Bulle immobilière au Maroc (2) ?
Installé au Maroc depuis quelques années, j’observe, comme professionnel, les évolutions du marché de l’immobilier local. Alors que le royaume semble séduire de plus en plus d’étrangers, on peut se demander si c’est le moment d’acheter.
Mon premier billet, « Bulle immobilière au Maroc (1)
», mettait en évidence les particularités du marché marocain immobilier
dans le segment du « haut standing » favorisant l’apparition d’une
bulle immobilière :
1) peu de transparence sur les prix ;
2) marges (anormalement) importantes réalisées par les promoteurs ;
3) des acheteurs encore majoritairement marocains.
La question qui était en suspens (à la fin de cet article) était la suivante : « si l’on peut suspecter une forte spéculation, peut attendre ou non une baisse significative des prix dans un avenir proche ? ». Mon avis est que, même si les prix ont parfois augmenté artificiellement, je ne pense pas que l’on va assister à une baisse des prix, tout au plus une stagnation ou une augmentation plus raisonnable. Les raisons en sont les suivantes :
Achat souvent au comptant
Dans les pays développés, l’accession à la propriété se fait en grande
partie par l’endettement. La crise éclate quand les propriétaires,
pressés par les banques ou par une situation économique qui se dégrade,
sont obligés de vendre en nombre. Le Maroc ne devrait pas connaître une
telle situation. Les propriétaires des programmes de standing ont acheté
pour la plupart leur bien au comptant. De surcroît, ce bien est rarement
la résidence principale. Ce n’est donc pas demain que ces acheteurs
vont vendre. Pour s’en persuader, il n’y a qu’à voir le nombre
d’appartements vides dans les beaux quartiers de Casablanca.
Cela répond à une question posée par un lecteur du 1er article : le marché de l’immobilier marocain est peu exposé à la crise du crédit immobilier américain (connu sous le terme de crise des subprimes).
L’argent de la bourse reflue
Si la bourse était bien portante, il serait tentant pour un
propriétaire de vendre ou pour un promoteur d’accélérer la vente de son
programme. Or, si la bourse de Casablanca a flambé jusqu’au début de
cette année, ce n’est plus vraiment le cas. Les analystes sont
d’ailleurs très prudents pour l’avenir. Suivant cet article de la vie éco :
... Avec cette croissance ininterrompue, la bourse de Casablanca a atteint un niveau de valorisation inquiétant. Le ratio cours de l’action rapporté au bénéfice par action (Price Earning Ratio / PER) qui mesure la cherté d’une place boursière est devenu trop élevé. Les cours des sociétés cotées ont évolué beaucoup plus rapidement que les résultats, et cela inquiète les analystes du marché.
...
Deux des facteurs qui expliquent la cherté de la place de Casablanca sont la surliquidité du marché financier et l’absence d’autres opportunités de placement...
En résumé, dans un marché où il y a beaucoup de liquidités, le bien immobilier restera, en cas de stagnation de la bourse, LA solution alternative.
Les promoteurs ont le temps
Avec des marges conséquentes (voir le 1er article), les promoteurs immobiliers peuvent se
permettre d’attendre. Beaucoup moins dépendants des banques, ils
préféreront décaler le démarrage du prochain programme afin d’écouler
le stock en cours.
Les étrangers vont finir par arriver
L’augmentation continue des IDE (Investissements directs des étrangers) ces dernières années, notamment orientés
vers l’immobilier, est la preuve évidente du fort attrait du Maroc pour
les investisseurs étrangers. La promotion immobilière évolue rapidement
: introduction en bourse de Casablanca d’Addoha (groupe de promotion immobilière d’origine marocaine), implantation de promoteurs étrangers
comme Fadesa (*)... Tout indique que le secteur se professionnalise
rapidement pour répondre à la demande forte en provenance de l’étranger.
En conclusion
Plus qu’une baisse des prix, les futurs acheteurs des
programmes de standing auront certainement à disposition dans les
prochaines années des produits avec de meilleures finitions et
répondants mieux à leurs attentes. En quelques mots : plus de qualité
et des services “intégrés” (par le promoteur) pour le même prix !
Dans les services qui sont amené à développer :
1) des solutions de financement facilitant l’accès au crédit pour les propriétaires résidants à l’étranger ;
2) des offres de gestion locative « garantie », de type résidence touristique intégrée, permettant de sécuriser l’investissement.
