La perspective d’une crise immobilière suscite l’inquiétude
Les prix de vente des biens immobiliers ont explosé ces dix dernières années tandis que les loyers sont restés relativement stables, une situation insoutenable à terme. La baisse des prix déjà entamée au mois d’avril, pourrait s’accentuer avec la hausse des taux d’intérêt. La question qui tracasse : la bulle va-t-elle se dégonfler ou exploser ?
- Illustration Flickr CC abac077
A la une de l’hebdomadaire Marianne de cette semaine : « Immobilier, la bulle dont personne ne parle ». A l’origine de ce dossier, un rapport rendu par le Centre d’Analyse Stratégique le 29 avril dernier. Ses analyses servent le Premier Ministre pour l’éclairer dans ses décisions stratégiques. Ce dernier rapport pointe une évolution des prix de l’immobilier « apparemment déconnectée de celle des loyers ».
Selon ce rapport, « les loyers, à surface et qualité constantes, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen ». « En revanche, les prix d’acquisition réels ont doublé (en trente ans) et cette hausse généralisée ne semble pouvoir être expliquée que marginalement par l’augmentation du coût de la construction ou un déficit généralisé de construction », ajoute le CAS dans sa note d’analyse. Cette hausse s’est particulièrement accéléré sur les dix dernières années (voir graphique ci-dessous).
Pourquoi une telle hausse des prix ? Ce sont les anticipations à la hausse qui sont pointées du doigt dans le rapport. Les prix augmentent car les propriétaires en anticipant une future hausse des prix augmentent leur propre prix. Une psychologie de masse qui débouche sur une situation économiquement absurde : les ménages louent au même prix un bien qui coute deux fois plus cher. Des taux d’intérêts historiquement bas, en d’autres termes le prix d’un prêt immobilier, sur la dernière décennie ont alimenté ces anticipations à la hausse.
Prix réels des logements et loyers
En observant ce graphique, réalisé par l’économiste Jacques Friggit, on constate l’ampleur de ce décalage entre prix de vente et loyers en termes réels, c’est-à-dire rapportés au revenu disponible des ménages. La crise de 2008 se traduit par une baisse substantielle puis une remontée spectaculaire à partir de juin 2009, au même niveau d’avant-crise.
Baisse des prix en avril, et après ?
La baisse des prix de vente amorcée en avril (-0,17% selon le baromètre SeLoger) devrait être selon les analystes, le début d’un retour à la raison. Marc Touati, responsable de recherche économique, financière et stratégique d’Assya Compagnie Financière, interrogé par lavieimmo. com pronostique une baisse de prix de l’ordre de 5 à 10 % en 2011, et de 20 % environ au cours des deux à trois prochaines années.
Plusieurs facteurs vont accentuer cette tendance baissière. La Banque Centrale Européenne va progressivement relever ses taux d’intérêts, renchérissant le coût des crédits. La persistance d’un chômage élevé et la stagnation du pouvoir d’achat vont également contribuer à déprimer la demande. Le Crédit Foncier prévoit déjà une baisse du nombre de ventes de logements de 4 à 5% pour 2011.
Dans les années 90, les prix étaient revenus à l’équilibre (voir graphique ci-dessus) graduellement. Le déséquilibre actuel est bien plus important que celui des années 90. La question est à quelle vitesse les prix vont-ils baisser. Une spirale déflationniste avec une baisse généralisée et rapide qui incite les propriétaires à vendre et les acheteurs à différer leurs achats, pourrait avoir des effets terribles sur le reste de l’économie. Cette spirale contracterait la consommation, avec à la clé une nouvelle récession.
Le pire dans cette histoire, est que la clé du dénouement se situe dans la tête des gens, dans la psychologie de masse. Comment les réagiront-ils à la chute des prix de l’immobilier ? Panique, consommation différée, ou je-m’en-foutisme ? Bien malin celui qui pourra le prédire !
17 réactions
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Marco07
12 mai 2011 12:43
Je ne moinsserais pas votre article, mais à mon humble avis, la hausse des prix du loyer a accompagné la hausse des tarifs à l’achat.
