Crise immobilière américaine, où en est-on ?
Je vous propose une petite visite dans la petite boutique des horreurs des prêts immobiliers Américains à taux variables. Attention ami lecteur, cet article est (un peu) long et technique. Si tu peux vivre sans savoir ce qu’est un Option ou Unsecuritized ARM, passe ton chemin !
Aux USA, tous les prêts à taux variables (ARM – Ajustable Rate Mortgage) fonctionnent suivant un principe dit de « teaser rate ». C’est une période de grâce au début du prêt pendant laquelle vous n’avez à payer que des mensualités réduites, voire symboliques. Une fois la période de grâce terminée, vous devrez effectuer les paiements normaux jusqu’à la fin du crédit. Suivant le type de prêt, et l’historique bancaire du ou des emprunteurs, la période de grâce accordée est plus ou moins longue. De 1 an pour les emprunteurs les moins fiables, jusqu’à 5 ans pour les plus solvables. La fin de la période de grâce est appelé le Reset – où le taux passe de « sympa » à « moins sympa », ou suivant le type de prêt le Recast – où la mensualité change de « super cool » à « pas cool du tout ».
Inutile de dire que le moment critique de ces prêts, c’est ce moment là ! Connaître la date de passage de ces prêts au Reset/Recast, c’est anticiper le nombre de faillites immobilières.
L’équipe de recherche sur la finance structurée du Crédit Suisse a mis à disposition ce graphique, montrant les différents types de prêts à taux variables que les banques Américaines ont proposés. Les chiffres sont en $Billion Billion, ce qui veut dire en millier de milliards de dollars (1,000,000,000,000 $).
Option ARM : Une forme de prêt particulièrement vicieuse. La durée de ce prêt à taux variable est de 30 ans. On donne le choix à l’emprunteur entre 4 solutions de paiement :
1 - Paiement minimal
2 – Intérêts seulement
3 – paiement doublé
4 – paiement normal
Dans tous les cas, le capital + intérêts doivent être payés en 30 ans.
Les choix 3 et 4 correspondent à ce qui se pratique en France, à savoir un remboursement du capital +intérêt dès le départ. Si le choix 3 est retenu, tout est payé en 15 ans, inutile de dire que c’est un choix marginal.
Le choix 2 permettait de payer seulement la partie intérêts pendant quelques années, pour ensuite payer capital + intérêts pendant le temps restant.
Et le choix 1 , qui en fait représente plus de 80% des Option ARM, permet à l’emprunteur de payer au début une somme ridicule, genre que des intérêts à 1%. Le coup de vice étant que la différence entre la somme payée et les intérêts normaux s’ajoutent au capital restant dû, ce qui s’appelle un amortissement négatif. Pour le dire plus simplement, plus vous payez, et plus votre dette augmente. C’est l’augmentation du capital restant à payer qui détermine le moment du Recast. Il y a un seuil limite (15 à 25%) qui, lorsqu’il est atteint oblige l’emprunteur à n’effectuer plus que des paiements normaux intérêts + capital. En d’autres termes, ce prêt lors du Recast multipliera votre mensualité dans un rapport 5 à 10. Avec de telles conditions, le taux de défaillance de ce type de prêt est très élevé (actuellement 33%) et est en bonne voie pour dépasser celui des désormais célèbres Subprimes (aux alentours de 40%).
Prime, Alt-A, SubPrime ARM : Aux états unis, les banquiers classent leur clients dans 3 catégories
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Prime : La catégorie reine mais hélas moins nombreuse des personnes dont les antécédents bancaires sont parfaitement connus, qui jouissent de revenus stables et n’ont pas de soucis financiers particuliers.
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Alt-A : les personnes dont les antécédents bancaires et revenus ne sont connus, mais pas avec certitude, dont on ne sait pas si les revenus sont stables, ou avérés.