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(*) On notera au passage que la concurrence entre gros promoteurs semble avoir du mal à se développer (voir le rapprochement récent entre Fadesa et Addoha)
20 réactions
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lerma
3 janvier 2008 09:41
Décidement vous insistez lourdement avec votre spéculation immobilière au Maroc.
Les Marocains à cause de gens comme vous,ne peuvent plus se loger dans leur propre pays et rejoignent de plus en plus les bidonvilles pour se loger ou sont parfois obligé de s’installer en dehors de la ville.
C’est une honte que de vouloir créér de la spéculation dans un pays en voie de développement en leur volant leur terre et le droit au logement
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Laurent Bervas
3 janvier 2008 11:40
Je vous engage à lire la réponse au commentaire de Bernard (à la suite du votre). Vous oubliez que le développement du Maroc comme destination touristique « haut de gamme » (qui développe les programmes immobiliers « haut de gamme ») est le résultat d’un choix réfléchi de communication de la part des autorités.
Toujours dans cette même idée, le gouvernement marocain a autorisé le rappatriement (en devises) de la plus value réalisée sur la vente d’un bien immoblier. La aussi, c’est une décision souveraine qui encourage l’investissement. faire des plus value peut être qualifié de démarche spéculative, mais qui peut reprocher a quelqu’un d’’ssayer d’optimiser son placement financier ?
Si il a des personnes qui encouragent la « spéculation » il faut commencer par les chercher dans les ministères marocain plutôt que chez les rédacteurs d’Agoravox.
Vous me donnez par ailleurs une nouvelle occasion de parler de mon activité au Maroc. Contrairement à ce que vous sembler penser mon agence immobilière installée à Casablanca ne traite pas la vente de programme de luxe. Nous sommes spécialisé sur le segment de l’immobilier professionnels. Notre clientèle est essentiellement des sociétés étrangères qui s’installent au Maroc et qui ont besoin de locaux commerciaux ou de logements pour leurs cadres ...
Sinon bonne année à vous
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Bernard Dugué
3 janvier 2008 09:52
Salut Laurent, bonne année à toi et aux Marocains
Le processus que tu décris bien correspond à une conjecture de micromarché de l’immobilier, une situation comparable à celle de Nice, sans doute la mer et le climat. Achat de biens pour rentabilité locative, demande forte en produits de standing, opération de promoteurs etc...
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Laurent Bervas
3 janvier 2008 11:14
Salut bernard, très bonne année à toi.
Je trouve cette comparaisonavec NICE judicieuse. Marrakech (et une partie du maroc) aspire à devenir une destination pour un tourisme haut de gamme.
Lorsque l’on regarde les nombreuses publicités publiées par le ministère du tourisme marocain dans différents magazines Français, dans le métro, on notera que l’on encourage un tourisme de luxe (« Marrakech, ... les spas, le shoping à 3 heures de Paris ... ») :
Le gouvernement marocain cible une clientèle à fort pouvoir d’achat de préférence à une clientèle populaire (qui se rend plus facilement en Tunisie). Cette publicité ciblée haut de gamme finit par attirer des acheteurs de programme immobiliers haut de gamme, objet de cette série de billet.
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lerma
3 janvier 2008 11:30
Nous voyons bien que entre @bernard Dugué et son ami spéculateur immobilier qui exclus les pauvres de leur terre et qui sont obliger de se retrouver dans des bidonvilles,le courant passe bien !
Cela n’etonnera pas les lecteurs de ces articles qui ne veulent rien dire
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julo
19 janvier 2008 20:33
Les marocains sont justes des victimes ?
Autant cet attraît pour l’immobilier marocain qui s’accompagne d’une tolérance hypocrite pour le toursime sexuel notoire de nos messieurs dames la vertues n’est pas ma tasse de thé, autant rien de ceci ne serait possible comme précisé ci-dessus sans une volonté politique claire !
Qu’est-ce qui empêche le roi du maroc d’imposer un taux d’habitation sociale fixe par programme de luxe ? rien. Qu’est-ce qui empêche les marocains de faire leur propre destin ? Les salauds de spéculateurs de d’agents immobilier, ou les marocains qui ne se battent pas pour leurs droits (et qui préfèrent ne pas voter pour ne pas faire de peine à leur roi ?)