Je vois en tant que locataire (un bien d’investissement pur et dur
) un écart notable en 5 ans de location avec le loyer de base, il y a eu des réajustements chaque année.De plus, par exemple, j’ai pour connaissance quelqu’un qui possède quelques studio & appartements (achetés il y a 10-15 ans) dans une autre région, il n’a absolument pas réajusté les loyers (pour lui le calcul était valable du début, il voulait juste avoir un patrimoine sans forcément exiger plus, donc il n’avait pas nécessité de tenter de plumer les locataires).Résultat des courses, il y a un écart de pratiquement 2 entre ses loyers et ceux du marché (voir plus sur certains), les locataires restent et n’envisagent pas le départ.Sinon moi je vois dans le sud, un écart monstrueux entre les locations neuves/rénovation et les locations « familiales » qui louent une maison qui existait il y a quelques décennies en plus sur leur terrain et qui permettent d’avoir des loyers nettement plus abordable que les constructions ’d’investissement ou défiscalisation" avec un rapport de 2 voir 3...Donc la hausse des loyers a bien eu lieu. -
ROBERT GIL
12 mai 2011 12:43
Non seulement il manque des logements, mais certains appartement proposés à la
location sont insalubres et les loyers de plus en plus chers ! Même en travaillant, il
devient impossible de se loger, et de nombreux jeunes sont obligés de rester chez
leurs parents !
Le contrôle des prix des terrains à bâtir et des loyers, seul moyen d’empêcher
la spéculation immobilière, ainsi que la création d’un service public du logement,
en limitant les marchés des grands groupes de l’immobilier, sont des priorités.
Nous ne pouvons plus accepter de dépenser une part de plus en plus importante de
notre salaire pour se (mal) loger.Voir : -
Xavxav
12 mai 2011 12:46
Excellent article.
Voici quelques liens complémentaires. Le journal La Tribune conseille de vendre son bien immobilier avant que les prix ne baissent :
http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/transaction/20110420trib000616593/prix-de-l-immobilier-et-si-c-etait-le-moment-de-vendre-.htmlUn autre article de La Tribune prédit une chute des prix inévitable :
http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/20110408trib000614211/pourquoi-la-chute-des-prix-est-a-terme-inevitable.html
Les prix pourraient baisser de 30 à 35% d’ici à 2015, selon Jacques Friggit :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/020852846306-immobilier----les-prix-pourraient-baisser-de-30-a-35---d-ici-2015.htm -
Lisa SION 2
12 mai 2011 12:51
Bonjour,
il n’y a pas « un » indice pour l’immobilier, Paris intra-muros et ses hôtels particuliers échappent à votre courbe, ou simplement ralentissent modestement sa chute et les clients survivront à l’explosion de la bulle. Il y aura toujours des vautours prêts à se jeter sur l’immobilier mis en vente par ce qui reste de l’État aux domaines :http://www.budget.gouv.fr/cessions/
le NOM guette dans les « starting blocckkks » êtrree heureux comme eun juif n france -
Politeia
12 mai 2011 12:58
Je trouve votre analyse un peu courte. Il y a une autre courbe que j’aurais aimée voir. C’est celle de l’indice BT01. Au 01/90 il est à 452 points, au 01/00 il est à 570 points et au 01/11 il est à 845 points (base 100 au 01/74). Entre 1990 et 2000 (10ans) il prend 118 points soit environ 2.61% par an de la valeur de 1990. Entre 2000 et 2011 (11ans) il prend 275 points soit environ 4.39% par an de la valeur de 2000. Que c’est t’il passé entre 2000 et 2010 ? Je vois trois, voir quatre évènements économiques : Le passage à l’euro, le prix des matières premières de construction et surtout des métaux, le prix du pétrole et les lois de défiscalisation (Scellier et autres avantages...).
Comparer le prix de l’immobilier ancien avec le prix des loyers est insuffisant. Le prix de l’immobilier ancien est également fixé par la somme Foncier + cout de construction/rénovation. Le prix du foncier peu être très fluctuent d’une ville à l’autre et est totalement ou presque déterminé par le marché d’offre et de demande. Le coût des travaux, comme l’indique le BT01, +48% en dix ans. Les salaires sont loin d’avoir pris autant dans la même période. Mais pourquoi les loyers ont t’ils si peu augmenté ? Je mets en cause directement les lois favorisant la défiscalisation par l’investissement dans la pierre. Les propriétaires de ces logements ont pour obligation de louer pendant X ans à des loyers déterminés. Double effet, il limite la hausse des loyers et il limite le nombre de logement mis en vente donc favorise l’offre. Maintenant, dans les années qui viennent, énormément d’investisseur vont se retrouver avec leurs logements sans plus aucune obligation de le garder. Ils vont vouloir empocher la plus value en le revendant. Mais là ils vont avoir de drôle de surprise car effectivement, le marché risque de se retrouver inondé de ces logements et on risque bien d’assister à une baisse de l’immobilier ancien et une hausse des loyers pour retrouver un certain équilibre.
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Marc Bruxman
12 mai 2011 18:56
Pourquoi revendre un tel logement alors que vous avez un locataire dedans ? La rentabilité est bonne après 8 ans vous n’avez absolument pas intérêts à le revendre. Par contre, les dispositifs fiscaux vous limitaient sur le montant du loyer et vous allez pouvoir vous lacher et le remettre au prix du marché.
