataire ? Je dois dire que ca depend un peu du marche de la location au moment et au lieu considere. Combien se loue une maison de 265.000 euros ? Bin ca depend, alors prenons un exemple concret : Rennes. selon le site http://www.pap.fr/, le prix au m2 a la location a Rennes tourne autour de 8 € tandis que le meme prix a la vente est aux alentours de 2500 €. une maison de 265.000 a rennes represente donc une surface habitable de 105 m2. Soit, en location, 840 € (loin des 1500 € annonces).
En supposant un effort financier equivalent pour le locataire »loser« et le propriettaire »winner« , le locataire va donc avoir une capacite d’epargne de 1800-840+200=1160 € par mois, que le proprietaire n’aura pas.Encore une fois, je sais que c’est a la grosse louche et que les loyers sont potentiellement revises chaque annee, mais dans le meme temps on peut aussi esperer que ses revenus augmentent de concert, merci donc de laisser les drosophiles tranquilles. La question qui se pose est donc, avec 73.000 € au depart et en epargnant 900 € par mois pendant 15 ans a un taux pourri de 2%, de combien dispose t’on au final ? Reponse : un peu plus de 340.000 €.
Mais la comparaison est biaisee par le fait que l’on compare un placement tres liquide genre livret A avec un placement ’pierre » (ou parpaing selon ce qu’on achete) peu liquide et avec de nombreuses contraintes. Pour etre vraiment honnete, il faudrait plutot utiliser comme base une epargne de type assurance vie dont le rendement moyen s’etablit aux alentours de 4-5%. Dans ce cas de figure, la reponse dessus devient : 420.000 €
Bilan : bin, dans ce cas la...match nul. Sauf que l’un des placements est bien plus liquide (ie disponible ) que l’autre.
Si on estime maintenant que le proprietaire emprunte sur 25 ans, on refait les calculs et on obtient :
Proprio : total depense denviron 475 k€ (1300 € de mensualites) pour un bien estime a peu pres autant
Locataire : 660 € de capacite mensuelle d’epargne (1300-840+200) soit un capital final au bout de 25 ans de 540 k€Je ne dis pas que louer est mieux qu’acheter. Ni meme l’inverse d’ailleurs. Mais que tout ceci se calcule et se prevoit. Et affirmer peremptoirement que, dans le cas general, l’un est mieux que l’autre, reste une belle annerie. Au risque de passer pour un normand : ca depend.
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bob
17 mars 2010 10:38
L’auteur mélange tout et oublie de manière opportune certains détails :
Tout d’abord le propriétaire repart avec un capital après un certain temps contrairement au locataire qui se retrouve avec sa caution et un appartement à louer. Bien évidemment à chacun de voir quand vendre et quand acheter.
Dans un second temps, les remboursements mensuels sont fixes chez le propriétaires mais peuvent évoluer chez le locataire.
Ensuite, le locataire peut sous certaines conditions ètre expulsé de son logis et ce même s’il paye correctement.
Enfin, après un temps déterminé, le propriétaire ne paye plus rien à la banque car il a remboursé son prêt, en revanche le locataire est condamné à payer ad vitam aeternam.
Le locataire paye aussi la taxe d’habitation.Ceci dit, j’apprécie les propos de l’auteur lorsqu’il prétend que l’immobilier américain n’a jamais créée de valeur hors inflation à part entre 2000 et 2005 : certaines personnes de ce pays sont devenues riches gràce à l’immobilier.
En conclusion, chacun est libre de ses choix mais il apparait surprenant de tenir des propos aussi erronés de la part d’un individu s’affichant comme spécialiste du patrimoine.
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garlik
17 mars 2010 13:22
"Tout d’abord le propriétaire repart avec un capital après un certain temps contrairement au locataire qui se retrouve avec sa caution et un appartement à louer.«
Hum, pas d’accord. Il faut comparer ce qui est comparable. A residence principale comparable (meme lieu, meme surface) louer revient mensuellement moins cher qu’acheter, ce qui signifie que le locataire dispose d’une capacite d’epargne superieure au proprietare.