Aucun pays aujourd’hui n’est parfaitement démocratique : la liberté de la presse, les pressions sur les opposants, les atteintes aux droit de l’homme semblent se banaliser dans des formes plus ou moins directes (emprisonnement dans certains pays, limitation de l’expression dans d’autre). Prétendre que les marocains seraient plus mal lotis que les autres et qu’ils ne peuvent rien faire, est pour moi insultant à l’égard de ceux qui au maroc se battent pour que le maroc change (comme Ali Lmrabet même si je suis pas total fan).
Je n’achète pas ce discours de victime, car tout le monde peut se battre, et ton discours est le lit de celui des intolérants : mon problème c’est les autres. Ta seule solution est-elle donc d’éliminer l’autre, de le dénoncer ? De dire que si les autres ne font rien ça va pêter et que l’islamisme va grimper.
A titre perso, j’ai plus de respect pour les marocains en prison pour délit d’opinion (islamistes inclus), que pour juste une autre victime.
Et oui un entrepreneur qui fait son beurre sur la délocalisation au maroc ça peut me faire gerber, parce que je vois le bon petit blanc qui ne s’est donné comme seul mérite de naître dans un pays développé avec une monnaie forte faire son chef au maroc sans autres qualités, autant je vois aussi que ces petits nobliaux en herbe peuvent apportent la reconnaissance de la qualité du savoir faire des marocains, notamment dans le domaine des métiers intellectuels. Métiers de gens éduqués et savants.
La question que j’aimerais te poser, c’est pourquoi les marocains n’ont pas compris avant ces gens là qu’ils avaient un fort potentiel et qu’ils pouvaient jouer à armes égales avec les européens dans l’économie moderne ? Comment se fait-il que les européens soient plus prêts à investir dans le Maroc que les fonds souverains des pays pétrolifères pourtant proche géographiquement ?
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stephanemot
3 janvier 2008 12:23
le marché est pas mal perturbé par l’irruption des fonds et industriels du Moyen Orient.
on s’oriente vers la même fuite en avant avec des opérations immobilières destructrices de valeur sur le long terme : des fantaisies pharaoniques sans rapport avec l’identité locale, des centres historiques comme Marrakech vidés de leurs habitants au profit d’Européens friands de riads. Au final, une population qui ne reconnait plus son propre pays et qui suivra d’autant plus facilement les sirènes des fondamentalistes.
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Laurent Bervas
3 janvier 2008 13:02
Je partage votre réflexion sur les danger potentiels du développement d’un tourisme de luxe qui affiche de somptueuses richesses sous les yeux de marocains dont le niveau vie ne semble pas progresser (voir régresse face la hausse des prix des denrée alimentairesde base).
Tout d’abord, le Maroc n’a pas attendu l’ouverture à l’étranger pour réserver ses fastes à une classe aisée et réduite. Le problème de partage des richesse est bien antérieure à l’ouverture vers les investisseurs étrangers. Ce qui change c’est que le luxe est de plus en plus affiché . Le danger d’un retour vers des valeurs de fermetures (on parlera d’islamisation de la société) est réel. Je pense que les autorités en sont très conscientes.
Cependant la voie est étroite. Pour mieux partager les richesses il faut commencer par les créer. Le royaume n’aillant pas de matières première doit chercher la ressource financière à l’étranger. La fortune du Roi estimée à 2 milliards de $, même partagé parmis les 30 millions de marocain serait bien loin de suffire. L’arrivée de devises en provenance des activité touristiques au Maroc a par exemple permi au gouvernement de compenser cette année la hausse du prix du pain, du gaz et de nombreuses autres denrées de 1er nécessité.
Le développement du tourisme est donc une bonne chose. Le choix de vaforiser le tourisme de luxe de préférence au tourisme de masse (disons moins haut de gamme) me semble une idée logique. Je ne suis pas certains que le tourisme de masse soit plus respecteux de la culture locale.
J’avais cité l’exemple de certaines régions françaises rurale qui ont vu arriver ces dernières années des propriétaire anglais. Au départ beaucoup de méfiance, une hausse des prix de l’immobilier. Après quelques années le bilan semblait positif : les « riches » anglais ont rénové le patrimoine locale et relancé pour certains des activité artisanale. Globalement tout le monde était content.