Sauf cas particulier, la plupart des gens garderont le bien. D’autant que ceux qui font ce genre d’opérations sont propriétaire de leur résidence principale en général. Donc pas de besoin immédiat de cash. Par contre 500 ou 600 € qui tombent tous les mois sans rien foutre, ca c’est cool ;)
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goc
12 mai 2011 15:02
Le problème c’est que les gens n’ont plus confiance dans les banques et encore moins dans l’économie (donc dans l’actionnariat) et ils préfèrent actuellement investir dans la pierre, voila pourquoi la bulle immobilière risque de gonfler encore.
Par contre c’est vrai qu’on risque d’assister à un retournement brutal quand ces mêmes gens vont se rendre compte qu’ils ont acheté beaucoup trop chère (donc auront « détruit » leur capital) et donc vont se précipiter à vendre à toute vitesse, donc à bas prix, et là ce ne sera pas un dégonflement mais une explosion avec les banques dans le rôle du détonateur comme en 2008, mais cette fois en France (valeur d’hypothèque trop supérieure à la valeur réelle)
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Razzara
12 mai 2011 15:29
Oui goc, la confiance et sa perte, son érosion, vous pointez là le facteur de fond qui s’est glissé à tous les étages, de l’individu jusqu’aux points culminants du système. C’est une sorte de dénominateur commun, et analyser l’état actuel du monde et les évolutions en cours à travers ce prisme est une très intéressante réflexion à mener. D’ailleurs cela concernent autant les évolutions positives : ’solutions locales’ dont l’essence réside dans une confiance retrouvé entre humains ; évolutions négatives : ’désordre global’ dont l’essence réside bien dans un effritement dangereux et déshumanisant de la confiance. Non ?
Bien à vous
Razzara
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Marc Bruxman
12 mai 2011 19:08
Pour l’immobillier vous avez plusieurs cas :
- La résidence principale : Quelque part les fluctuations ne vous concernent pas d’autant que sinon vous auriez payé un loyer souvent proche à 100 ou 150 € prêt du remboursement d’un crédit sur 25 ans. (Voir même parfois moins). Par contre, vous remboursez du capital tous les mois et cette opération est donc généralement neutre. La seule chose qui pourrait être marquante c’est une baisse des loyers.
- L’investissement locatif : C’est un investissement peu liquide et généralement à long terme. La aussi votre locataire va vous payer une bonne partie du loyer et si vous comptez l’amortissement du capital, il vous paie votre bien. Cela dit, une remontée des taux d’intérêts va rendre d’autrres placements plus attractifs.
N’oubliez pas que dans le cas de la crise américaine :
- Les crédits ne sont garantis QUE par le bien. Donc vous renvoyez les clés de la barauqe à la banque en lui faisant un F.U.C.K et la banque prenait une grosse perte.
- Les loyers à la location étaient devenu tellement faible que vous aviez intérêt à être locataire sauf à pouvoir acheter comptant. A bien identique, il fallait souvent plus de 25 ans sans compter les intérêts pour payer un bien avec le prix de son loyer. Rajoutez à cela le loyer de l’argent et votre investissement ne pouvait pas être rentable. (C’est la même chose en Chine à l’heure actuelle). A Paris à l’heure actuelle c’est un peu plus de 15 ans hors intérêt pour payer le bien.
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Croa
12 mai 2011 22:52
« Pour l’immobillier vous avez plusieurs cas »
Oui, tout à fait. Goc dit n’importe quoi, la pierre n’étant pas un investissement rentable sans aide. C’est soit par obligation (institutions HLM) soit par tradition (vieux) que ça existe encore ! Le juteux est ailleurs ! La bulle immobilière est d’abord une création des professionnels car si la pierre ne rapporte plus, l’immobilier de son coté, reste extrêmement juteux. (Autrement dit, il vaut mieux être marchand de biens ou lotisseur que bailleur pour s’enrichir rapidement.) La bulle vient d’abord d’une pénurie organisée et ce sont les primo- accédants qui banquent pour ça en acceptant des crédits de plus en plus longs, pas les bailleurs lesquels proposent à la location des logements acquis depuis fort longtemps mais, forcément, de moins en moins...
ce qui arrange encore plus les affaires des agences !
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Marc Bruxman
12 mai 2011 18:51
Rien à voir avec l’évolution des loyes. La fiscalité est un point qui a été négligé. Hors, le bilan de beaucoup d’opérations immobilliére devient juteux une fois l’avantage fiscal inclus.