»Dans un second temps, les remboursements mensuels sont fixes chez le propriétaires mais peuvent évoluer chez le locataire.«
Non, pas toujours. Les taux variables vous connaissez ? Par ailleurs, l’augmentation de loyer suit en general la meme courbe que celle de l’inflation ce qui fait que, en cas d’augmentation du loyer, on peut considerer que son salaire a egalement augmente du meme pourcentage dans l’intervalle. Ou pas.»Ensuite, le locataire peut sous certaines conditions ètre expulsé de son logis et ce même s’il paye correctement.«
Arf ! on voit tout de suite que vous n’etes pas un bailleur ! En France, virer un locataire indesirable releve souvent de l’exploit. Alors un locataire qui paie son loeyr regulierement...
Et quand bien meme, les consequence d’un non renouvellement de bail sont bien moins dramatiques que l’expulsion d’un proprietaire sur-endette. Qu’est-ce qui empeche le locataire de trouver un autre logement ?»Le locataire paye aussi la taxe d’habitation"
Mais il ne paie pas de taxe fonciere. Et cette derniere est au moins aussi elevee que la taxe d’habitation. -
bob
17 mars 2010 20:52
@ garlick
Ben non, louer ne revient pas systématiquement moins cher qu’acheter, tout dépend de la négociation initiale que vous avez réussi à conclure avec la partie adverse. Par ailleurs, si vous admettez que le locataire paye moins cela sous-tend qu’il possède des revenus moindres : son argent n’est pas utilisé ailleurs puisqu’il n’en n’a pas.
En France, les taux variables représentent 10% des emprunts immobiliers, autant dire qu’il s’agit d’une quantité négligeable. J’ajoute que si l’emprunteur ne sait pas lire un contrat en tant que futur propriétaire, il sera susceptible de se faire rouler en tant que futur locataire.
Cela ne change rien au fait que les mensualités du prêt sont stable alors que ceux de la location peuvent changer ( je connais de nombreux exemples de bonnes surprises).Sur l’expulsion de l’appartement, le fait de vendre l’appartement peut permettre à l’acheteur d’expulser les occupants pourtant bon payeurs ( cela est arrivé à plusieurs connaissances). Ceci étant dit, il est vrai qu’il est difficile d’expulser des mauvais payeurs.
Sur le surendettement, pas besoin d’ètre propriétaire pour accéder à cette catégorie, en fait, il est quel est le rapport entre surendettement et logement ? -
garlik
17 mars 2010 22:58
"Par ailleurs, si vous admettez que le locataire paye moins cela sous-tend qu’il possède des revenus moindres : son argent n’est pas utilisé ailleurs puisqu’il n’en n’a pas.«
Humm, vous détournez mes propos. Ce que je dis c’est qu’à habitation comparable le locataire a généralement moins a débourser chaque mois. Ca ne signifie pas nécessairement que le locataire est moins riche mais aussi qu’il a pu faire un choix différent.
C’est donc une question de choix de vie ; soit le locataire profite de cet excédent de trésorerie pour épargner, soit il dépense cet argent (ce qui au final revient au même, l’épargne n’étant jamais qu’une consommation différée dans le temps). Bref, on améliore son niveau / qualité de vie, ce qui l’un dans l’autre est plutôt motivant non ?
Je pourrais parfaitement acheter le logement que je loue actuellement, mais les remboursements seraient tels que mon niveau d’épargne serait bien plus faible et que je ne pourrais pas me payer les voyages que j’ai fais ces dernières années avec ma petite famille.
»Cela ne change rien au fait que les mensualités du prêt sont stable alors que ceux de la location peuvent changer ( je connais de nombreux exemples de bonnes surprises)."
oui je vous l’accorde
"Sur l’expulsion de l’appartement, le fait de vendre l’appartement peut permettre à l’acheteur d’expulser les occupants pourtant bon payeurs« .