Pour revenir au Maroc tout est une question de « timing ». On est il me semble dans la phase de décollage ou il faut faire rentrer le maximum de touristes (et de devises). Il devrait être possible dans les années à venir, aux autorités marocaines d’être plus sélectives ...
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fouadraiden
4 janvier 2008 00:38
Stephano
TT à fait d’accord avec ton commentaire.
ce pays, le mien, s’il ne satisfait pas au plus vite l’attente ,immense ,que le nouveau roi avait suscité lors de son intronisation,risque de connaître une grave crise. le Maroc est sur une poudrière.
évidemment ce pays (re)commence à devenir une zone touristique pour les Occidentaux,qui semblen,t les seuls a en profiter, et les quelques priviligiés de la vieille bourgeoisie ou encore, ce qui est mon cas, les RME( les Marocains residants à l’étranger) qui ne sont guère appréciés des autochtones durant les vacances d’été.
le Maroc demeure à l’instar de ts les pays arabes un pays extremement inégalitaire avec comme seul rapport entre les individus le modèle Maître-esclave.le roi "tant la première personne à reconduire ce modèle féodal.
LE smic EST DE 1500 DH et l’economie informelle représente 30 %(chiffres officiels et donc probablement faux) du PIB.
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stephanemot
4 janvier 2008 03:22
Je suis également déçu par le nouveau roi. Son père faisait barrage aux fondamentalistes mais par des moyens extrèmes et condamnables. Lui ménage la chêvre et le chou et semble parti pour tout perdre.
Sans parler d’« identité nationale », il semble clairement y avoir un malaise. Au lieu de capitaliser sur ce qui fait sa force et son originalité, de s’affirmer comme un nouveau modèle, le pays semble vouloir s’en remettre à d’autres pour entrer dans une modernité artificielle et sans substance.
C’est le meilleur moyen de renforcer les extrémismes, tant chez les fondamentalistes que chez les ultranationalistes.
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fouadraiden
4 janvier 2008 22:38
@steph
qd on parle aux Marocains ,ceux qui représentent la majorité ,je crois pouvoir dire , qu’ils pensent comme vous ,ou vous comme eux.qt à moi , je considère les regimes arabes des incapables qui ignorent leur peuple et n’ont aucun souci du bien public.
Hassan 2 était un homme extrêmement intelligent pour un tyran-roi arabe.le nouveau,son fils, semble plus relevé de l’esbrouferie régionale et comme vs dites, le pays s’en remet aux autres et ce sur ts les plans .
le clientélisme fait des ravages me disait encore peu un jeune marocain de 25 ans....je me suis meme fait, pour cette occasion, l’avocat du diable en relativisant comme pourrait le faire un occidental bien installé chez les pauvres.
rien y fait,les Marocains condamnent et n’attendent presque plus rien de leur dirigeants...........le reste, c’est du vent et du décor j’usqu’à pruve du contraire.
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Laurent Bervas
3 janvier 2008 18:05
Concernant l’argent noir j’ai abordé ce sujet dans le 1er article ou en effet, je soulignais, comme vous le dites que le prix peut monter ou descendre. Ce type d’acheteur est moins sensible aux fluctuations de prix.
Concernant le poid des intérets économique des « proches du pouvoir » je pense aussi qu’il est réelle et que cela rend plus difficile le développement d’une véritable concurence, même si elle se développe. Je n’ai pas d’indications concernant le raprochement Fadesa / Addoha mais on peut noter que cela réduit de facto la concurence au profit de promoteurs morocains.
Cependant, au vu du volume de programme en construction, il faudra vendre les futurs programmes aux acheteurs étrangers qui eux seront plus exigeants en terme de rentabilité. D’ou le développement de produit avec un revenu locatif garenti ou des produits mieux fini.
L’ouverture économique du pays est le meilleur garant me semble t’il d’une éméloiration des pratiques économiques ...
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Kabyle d’Espagne
3 janvier 2008 17:32
Je pense reconnaitre le Jardin Majorelle. N’est-ce pas ?
J’ai eu le temps de faire presque le même constat (à un niveau grossier) : passant par certaines villes du Maroc, j’ai eu l’occasion de voir le marché de l’immobilier de plus près, assister à quelques transactions, rencontrer des gens en Espagne ou en France qui possèdent déjà une résidence secondaire là-bas, etc.
