jeudi 18 octobre 2012 - par Fergus

Aider ses enfants à devenir propriétaires

Entre la crise économique qui frappe notre pays, l’augmentation corrélative du chômage, la baisse du pouvoir d’achat, les incertitudes concernant l’avenir, la frilosité concomitante des banques de prêt, il n’est pas facile pour les jeunes d’accéder à la propriété. C’est même impossible pour la plupart d’entre eux. Une minorité de ceux qui, actuellement, échouent à réaliser ce projet, pourrait toutefois y parvenir...

 La plupart des parents rêvent de voir leurs enfants s’épanouir dans la vie, et cela passe très souvent par une assise financière leur permettant de se loger convenablement à un prix raisonnable. Malheureusement le parc locatif social est très insuffisant pour faire face à la demande. Les jeunes doivent par conséquent se tourner le plus souvent vers le marché privé où, à l’exception de quelques zones rurales et de petites villes en déclin, les prix s’envolent depuis des années. Résultat : le poste logement dans les budgets des ménages est un ogre qui, de plus en plus, dévore tous les autres postes au détriment de la qualité de vie.

 L’accession à la propriété est à l’évidence une bonne solution pour ne pas s’engager dans une voie locative en forme de tonneau des danaïdes pour les finances d’un couple. Encore faut-il disposer d’un minimum d’économies, faire valoir des emplois stables, et croiser les doigts pour obtenir des banquiers le feu vert au déblocage des crédits nécessaires à l’achat d’un bien immobilier. Une quête qui relève très souvent du parcours de combattant et qui, en définitive, se révèle carrément impossible dans la plupart des cas.

 Par chance, et même s’ils ne constituent – hélas ! – qu’une minorité du genre, nombre de papy-boomers retraités disposent de bonnes pensions et souvent d’économies peu ou pas utilisées. Des sommes par conséquent immédiatement disponibles qui permettraient à leurs enfants de réaliser enfin leur rêve d’accession à la propriété, synonyme à terme d’amélioration significative de leurs propres conditions de vie et de celle des petits-enfants déjà nés ou à venir.

 C’est là qu’intervient le « don manuel ». Ce dispositif permet de transmettre à chacun de ses enfants, sans avoir à payer de droits de donation, une somme maximale de 100 000 euros* par parent, soit 200 000 euros par enfant pour un couple. Ce don manuel n’est en principe soumis à aucune obligation légale de déclaration à l’administration fiscale. Pour éviter tout risque de difficulté ultérieure avec le fisc, mieux vaut toutefois jouer la transparence. Pour cela, il suffit de remplir le formulaire de déclaration de « don manuel », disponible dans les recettes des impôts, puis de faire enregistrer la donation par l’administration fiscale afin que celle-ci en ait connaissance et puisse, le cas échéant, intégrer la somme concernée dans la succession en cas de décès des donateurs avant le terme d’une période de 15 ans*. Ce délai passé, l’opération pourra être renouvelée dans les mêmes conditions pour une nouvelle période de 15 ans.

 

Aller au-delà des 200 000 euros sans frais, c’est possible !

 200 000 euros pour un enfant, c’est déjà une belle somme qui permet l’accession à la propriété dans la plupart des régions. C’est toutefois bien loin d’être suffisant dans Paris intra-muros où la barre des 10 000 euros le m² a été franchie dans les appartements du centre et de l’ouest de la capitale. Dès lors, les candidats à la propriété qui, pour différentes raisons, veulent rester dans ces arrondissements, doivent trouver des solutions de financement complémentaire afin de pouvoir acquérir un logement de taille suffisante. Certes, les parents peuvent, s’ils en ont les moyens, aller au delà des sommes transmises dans le cadre du don manuel. Mais en s’exposant à devoir payer des droits de donation non négligeables.

 Qu’à cela ne tienne, il existe une solution qui permet de contourner le problème : le prêt. Admettons que le fils du couple X ait besoin, pour acquérir le bien qu’il convoite, de 300 000 euros venant compléter ses propres ressources. Les deux tiers de cette somme pouvant être transmis sans frais par la voie du don manuel, il suffit à M. et Mme X d’octroyer un prêt de 100 000 euros supplémentaires à leur fils, à charge pour ce dernier de signer une reconnaissance de dette dans laquelle figureront le taux d’intérêt et la date d’échéance de ce prêt. En l’occurrence un taux zéro* et une date de recouvrement postérieure à la durée de vie du don manuel, soit 15 ans écoulés, ce qui permettra ipso facto à M. et Mme X de transformer, le moment venu, les 100 000 euros du prêt en nouveau don manuel.

 Comme le don manuel, le prêt n’est pas soumis à une obligation de déclaration. Mieux vaut toutefois le déclarer à l’administration fiscale, faute de quoi la somme versée sera réputée être un nouveau don manuel dépassant le plafond d’exonération des droits, et par conséquent exposé à une taxation par les services du fisc. Cette déclaration doit intervenir dans un délai d’un mois après le versement du prêt. Il en coûte 125 euros, le prix de la transparence !

 Il va de soi que ces différentes démarches peuvent être faites par l’intermédiaire d’un notaire qui établira un acte authentique, et la profession notariale ne s’est pas privée de communiquer sur le sujet pour attirer la clientèle dès l’élection de François Hollande et l’imminence d’un durcissement des conditions de donation et de succession. En réalité, eu égard à la simplicité des démarches sous seing privé dont le poids juridique n’a rien à céder à l’acte authentique dès lors qu’elles font l’objet d’enregistrements en bonne et due forme par l’administration fiscale, passer par un notaire ne sert pratiquement à rien, sinon à augmenter le chiffre d’affaires des tabellions.