Oui, c’est l’un des rares cas ou c’est effectivement possible mais, dans tous les cas il faudra attendre l’échéance du bail, soit tous les 3 ans, et avec au moins 6 mois de préavis. On a vu plus flexible...
»Sur le surendettement, pas besoin d’ètre propriétaire pour accéder à cette catégorie, en fait, il est quel est le rapport entre surendettement et logement ?"
Parce que le logement est le premier poste de dépense des foyers. Dans le cas d’un propriétaire ce sur endettement est une conséquence partielle de ses crédits immobiliers, et il est bien plus difficile et contraignant de revendre un bien pour en acheter un nouveau moins cher (en cas de ddifficultés financières) que de donner son congé et de trouver un autre logement plus en rapport avec ses finances.
fifilafiloche ne disait d’ailleurs pas autre chose : le locataire a bien plus de flexibilité que le propriétaire, et c’est là toute la différence. -
bob
18 mars 2010 10:53
@ garlick,
Sur la totalité des personnes qui m’a été donné de voir, les locataires ont eu leur loyer augmenter de manière vertigineuse. Je n’étendrai pas mon échantillon à la population française mais l’écart par rapport aux propriétaires est minime ( à habitation comparable). Bien évidemment, les loueurs n’ont pas intérêt à le faire savoir.
Sur le choix, c’est effectivement une piste. Ceci dit, il existe davantage de locataires par manque de choix que l’inverse. Néanmoins chacun est libre d’accéder à la propriété ou de louer indéfiniment un endroit qui ne lui appartient pas. Quant à avoir un niveau de vie amélioré lorsque l’on est locataire, la question mérite d’ètre posée : si tel était le cas, la plupart des propriétaires vendraient.Sur le surendettement, il faut savoir que la totalité des dettes absorbent les revenus du ménage. Si le poste logement est important au sein du foyer, il reste proportionnellement inférieur à 100%. Le surendettement sous- tend un endettement supérieur ou égal à 100% ( pour information, le poste logement pour un propriétaire ne peut ètre supérieur à 33%).
Enfin, trouver un logement à louer optimal pour soi n’est pas une mince affaire non plus et particulièrement ces derniers temps : il s’agit de la contrepartie du propriétaire.
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veroguijo
17 mars 2010 10:54
Ce que vous oubliez... C’est que l’achat d’un bien immobilier est une capitalisation alors que la location n’apporte rien en capitaux propres au bout de 25 ans.
Sur l’exemple citée précédemment voici la preuve de que je dis :Au bout de 15 ans, le locataire (si il n’a pas dépensé la somme) se retrouve avec un capital de 165 000 €.Le propriétaire lui, possède un bien immobilier d’une valeur minimum de son investissement de départ soit 265 000 €. Ce capital au vu des travaux a prix de la valeur et donc au mieux il capitalisé 345000 €.Qui est le grand gagnant ? Le locataire ou le propriétaire ?Il faut arrêter de dire n’importe quoi. C’est article est scandaleux et faux. Car le locataire va payer à vie un logement soit 1500 € x 60 ans soit 900 000 € pour un bien qui ne lui appartient pas alors que le propriétaire aura payer pour se loger 435 000 €. Et aura pu encore aprés le paiement de son emprunt, placé pour lui la somme de 465 000 € soit une capitalisation possible de 900 000 €.L’accès à l’immobilier est un placement financier sûr même en cas d’effondrement de marché financier alors que le placement en bourse est la chose la plus stupide que vous puissiez faire.Achetez de l’or ou achetez de l’immobilier car ces deux valeurs sont sûrs. Le reste est de la foutaise... Demandez à Madoff et autres banques...-
eleusis
17 mars 2010 11:33
L’accès à l’immobilier est un placement financier sûr même en cas d’effondrement de marché financier alors que le placement en bourse est la chose la plus stupide que vous puissiez faire.
ne soyez pas si categorique, dites plutot ca depend
parce que du Japon a la Vendee en passant par Valdeluz en Espagne , l’Allemagne, on en voit des proprietaires qui se demandent pourquoi ils n’ont pas acheté des actions comme Warren Buffet ! -
JL
17 mars 2010 11:42
pourquoi je n’a pas acheté des actions comme Warren Buffet ? Parce que je ne suis pas un bandit !