J’ai un gros bémol en vue : l’islamisme gagne beaucoup trop de terrain au Maroc. Et ce n’est pas la « brigade touristique » qui fera mieux que le FBI, légende bien trouée au passage.
En ce qui me concerne, j’ai déconseillé à des proches de faire des acquisitions immobilières personnelles ... sauf à miser sur la mort de Ben Laden et du GSPC en attendant.
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Laurent Bervas
3 janvier 2008 18:11
Même si je pense que le risque « islamiste » (attentats ou éléction gagnées par des partis moins ouverts vers l’étranger) est très faible, il n’est pas impossible.
En l’absence de plus values conséquentes à la revente (si les prix d’achat du bien restent élévés) je pense que le promoteur devra offrir des garenties pour séduire les investisseurs étrangers. En offrant par exemple, comme le font certains promoteurs, un revenu locatif de 6 à 8 % garantis on transforme le produit immobilier en un produit financier solide.
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lerma
3 janvier 2008 22:02
Les Marocains vivant en France,le disent tous.
Il y a une montée de l’islamisation dans la société et pour l’instant,le jeune roi à su les tenir à distance du pouvoir.
Les dernières éléctions,les islamistes ont appelé à ne pas aller voter pour ne pas faire de peine au Roi.
Mais le jour ou l’injustice sociale poussera les marocains à se révolter,il faudra quitter tres vite vos belles villas.
De plus en plus,les touristes se tournent vers l’amérique du Sud avec l’euro fort
Ce sont des pays catholiques et composés d’anciens européens principalement,les prix sont tres intéressant (20.000 euros un studio neuf à Rosario qui est la 2eme ville d’Argentine)
La viande est l’une des meilleures au monde et il existe de tres bon vins et les paysages sont magnifiques
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FYI
4 janvier 2008 09:50
Je confirme que je suis très déçu et ai des craintes cooncernant cette spéculation abusive lié principalement aux expatriés. J’en donne pour exemple ce qui se passe à Marrakech. C’est devenu HORS de prix, abusif même. Avant cette ville courant 1998-2001, il y faisait très bon vivre, un touriste pas trop naïf et qui ne ce contentait pas d’hôtel pouvait trouver facilement des appart pour 700 DHS / mois (65 € / mois), qui dit mieux. Les marocains avant, étaient tous propriétaires et se regroupaient en famille, résultat pas vraiment de bidonville. Aujourd’hui tout est payant, et quand je vois que les expatriés remettent çà à Meknes et Fes, au secours, mais laissez les marocains tranquilles. Le véritable prix du marché normallement compte tenu du pouvoir d’achat des marocains est de 375 DH max / mois pas plus. Comment le gouvernement « loge » son peuple ? en faisant appel au don des pays du golfe. Ces gouvernements n’ont jamais rien payé de leur poche c’est désespérant, mais le peuple risque effectivement de s’impatienter, car imaginez que les MRE ne viennent plus aussi, car la vie trop chère au bled comme ils le disent.
Le nouvel eldorado de l’européen est effectivement l’Amérique du Sud, Argentine et Chili en tête.
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FYI
4 janvier 2008 09:51
Je confirme que je suis très déçu et ai des craintes cooncernant cette spéculation abusive lié principalement aux expatriés. J’en donne pour exemple ce qui se passe à Marrakech. C’est devenu HORS de prix, abusif même. Avant cette ville courant 1998-2001, il y faisait très bon vivre, un touriste pas trop naïf et qui ne ce contentait pas d’hôtel pouvait trouver facilement des appart pour 700 DHS / mois (65 € / mois), qui dit mieux. Les marocains avant, étaient tous propriétaires et se regroupaient en famille, résultat pas vraiment de bidonville. Aujourd’hui tout est payant, et quand je vois que les expatriés remettent çà à Meknes et Fes, au secours, mais laissez les marocains tranquilles. Le véritable prix du marché normallement compte tenu du pouvoir d’achat des marocains est de 375 DH max / mois pas plus. Comment le gouvernement « loge » son peuple ? en faisant appel au don des pays du golfe. Ces gouvernements n’ont jamais rien payé de leur poche c’est désespérant, mais le peuple risque effectivement de s’impatienter, car imaginez que les MRE ne viennent plus aussi, car la vie trop chère au bled comme ils le disent.
Le nouvel eldorado de l’européen est effectivement l’Amérique du Sud, Argentine et Chili en tête.