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SubPrime : Les personnes dont la banque ignore toute source de revenu ou antécédent bancaire, ou qui ont déjà eu des problèmes de crédit et de solvabilité.
Pour ces types de prêt, le passage au Reset se traduit par un changement de taux ou on passe d’un taux fixe plus sympa à un taux variable. En pratique, la mensualité peut se retrouver multiplié par entre 1,3 (30%) et 3.
Les prêts accordés aux emprunteurs prime sont les plus sûrs, donc bénéficient des meilleures conditions. Rien à dire là dessus, sinon que ils rapportent peu aux banques.
Pour les Alt-A, les dossiers de crédits étaient remplis par des courtiers payés à la commission. Donc les dossiers était presque tous bidonnés, faisant état de revenus bien au dessus de la réalité. En pratique, vous disiez ce que vous voulez au courtier, qui ne vérifiait rien et vous rajoutait entre 5 et 50% de revenus en plus pour faciliter l’obtention du crédit.
Les prêts Alt-A bénéficiant d’une période de grâce plus importante que pour les subprime, leur arrivée en masse au Reset est prévue pour 2011.
Et les Subprimes bénéficiait des pires conditions de prêts – des taux les plus élevés, associé à un délai de grâce de 12 à 24 mois au maximum. C’est ce délai court qui a provoqué l’éclatement de ce type de prêt avant tous les autres.
Agency ARM : C’est un prêt directement fourni par l’organisme hypothécaire (Fannie Mae, Freddie Mac), qui prête sur ses propres deniers. C’est principalement utilisé pour des immeubles ou ensembles immobiliers à 5 logements et plus, la banque ne jouant là que le rôle d’intermédiaire et s’occupe de la perception de la créance. Ces prêts sont considérés comme moins assassins, donc potentiellement moins sujet à des défaillances.
Unsecuritized ARM : Ce sont des prêts consenti à une société civile immobilière (ou son équivalent américain, Tender In Common – TIC). Le terme Unsecuritized se réfère à la forme fiscale (équivalent à une SCI imposé sur les sociétés), ce qui permet de limiter la responsabilité des propriétaires en cas de faillite, mais qui leur coûte plus cher en terme fiscaux – notamment pour la revente de leurs parts. En pratique, on ne dispose que d’une estimation de ce type de prêt, qui n’avait pas besoin de déclaration faite à l’administration. On ne sait donc pas réellement combien il y en as en circulation. Très peu d’information circule sur ce genre de prêt, ce qui fait que on en est réduit aux conjectures concernant leur taux de défaillance. Sachant que derrière ce type de prêt il y a souvent des centres commerciaux, leur défaut devrait monter en flèche en cas de consommation atone.
Interprétation :
Le graphique montre que les USA ne sont qu’au début de cette crise des crédits pourris. Plusieurs vagues de faillites devraient avoir lieu. Le pire est à redouter aux alentours de l’été 2010, qui sera d’autant plus sévère que contrairement aux Subprimes, les gens touchés seront de la classe moyenne voire haute.
Cette estimation du Crédit Suisse est à mon avis imparfaite. Pour les options ARM, l’estimation se base sur un taux d’amortissement négatif initial, qui est inférieur au taux réel. Ces prêts arrivent donc plus rapidement que prévu au plafond, ce qui devrait avancer de quelques mois la vague de leur Recast, vers mi 2010 plutôt que en 2011.
Concernant les Subprimes et Alt-A, le gouvernement américain a décidé l’année dernière une politique de gel des crédits, qui a eu pour effet de décaler un bon nombre de Reset, mais sans régler le problème fondamental. Cette politique de gel se termine maintenant, donc les Reset normaux vont se rajouter aux Reset qui auraient déjà avoir eu lieu. Sauf erreur de ma part, ce graphique ne traduit pas cet effet.