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JL
17 mars 2010 11:44
Le capitalisme est amoral, mais ça n’empêche pas les anticapitalistes d’être des gens dotés de moralité et citoyenneté.
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garlik
17 mars 2010 13:13
"L’accès à l’immobilier est un placement financier sûr même en cas d’effondrement de marché financier«
=> Allez donc dire cela aux familles americaines expulsees de leur »placement sur« , titrise en subprimes.Sans pour autant aller si loin, expliquez donc votre raisonnement a cette famille francaise endettee pour son logement principal et qui, en raison d’un bete accident de la vie (on n’est pas oblige de choisir la mort ou un handicap lourd, le chomage prolonge convient aussi bien), se retrouvent avec leur maison saisie et vendue aux enchere pour un montant inferieur a ce qu’il leur reste a rembourser, a la rue et avec une dette impossible a eponger.
L’immobilier est, certes, un placement. Mais le considerer comme »sans risque" est une grossiere erreur.
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JL
17 mars 2010 18:35
garlik, je crois que vous évoquez le problème des subprimes. Vous pensez bien qu’aucun banquier n’est assez bête pour risquer de perdre de l’argent. Les assurances ne sont pas faites pour les chiens.
Les risques c’est comme les promesses : ils n’engagent que ceux qui les prennent. Ou bien le banquier est un escroc parce qu’il n’a pas mis ses clients en garde, ou bien les clients ont pris le risque en connaissance de cause, et c’est pour leur pomme : on ne peut pas gagner pas à tous les coups !
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_Ulysse_
17 mars 2010 12:11
Effectivement en temps normal, il vaut mieux être propriétaire.
Seulement le marché baisse depuis 2 ans et cela va continuer.
Perso je paye 700 euros de loyer soit 8400 par an.
Seulement un bien équivalent à celui que je loue coûtais 210 000 euros il y a 2ans.
Aujourd’hui il vaut dans les 180 000. Bref, la baisse est plus importante chaque année que le prix de mon loyer. Lorsque ce ne sera plus le cas, j’achèterais.L’auteur voit juste dans le sens ou ce n’est pas la moment d’acheter quand le marché s’effondre.
L’immobilier devrait baisser encore de 30 ou 40%. Donc quand l’équivalent de ce que je loue vaudra 110 - 120 000 euros. J’aurais « économisé » 100 000 euros pour disons 5 ans de loyer soit 8400*5 = 42 000 euros. On a donc 58 000 de différence. Argent sur lequel je ne paierais pas d’intérêts, pas de frais de notaire et d’agence.Après, il est clair qu’à long terme il faut être propriétaire seulement actuellement la situation est hors du commun puisqu’on a connu la plus grosse bulle immobilière depuis ... depuis quand ?
Autre point : il faut acheter quand les taux sont hauts et non quand ceux-ci sont bas.
En effet, quand les taux vont monter les prix baisserons énormément et cela fait plus que compenser les intérêts en plus. D’autant que vous pouvez emprunter sur moins longtemps ce qui compense le taux plus haut.
Enfin, si les taux baissent par la suite vous pouvez racheter votre crédit ce qui vous permet à la fin de bénéficier à la fois d’un prix et d’un taux au plus bas
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_Ulysse_
17 mars 2010 13:57
@pallas
Je connais très bien ce discours que les propriétaires sont « spoliés ».
Oui la loi française protège les locataires ou les squatteurs dans certains cas bien précis.
Il y a la trêve hivernale et le fait que des squatteurs ne peuvent être exclus si les locaux en question sont restés vides trop longtemps et que les squatteurs sont resté plus de x jours.Sauf que cela s’arrête là. Je ne vois pas bien ce qu’il y a de scandaleux.