- Pour les De Robien et autres investissements locatifs Scellier, on vous propose des prix neufs « délirants » et une rentabilité minalbe. Mais vous avez une réduction d’impôt et une fois la réduction d’impôt prise en compte dans le calcul ce n’est pas si mauvais que cela.
- Pour le loueur dans l’ancien, les intérêts et bcp de frais sont déductibles de l’IR. Couplé au fait que l’opération se réalise avec effet de levier (par l’emprunt) et cela reste un bon placement.
La hausse des loyers soutient de toute façon la hausse des prix. Ceux qui ont achevés de rembourser un crédit contracté à la fin des années 90 grâce aux augmentations de loyers peuvent réemprunter. Tant qu’ils trouvent un locataire pour mettre dedans c’est un bon business.
Et rappelez vous encore que par-rapport à Moscou ou Hong Kong, Paris est accessible. Même Londres qui a bcp baissé reste chère.
Cela dit, l’immobillier Chinois (hors Hong Kong qui est un marché à-part) va se prendre une baffe très prochainement et ceci risque d’avoir des conséquences désastreuse jusque ici.
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Croa
12 mai 2011 23:11
Non, pas juteux, seulement juste rentable !
De plus, cela consiste à subventionner un investissement qui ne l’est pas ! Si le véritable but était des loyers bas, pourquoi pas ? En réalité c’est un marché qui est aidé, celui de l’immobilier , des agences et des notaires, des terrains autour des villes... Bref, celui des véritables gros sous ! (Afin de conserver un certain équilibre le locatif doit subsister, au moins un peu.)
- Pour les De Robien et autres investissements locatifs Scellier, on vous propose des prix neufs « délirants » et une rentabilité minalbe. Mais vous avez une réduction d’impôt et une fois la réduction d’impôt prise en compte dans le calcul ce n’est pas si mauvais que cela.
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Croa
12 mai 2011 23:28
Si les courbes divergent, c’est parce que les clients d’aujourd’hui recherchent surtout une résidence pour eux, principale ou secondaire.
Principale = Clients prêts à tous les sacrifices.
Secondaire = Clients riches.
Ce qui ne veut pas dire que le marché soit solide mais à la perspective d’un éclatement de la bulle on n’est pas obligé de croire
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phyto
13 mai 2011 09:57
Mais en 29 l’immobilier il a fait quoi ? voilà une question intéressante...
En tout être locataire aujourd’hui est plutôt rassurant, car de moins en moins de gens peuvent payer leur loyer...
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armand
13 mai 2011 09:59
La spéculation a encore de beaux jours devant elle car le gouvernement actuel est avant tout favorable aux propriétaires et entend, par tous les moyens, soutenir les prix.
L’exemple le plus frappant c’est l’exonération fiscale des plus-values sur les résidences principales.
En somme, vous achetez à crédit (l’équivalent d’un achat boursier à effet de levier) en avançant 10% ou 20% de la somme, vous revendez cinq ans après, et vous touchez selon les cas d’une a plusieurs centaines de milliers d’euros de PV sans payer un rotin.
Qui dit mieux ?
De plus, la loi protégera jusqu’à l’absurde votre droit de faire ce que vous voulez de votre logement, même le laisser en friche pendant trente ans... (voir les propos ahurissants du ministre Benoi Apparu, défendant le droit d’AXA à laisser un immeuble vide en plein Paris).Quant à l’écart entre loyers (pourtant élevés) et prix, il s’explique par le principe de la réalité. Les loyers représentent ce que les gens peuvent payer, même en se saignant aux quatre veines - sachant qu’à Paris désormais seuls les cadres peuvent payer un loyer dans le libre.
Les prix à l’achat sont désormais des prix patrimoniaux (on vend un bien pour en acheter un autre) soit familiaux (un particularisme bien français, toutes les générations et collatéraux crachent au bassinet pour offrir un nid aux petits). Soit des prix pour la riche hyperclasse mondialisée.
A titre de comparaison, à quartier égal, on achète une surface deux fois plus grande à Manhattan qu’à Paris. Et même Londres paraît presque raisonnable à côté.
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phyto
13 mai 2011 11:23
Exact vous êtes dans le vrai aujourd’hui « l’Etat » aide pas mal les riches, beaucoup les très riches, peu les classes moyennes et pas du tout les autres... et pourtant ils sont élus !!
Et oui si hier le religieux avait la mainmise sur le cerveau du peuple aujourd’hui se sont les médias... aux ordres des plus riches...
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) un écart notable en 5 ans de location avec le loyer de base, il y a eu des réajustements chaque année.
ce qui arrange encore plus les affaires des agences ! 