Et comment de très mauvaise, la situation pourrait devenir carrément apocalyptique :
Les prêts hypothécaires Américains étant dans leur très grande majorité garantis par la maison elle même, dès lors que l’on ne peut plus payer il suffit de rendre la maison pour que la dette soit totalement soldée. En pratique, cela veut dire que si une maison possède une valeur de revente inférieure voire très inférieure au montant du prêt restant à rembourser, le propriétaire a tout intérêt à rendre sa maison à la banque, ce qui aura pour effet d’annuler la totalité de sa dette, en principal comme en intérêt. C ’est alors la banque qui doit douloureusement écrire dans ses comptes la différence et constater la perte. Ce cas de figure s’appelle le « negative equity », en très forte hausse ces derniers temps. Le graphique suivant montre la proportion des maisons gagés qui sont dans cette configuration, par état.
La somme totale mentionnée donne le vertige. C’est pas moins de 1 million huit cent mille milliards de dollars (1,800,000,000,000,000 $) de crédits à taux variables qui seront arrivés au reset d’ici début 2013. Si le taux de défaut (comprenant les gens qui ne peuvent plus payer + les gens qui rendent purement et simplement leur maison) avoisine les 5%, avec une valeur de l’immobilier en baisse de 33%, les banques totaliseront une perte de quinze mille milliards de dollars (15,000,000,000,000) d’ici à 4 ans, ce qui est une somme tout simplement insupportable y compris pour le contribuable américain. Et encore, j’ai été particulièrement gentil avec mon estimation des pertes potentielles.
Conclusion :
à la vue de ce qu’il se prépare, il n’y aura pas un seul mais plusieurs tsunamis de faillites immobilières aux états unis, Fin 2009, mi 2010 pour la vague probablement la plus terrible, fin 2011 et début 2012. Ces vagues obligeront les banques à passer des pertes abyssales, les rendant zombie et en survie uniquement à l’aide de l’argent du contribuable. Et les sommes en jeu, tellement gigantesques risquent même de rapidement dépasser la capacité même de l’état à venir en aide à ces structures dont on comprends que la nationalisation totale sera inévitable. La chute immobilière pourra mettre certains états de la côte est et sud en faillite pure et simple, alors que d’autres états plutôt sur la côte Atlantique s’en sortiront bien mieux, ce qui potentiellement est porteur d’un éclatement de l’unité des états-unis. Peut-être cette crise immobilière signera la fin des états unis tels que nous les connaissons.
Perspective Française :
Si globalement en France, nous n’avons pas une crise immobilière d’une telle ampleur, ce n’est pas parce nos banques avaient une plus grande probité que leur consœurs Américaines, mais c’est seulement que la législation actuelle ne leur a pas permis de commettre les mêmes erreurs.
Et pourtant, il a existé une volonté politique clairement exprimée de faire sauter cette législation protectrice afin d’avoir nos subprimes à la Française.
Dès l’année 2005, le ministre de l’intérieur de l’époque et déjà candidat à l’élection présidentielle vantait tout les mérites de ces facilités de crédits. Ainsi lors de son discours à l’assemblée nationale du 17 Mars 2005, M. Sarkozy déclarait :
« Il faut mettre en œuvre rapidement la réforme du crédit hypothécaire. Ce n’est quand même pas excessivement audacieux de proposer que les crédits immobiliers soient tout simplement et uniquement garantis sur la valeur des biens achetés ; ni excessivement anormal de demander aux banques d’accorder sur la même hypothèque un nouveau crédit, lorsque le précédent emprunt a été partiellement remboursé. Il faut inciter les banques à prêter à tous et pas seulement aux plus aisés. »
Et bien si, le présent démontre que c’était excessivement audacieux et anormal !
L’arrivée au pouvoir suprême de M. Sarkozy ne s’étant effectué que en 2007, ce dernier n’a pas eu le temps de mettre en œuvre toute la législation nécessaire avant que la crise immobilière n’éclate aux USA. Au delà de toute spéculation sur les talents de visionnaire politique de M. Sarkozy, nous pouvons conclure que, pour l’instant, nous l’avons échappé belle.