Pour éviter les squatteurs il faut louer c’est tout. Ce qui veut dire baisser son prix quand on ne trouve pas de locataire.
Pour les impayés, il y a de nombreuses garanties. Garantie d’état pour 18 mois de loyer impayés. Garanties par les agences ou d’autres assurances pour 12 à 24 mois. Cela implique évidemment d’entamer la procédure judiciaire rapidement et de ne pas attendre la fin de l’assurance...
Cette période d’assurance permet de passer la procédure et la trêve tout en touchant son loyer le temps de pouvoir relouer.
Pour les dégradations il y a la caution et d’autres assurances éventuellement.
Il y a en plus dans certains cas des avantages fiscaux (loi scelllier).
Des subventions au logement (APL etc) qui permettent aux loyers d’être plus hauts que ce qui’ils devraient. Et oui, sans ces aides aux locataires ceux-ci ne pourraient pas payer les mêmes loyers. Ces aides profitent donc aussi aux propriétaires.Pour ce qui est des travaux et de l’entretien par expérience les bailleurs en font très peu.
En général, ils refont les peintures de temps en temps et encore des fois c’est le locataire qui le fait. Pour les « gros » travaux : plomberie, électricité, chauffage, isolation je n’ai jamais vu un appart loué qui en avait bénéficié (et pourtant j’en ai vu un paquet d’appart). Les bailleurs laissent vieillir et quand c’est trop vieux, ils revendent l’appart pour en acheter un autre. -
Traroth
17 mars 2010 17:32
Reste qu’acheter sa résidence principale permet d’économiser un loyer. Ce que vous démontrer, c’est que spéculer sur l’immobilier ne rapporte rien. Mais ce qu’on déduit de votre démonstration, c’est aussi que l’immobilier conserve globalement sa valeur, et qu’on peut donc récupérer l’argent investi. Je rappelle que toute somme dépensée sous forme de loyer est défintivement perdue...
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_Ulysse_
18 mars 2010 10:23
« Ce que vous démontrer, c’est que spéculer sur l’immobilier ne rapporte rien »
Non, spéculer sur sa résidence principale ne rapporte rien. Ou difficilement quelque chose
car quand votre bien se vend plus cher, le bien que vous allez acheté ensuite vaudra aussi plus cher. En gros l’opération est blanche si ce n’est les frais de notaire et d’agence.Mais quelqu’un qui (hors résidence principale) a acheté en 1995 revendu en 2006-2007 et qui a placé son argent ailleurs (obligations d’état par ex) pourra racheter plus de biens immobilier d’ici quelques années.
Il aura donc bien augmenté son capital.« Je rappelle que toute somme dépensée sous forme de loyer est défintivement perdue... »
Oui mais acheter trop cher dans un marché en baisse c’est aussi de l’argent définitivement perdu. Reste à savoir là on l’on perd le moins.
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veroguijo
17 mars 2010 18:20
@ Garilk...
Je comprends que dans des cas extrêmes, ce que je dis pourrais-être remise en cause mais ce n’est pas pour cela que l’exception infirme une règle générale.Vous parlez d’une situation en temps de crise... Bien évidemment, aujourd’hui, il est difficile de se projeter sur du long terme à cause de la conjoncture défavorable mais ce que je dis est vrai dans une situation économique normal et n’importe qu’elle personne avisée sera d’accord avec ce que je dis le reste est je le répète de la foutaise et surtout cet article minable et dépourvu d’intérêt...Quand à la bourse... arrêter de dire que c’est profitable au petit portefeuille. C’est complètement stupide et vous dévoilez votre ignorance du marché financier par vos propos. Les très gros portefeuille boursier sont les banques et elles s’achoppent toutes sur le récit du profit. Le système capitalisme fondé sur les accords revus de Bretton Woods est mort le 29 juin 2009 et il ne s’en remettra pas. Ce n’est pas parce que l’on injecte des milliards qui sortent du chapeau de l’illusionniste que le système est viable, il est juste maintenu en vie avant de mettre en place les structures d’un nouvel ordre mondial. Bien au contraire, plus on injecte de liquidité et plus la vague de destruction des emplois et des services, des industriels, des agriculteurs sera violente. On vit des temps complètement fou où il n’y a plus rien de rationnel.Tout ce qu’ils vont gagner (mais c’est prévu) c’est la révolte des peuples sur les gouvernements pour que viennent sur le devant de la scène internationale celui que les peuples appelleront le Messie, le Sauveur, l’homme de la providence. Mais derrière ce qui apparaîtra comme étant une délivrance arrivera l’esclavage numérique et la domination cruelle de toute les nations.Bref, le seul placement sûr c’est l’or et n’acheter pas des lingots, ils sont bourrés de Tungsten, n’achetez pas de l’or papier car il n’y a pas assez d’or physique pour honorer ses achats virtuels mais plutôt des napoléons et cachez les dans votre jardin (si vous en avez).Fuyez les placements financiers, il est sûr comme Roubini et compagnie l’affirme, cette année, le système va s’effondrer sur lui-même. Regardez les licenciements en masse (N.Y. a fermé 100 casernes de sapeurs pompiers) et comprenez que les entreprises sont en survie actuellement avant l’explosion du système monétaire mondiale... Et personne ne pourrait avec certitude savoir qui survivra à cela...Bon courage et tous ceux qui ont placé leur argent en bourse... Vous ne reverrez pas un seul centimes... si vous pensez au long terme.-
garlik
17 mars 2010 19:59
"Vous parlez d’une situation en temps de crise...[...] ce que je dis est vrai dans une situation économique normal et n’importe qu’elle personne avisée sera d’accord avec ce que je dis le reste est je le répète de la foutaise et surtout cet article minable et dépourvu d’intérêt...«
=> Non, je parle d’une situation normale. Le calcul consistant à vérifier ce que l’on dépense vraiment est globalement indépendant du fait que nous soyons en situation économique délicate ou pas. Je ne dis d’ailleurs rien d’autre que »sortez vos calculettes, comparez et...décidez !«
Par ailleurs, je me considère comme un minimum avisé et, pour autant, je pense qu’affirmer péremptoirement que »L’accès à l’immobilier est un placement financier sûr même en cas d’effondrement de marché financier« est objectivement une grosse connerie. Ayez au moins l’honnêteté de le reconnaître.
Je suis néanmoins assez d’accord sur l’intérêt d’un article dont la vocation première semble être de pointer un lien vers le site commercial de l’auteur. D’autant que j’ai retrouvé la trace de cet article sur un site boursier, publié en février dernier.
»Quand à la bourse... arrêter de dire que c’est profitable au petit portefeuille.«
Achetez-vous des lunettes, je n’ai pas parlé de Bourse. A aucun moment. Vous me prêtez des propos qui ne sont pas les miens.»Bref, le seul placement sûr c’est l’or et n’acheter pas des lingots, ils sont bourrés de Tungsten, n’achetez pas de l’or papier car il n’y a pas assez d’or physique pour honorer ses achats virtuels mais plutôt des napoléons et cachez les dans votre jardin (si vous en avez).«
Euuh, c’est une blague ou vous êtes vraiment sérieux ?»Fuyez les placements financiers, il est sûr comme Roubini et compagnie l’affirme, cette année, le système va s’effondrer sur lui-même."
Si vous saviez le nombre de fois qu’on entend cela. Chaque année. Depuis des décennies. Et après ? Rien. Nada. Que pouic. Le système continue. Comme avant. Alors ce genre de brillantes prévisions...
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_Ulysse_
18 mars 2010 10:50
Pour clarifier les choses :
Plaçons nous dans le cas suivant :
Imaginons un bien A qui vaut 220 000 euros en 2006 et 100 000 en 2012.Que la taxe foncière soit de 1000 par an.
Imaginons que louer un bien équivalent coûte en moyenne 700/mois soit 8400/an.