Sources :
Docteur Housing Bubble blog en Anglais sur l’immobilier en Californie du Sud
Calculated risk Blog en Anglais de décryptage de l’information financière
Le Post – Quand Nicolas Sarkozy vantait les subprimes
111 réactions
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Muadib
12 mai 2009 10:46
« Quel est ce système où l’on fait des crédit qui ont une défaillance programmée au moment du Reset ?? »
Il n’y a pas de crédit sans probabilité de défault.
Savoir quelle est cette probabilité est l’étape obligatoire pour fixer les taux et autres caractéristiques du produit.
C’est donc le principe même du crédit qui engendre ces défaillances.
Quoiqu’on fasse, certaines personnes ne seront pas capables de rembourser la totalité du crédit qu’ils ont contracté ( Exemple ; Une entreprise s’endette pour de la R&D sur un produit spécifique mais celui-ci ne perce pas sur le marché...L’entreprise fait faillité et ne peut rembourser ses créanciers ; Un particulier prend un crédit pour sa maison mais perd son emploi suite à une chute de météorite, il ne peut plus rembourser son crédit ; ect) -
Le péripate
11 mai 2009 21:29
Je suis surpris par la bonne qualité de cet article au niveau documentation.
Il y a un concept très important dans l’économie dite « autrichienne » (Mises, Hayek, Rothbard...), c’est l’idée de « préférences temporelles ». Pour ces auteurs, le capitalisme a une « moralité », c’est l’épargne. Epargne nécessaire parce que la monnaie n’est qu’une marchandise, et non un signe absurde dans le ciel de l’eschatologie étatique. La capacité à differer un plaisir immédiat dans la perspective d’un plaisir plus grand bien que plus lointain est l’essence du capitalisme. A se demander si nous sommes encore bien en régime capitaliste.
Alors, j’approuve et je soutiens tout ce qui dénonce de manière exacte la course à la fausse richesse.
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Marc Bruxman
12 mai 2009 01:22
Oui effectivement cet article a de très bonnes source (le blog cité est excellent).
Et effectivement il y a eu une bulle c’est à dire une course à la fausse richesse. Bulle qui a été encouragée par le gouvernement américain et par la plupart des gouvernements pendant toute sa durée. Et ce pour une raison très simple : Pendant que le gogo voyait sa maison s’apprécier, il se croyait riche, les crédits fesaient tourner l’économie, etc, ...
Le problème c’est que cette bulle on l’a encouragée avec des taux d’intérêts très bas. Il faut juste payer l’addition maintenant.
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Montagnais
11 mai 2009 23:41
A l’auteur : excellent.
A Candide, le bosseur heureux et contant, qui pense sans doute que sa démonstration appuyée sur les pistons de son SUV pacotille, le prix du galon et l’eau de sa bassine lui permet de jouer les aruspices inspirés et prendre sa crétinitude pour grande et universelle vérité.
Les Américains, comme les Français, ne constituent pas une catégorie du réel : il y a les ignares et les éduqués, les riches et les fauchés, les prédateurs et les victimes, ceux qui travaillent et ceux qui pataugent, ceux qui croient au ciel etc..etc..
Ridicule et grotesque d’opposer ces vieux clichés surannés hidebound Candide.
D’ailleurs, les vrais problèmes sont un peu à côté. Que dire des 4 milliards de pauvres bougres qui triment pour 4 fifelins par jour, 1,5 milliard à moins d’un dollar… Chiffres ILO.
Dans un contexte parfaitement « mondialisé », pour ré-équilibrer en urgence, c’est environ 5 milliards de pauvres X 1000 dollars/mois (le « gap » mini) X 120 (T moyen) qui manquent, soit environ 120 trillions, à ajouter aux 40 ou 50 000 milliards déjà cashburnés dans le grand haulocautéo financier.