Posons que les frais (notaire + agence) soient de 6% du prix de vente.
Que le taux d’emprunt soit de 3,5% en 2006 et 7% en 2012.Calculons donc le coût d’acquisition du bien A dans les deux hypothèses suivantes :
1) On achète en 2006 en empruntant la totalité à 3,5%.
2) On achète en 2012 avec un apport de 30 000 euros à 7%. (en 6 ans on peut mettre de côté).
On suggère une mensualité d’environ 1050euros/mois dans les 2 cas.
Calculons le prix de revient :
1) Il faut emprunter la valeur du bien plus les frais soit 220 000 * 1.06 = 233200.
Les formules sont un peu compliquées, je vous enfait grâce. Pour une mensualité de 1047 euros on obtient :Emprunt sur 30 ans Pour un prix total de 377 000 euros (1047*12*30)
De 2006 à 2012 il y a en plus 8000 euros de taxe foncière.
Total de 385 000 euros.Mais entre 2006 et 2012 vous aurez remboursé une partie du capital environ 60 000 euros
(je vous fait grace du calcul, il faut regarder le tableau d’amortissement)Le coût moins capital vaut donc 325 000 euros.
2) On paye 8 années de loyer soit 8400*8 = 67200 euros.
On emprunte la valeur du bien plus les frais moins l’apport soit 100 000*1.06 - 30 000 = 76 000 euros.
Avec des mensualités de 1036 euros cela fait un emprunt sur 8 ans pour un prix total de 99500 euros (1036*12*8)On a donc déboursé un total de 67200 + 99500 = 166700 euros.
Cas 1) 325 000 euros
Cas 2) 166 700 eurosCela pour être propriétaire du même bien en 2012.
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veroguijo
18 mars 2010 13:17
@ Garik.
Ce que vous dites est faux en temps normal et c’est honteux d’en parler comme vous en parlez. Vous n’avez rien compris à l’économie et la suite de vos réflexions est à la hauteur de votre incompétence.J’en reste là puisqu’au royaume des aveugles les borgnes sont rois.-
_Ulysse_
18 mars 2010 14:14
Je ne sais pas si c’est à moi que cela s’adresse.
« Ce que vous dites est faux en temps normal »
En effet, en temps normal l’immobilier suit a peu près l’inflation.
« et c’est honteux d’en parler comme vous en parlez »
Je ne vois pas pourquoi ? Qu’es ce qui est honteux ?
« Vous n’avez rien compris à l’économie et la suite de vos réflexions est à la hauteur de votre incompétence. »
Ha bon. Quelles sont mes erreurs ? Cela me permettra de progresser.
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_Ulysse_
18 mars 2010 14:17
Désolé, je me suis planté votre message s’adressait à Garik c’était pourtant clair.
Mon message ci-dessus n’a pas lieu d’être.
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garlik
18 mars 2010 17:13
Ce message m’etait en effet addresse.
Cela etant, je reprend a mon compte l’ensemble des interrrogations soulevees face a ce torrent de haine hors de propos. Si vous n’etes pas d’accord, veroguijo, argumentez intelligemment ou fermez la. Je ne vous salue pas.
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thomthom
18 mars 2010 14:25
ben à lire les commentaires, on se dit que c’est pas gagné. Certes l’article est un peu biaisé mais quand même...
C’est quand même pas compliqué de comprendre que hors période de croissance bullesque des prix, l’achat immobilier (de sa résidence principale) n’est intéressant qu’à l’unique condition de s’inscrire dans une démarche de long terme... ce qui par ces temps d’incertitudes économiques est de plus en plus difficile.
La location, c’est « un peu d’argent dépensé chaque mois ».
L’achat, c’est « beaucoup d’argent dépensé lors de la transaction, pas mal d’argent dépensé chaque mois mais dégressif au fur et à mesure du remboursement du crédit (les intérêts), et un tout petit peu d’argent dépensé chaque année (entretien+taxe foncière) »Dans ce contexte, il est évident que lorsqu’on s’installe dans un logement, si c’est pour y rester de nombreuses années (plus de 10 ans en moyenne et grosso modo, mais ca dépend des situations), il vaut mieux acheter (d’une point de vue financier), mais que si c’est pour déménager à nouveaux au bout de 3 ans, 5ans ou même 7 ans, il vaut certainement mieux prendre une location. Vous pouvez bien sur acheter pour avoir le plaisir « d’être chez vous », mais il faut bien avoir conscience que ce plaisir risque de vous coûter très cher.
Le calcul permettant de connaitre la durée exacte d’occupation du bien à partir de laquelle il est préférable d’acheter plutot que de louer est impossible (tout au plus peut-on disposer d’un ordre de grandeur grace à quelques simulateurs qu’on trouve sur internet), pour la simple raison que ce calcul doit prendre en compte l’anticipation que l’on fait sur l’évolution des prix immobilier (achat et location, pas toujours corrélés -par exemple pendant les récentes années de bulle, les loyers ont bien moins monté que les prix d’achat-) et le rendement du capital (apport) placé sur d’autres supports que l’immobilier dans le cas de la location.
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Philippe de...
18 mars 2010 17:56
Il a un site commercial, l’auteur ? ah, cela explique des choses ! il faut aller sur des sites ou forums totalement indépendants , forums ou sites qui ne vendent rien comme la bulle citée dans le premier commentaire ou ce site là : http://www.le-buzz-immobilier.com/ la deuxième communauté immo qui échange sur le sujet sur le net, où bcp de gens donnent leur vision ou partagent leur expérience et font les calculs sur leur investissement immo, coût de leur logement...
Au passage, ils lancent un boycott d’achat immo qui va attirer l’attention su l’immobilier trop cher, inabodable pour tant de gens, et il faut le soutenir, il n’y a pas vraiement d’actions en ce sens, alors merci d’aider, pour nous tous : http://www.le-buzz-immobilier.com/2010/02/immobilier-un-mois-sans-achat-de-toits-tu-y-crois-0029359 -
picpic
19 mars 2010 17:46
Jouons à un jeu rigolo !
Anticipons le future…Qui, a dit mad-max ?
Non, sérieux, prenons, en compte deux nouveaux points.Premier point : Le petit jeu « écolo-conso » qui finira par s’abattre non seulement sur l’immobilier ancien, mais aussi sur le neuf pas construit aux « normes » , sans matériaux polluants etc…
Bref, d’une manière ou d’une autre, il finiront par étendre le jeu qui pénalise les pauvres qui continuent de rouler dans leurs vieux tas de boue, à l’immobilier…attendez vous à voir surgir toutes sorte de taxes et autres joyeusetés du genre si vous ne possédez pas un logement aux normes. Bref, tout un mécanisme mis en place pour pousser à raser et reconstruire sans cesse…
Deuxième point : La dégradation social qui s’accélère !
Est ce que j’aurais encore envie de vivre dans un pays ou tout est privatisé ou les impôts m’écrasent et ou le coût de la vie devient de plus en plus impossible ?
Donc, jouons à Anticiper le future :
Au pire :
Dans 10 ans, je suis enchaîné à un gruyère thermique, polluant invendable, sur taxé, planté au beau milieu d’un pays mal famé et devenu impossible à chauffer tellement les prix des matières premières ont explosés.
Sarkozy est toujours président.Au mieux :
Dans 10 ans, mon bien vaut plus que ce que j’ai investi, plus aucune taxe ne le concerne. L’environnement social et économique est redressé, mon salaire à suivit sagement le coût de la vie…Toutes les entreprises ayant délocalisé sont, dans un soucis humain plutôt qu’ économique, revenues et payent carrément, les mêmes impôts que moi.
Sarkozy est certes toujours président, mais, mon cerveau est enfin parfaitement lavé et je sais que notre président m’aime profondément…d’ailleurs, c’est même son nouveau slogan !
Je vous aime…Profondément.