Et on parlera pas des ravages irrémédiables opérées sur Mother Earth, et des 32500 Têtes nucléaires dans les starting blocks., et l’engloutissement dans le néant de la Pensée.
Allez Candide, à la trempette. Avant que ça pète.
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Thierry LEITZ
12 mai 2009 00:27
Ils ont gagné gros, ces vendeurs de propriétés US avant la crise, dans les années Bush avec crédit hypo à taux variable avec teaser rate les premières années, au sommet de la bulle, à des prix insensés qui devaient SANS cesse augmenter, des baraques à 1 million de $ valant la moitié...
Eux ont gagné, les courtiers ont gagné, les banques, les boursicoteurs...
De ces gains passés, plus de nouvelles. Fait c’est fait. Oups. Tant-pis pour les suivants... Too late ! Et bien sûr, toutes plus values exonérées comme il se doit au bon pays libéral ou l’argent des riches est « sacrée » tandis que la misère des pauvres est « programmée ».
Un super-cynisme à la hauteur de cette super-puissance qu’on ne peut plus admirer comme NS en son temps avec GWB...
Merci Wesson pour cette analyse, qui au-delà du mille x plus ou moins nous apprends qu’on peut « lire l’avenir » dans les tableaux d’amortissement de prêts immobiliers avec la même facilité que les registres de naissance des hopitaux...
Et il n’est pas super gai...
Cultivons notre jardin, la modération et la patience, on en aura besoin...
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nightflight
12 mai 2009 21:32
Le plan Obama prévoit de ramener le ratio Endettement/Revenus environ 30%.
La baisse des taux permettra aux emprunteurs de voir le montant de leur remboursement baisser.
Il est également prévu de rallonger la durée de remboursement des prêts immobiliers.
En supplément, il est prévisible que les prêts immobiliers à taux variables soient convertis en prêts à taux fixe.
Tout ceci nécessite un dialogue entre les banques et les emprunteurs, ce dialogue est en cours, mais les banques sont apparemment encore un peu réfractaires.
De toute facon, il est obligatoire qu’une solution soit trouvée et le gouvernement obama en est bien conscient.
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nightflight
12 mai 2009 21:17
Philbrasov,
Wesson a fait le boulot que la presse aurait du faire, puisque apparemment, personne ne connait vraiment le mécanisme de la crise des subprimes (Posez la question autour de vous et vous comprendrez vite).
Il a détaillé les différents produits existant sur le marché, permettant aux lecteurs de comprendre comment une bombe à retardement économique aussi puissante avait pu se mettre en place à l’insu de tous.
Maintenant, il s’est trompé sur les $BB et a confondu les Milliards de Milliards avec les Milliards tout court.
Moi, je lui pardonne volontiers, eu égard à la qualité de son article, et au fait que normalement, tout le détail de cette histoire aurait du être disponible dans la presse, en ayant été rédigé par des gens qui sont payés pour faire ce boulot et qui ont tout le temps qu’il faut pour vérifier leurs chiffres (Cela aurait été la moindre des choses de faire la lumière sur cette crise, vu ce qui nous est tombé sur la tête, nous qui n’avons rien fait de mal).
D’un autre coté, en quelques commentaires, l’erreur a été rectifiée, avec en prime des infos supplémentaires.
Moi, je dois dire que l’article de Wesson et les commentaires m’en ont beaucoup appris sur cette affaire.
Donc, je suis satisfait.
En ce qui concerne la baisse des taux directeurs de la FED en 2008 : http://fr.wikipedia.org/wiki/Fichier:LeitzinsenFR.png, et à la lueur de ce qui est dit dans les commentaires, et d’après ce qui est dit ici : http://fr.wikipedia.org/wiki/Subprime,
—Début de citation ---
"Difficultés rencontrées à partir du début 2007Entre 2004 et 2007, la Réserve fédérale américaine a relevé son principal taux d’intérêt directeur, le portant de 1% en 2004 à plus de 5% en 2007. Les familles endettées à taux d’intérêt variable, qui doivent verser les intérêts au cours des premières années du prêt, ont alors échoué à respecter des échéances mensuelles en forte hausse. Mais le développement des subprime étant encore récent, une majorité d’entre elle profitaient encore du taux promotionnel très bas des premières années.
--- Fin de citation ---
La crise des subprimes vu du coté des emprunteurs, était liée au mode de fonctionnement des prêts ARM, subprime, etc. et également au fait que ces prêts étaient à taux variables. La politique monétaire menée par la FED (hausse des taux directeurs) n’avait donc rien fait de mieux que faire augmenter les taux variables applicables au prêts immobiliers, rendant ainsi les produits adossés très rentables, mais étranglant dans un même temps les emprunteurs.
Ayant brusquement pris conscience de l’ampleur de la catastrophe, la FED avait abaissé rapidement ses taux directeurs, afin de jouer sur les indices de référence des prêts immobiliers à taux variables.
Donc la brusque baisse des taux de la FED n’était pas une manoeuvre impérialiste, mais une manoeuvre obligée, pour corriger les indices de référence et sauver l’économie. -
wesson
12 mai 2009 22:05
Ahhhh, Philbrasov,
il ne manquait plus que vous pour me donner l’estocade, et vous voici, fidèle au poste.
C’est certain que si j’avais comme vous recopié in extenso un article d’un site ultra-nationaliste Israélien tout en rajoutant 1 phrase d’introduction et sans citer la source, peut-être je ne me serait-je pas exposé à une telle erreur. Mais c’est la règle du jeu, lorsque on ne vérifie pas assez ses ordres de grandeur, même les plagiaires notoires sont fondés à vous faire des reproches.
Je ne vous ai pas répondu pour me plaindre de l’accueil que vous me faite, bien au contraire !
Je viens seulement vous dire à quel point je suis en désaccord avec votre approche - en fait celle de M. Allard vu qu’il apparait que en matière des idées non plus, vous ne pouvez procéder sans vous approprier celle des autres - sur une volonté assumée de provoquer une crise. Je ne peut y croire, et pour plusieurs raisons profondes. La crise dans laquelle nous nous trouvons prends ses origines dans les années 1980. C’est toutes ces lois passées en faveur de la concurrence libre et non faussée, de la libre circulation des biens et des capitaux, tout cela a constitué un excellent terreau dans lequel les crises se développent et se perpétuent conformément à l’environnement qui leur est fantastiquement propice.
Amha, ces crises ne sont pas le résultat d’une conspiration, mais tout simplement de l’incompétence. Et oui, tous ces gens se sont trompés, ils se sont gourrés, plantés comme je l’ai fait avec les chiffres dans mon article.
La différence étant que, lorsque je me trompe, je le reconnais sans ambage, et n’en appelle pas par exemple à la conspiration d’Agoravox qui aurait dans mon dos modifié mon texte...Et - pour en revenir à notre sujet, je crois que pour ces théoriciens de la doxa libérale, ces apôtres du libre échange, ces curés du dogme financier préfèrent apparaitre comme des malhonnêtes qui savent, plutôt que comme des imbéciles qui se sont trompés.
Je ne résiste pas à cette citation de Michel Audiard :
Un imbécile qui marche va toujours plus loin qu’un intellectuel assis.
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Volontaires
21 mai 2009 19:18
Intéressant sur les mécanismes en cause. Les banquiers ont vraiment joué au feu. J’ai quand même un doute : il y a 300 million d’habitants aux US, soit grosso-modo 100 million de ménages. En imaginant même que tous les ménages soient endettés à hauteur de 150 000 $, cela fait 15 mille milliards de dollars. On est nettement en dessous de ce que vous trouvez, même si on considère que la dette nominale a pu augmenter du fait de la période de Reset.