 Une dernière remarque : il est important, pour un donateur, de se poser les bonnes questions sur l’usage de son argent lorsqu’il souhaite en faire bénéficier l’un de ses enfants à l’exclusion des autres, un don manuel sélectif pouvant être à l’origine de problèmes aigus au sein d’une fratrie. 

 

* Avant la loi de finances rectificative d’août 2012, cette somme était encore de 159 325 euros. Quant au délai entre deux donations du montant maximal autorisé sans frais, il était de 10 ans après avoir été de 6 ans lors du vote de la loi Tepa au début du quinquennat de Nicolas Sarkozy.



130 réactions


    • foufouille foufouille 18 octobre 2012 15:08

      « Ah l’accession à la propriété, est-ce que tout cela est finalement une si bonne affaire ? »

      l’entretien coutes moins cher que le loyer


    • Fergus Fergus 18 octobre 2012 15:13

      Bonjour, Wesson.

      La contradiction n’est qu’apparente car plus les pays sont riches, plus les prix des biens immobiliers y sont élevés, et par conséquent inaccessibles au plus grand nombre.


    • wesson wesson 18 octobre 2012 15:35

      « La contradiction n’est qu’apparente ...  »


      j’avais lu quelque part une approche bien différente. La propriété est un frein puissant à la mobilité professionnelle, ou pour le dire autrement elle empêche les gens d’aller travailler là ou il y a du boulot. 


      Et d’un autre coté les immenses programmes immobiliers qui ont eu lieu par exemple en Espagne ont largement contribué à faire plonger ces pays dans la crise. Faut-il rappeler que avant d’être un vilain petit canard, l’Espagne était le pays modèle Européen, pratiquement le seul qui a respecté à la lettre le maintient du déficit budgétaire de l’état en dessous des 3% ... Ce n’est que lorsque ce même état a été obligé de reprendre en catastrophe l’ensemble de son système bancaire qu’il s’est retrouvé endetté d’un coup d’un seul.

      Bref pour résumer, la France a bien plus besoin maintenant de logements sociaux et de HLM à bas loyer que de nouveaux propriétaires endettés pour 40 ans avec des crédits insupportables.

    • wesson wesson 18 octobre 2012 15:41

      « l’entretien coutes moins cher que le loyer »


      Pas si sûr. En plus des impôts locaux, en étant propriétaire vous devez payer le foncier et également le gros entretien. 

    • foufouille foufouille 18 octobre 2012 16:13

      sauf que le bailleur entretient tres souvent rien
      le public ecroules et le prive vend quand c’est trop pourri pour etre louer
      le loyer augmentes aussi chaque annee


    • Romain Desbois 19 octobre 2012 08:33

      wesson
      "Bref pour résumer, la France a bien plus besoin maintenant de logements sociaux et de HLM à bas loyer que de nouveaux propriétaires endettés pour 40 ans avec des crédits insupportables."

      Non Wesson, la France se désertifie, sur Paris il y a10 millions deM2 de bureaux vides !!!!!

      La construction n’est pas utile , ils existent les logements.

      Je connais des coins ou c’est le village qui finance l’entretien des maisons abandonnées.

      Mais de toutes façons il vaux mieux devenir propriétaire qu’être à la merci d’un proprio.
      L’accès à la propriété c’est l’accès à la liberté !


  • Romain Desbois 18 octobre 2012 15:16

    « C’est pourquoi la solution la plus évidente reste une politique de construction très volontariste » Fergus

    Non non et non !!!

    On veut nous faire croire que le problème est le manque de constructions alors que le problème est la concentration des gens dans les métropoles , dans des banlieues.

    Des milliers de villages se vident ou sont abandonnés, les campagnes se désertifient.

    La solution est de décentraliser les entreprises pas d’entasser les gens dans des RER.


    • Fergus Fergus 18 octobre 2012 16:00

      @ Romain.

      Exact, on devrait tout faire pour redynamiser les villes de province, petites et moyennes, en perte de vitesse, à la fois pour elles-mêmes mais aussi pour réhabilter l’habitant rural dans leur périphérie.

       J’aurais donc dû écrire : « C’est pourquoi la solution la plus évidente reste, ici une politique de construction volontariste, là une politique de préemption et de rénovation de l’existant dans la cadre d’un redéploiement territorial ».


    • L'enfoiré L’enfoiré 18 octobre 2012 17:15

      Salut Romain,


       « La solution est de décentraliser les entreprises pas d’entasser les gens dans des RER. »

      Décentraliser les entreprises, c’est pas vraiment comme ça qu’on y arrivera. Peut-être en France, mais pas en Belgique. Bruxelles reste le pôle central actuellement pour plusieurs raisons.
      Passer au télétravail, une autre solution que le RER (que nous attendons depuis près de 20 ans)
      Nous sommes les champions des embouteillages autour de la ville. (Home sweet home)
      Mais attention, il y a quelques points à prendre en considération.

    • Romain Desbois 19 octobre 2012 08:40

      DECENTRALISATION DES ENTREPRISES.

      Je propose une loi , une règle qui n’est pas parfaite mais qui est mieux que ce qui se passe actuelement.

      Comme les quotas de logements sociaux , je propose d’instaurer des quotas maximum d’entreprise par ville. On pourrait imaginer un rapport emploi/habitant.
      Par exemple : une entreprise ne peut s’implanter dans une commune si le quota emploi/habitant est au maximum (exemple : 2 emploi pour un habitant de la ville)
      Le quota pourrait varier selon la densité ou pas du lieu.

      Je ne suis pas dupe , elles iront juste à côté de la Défense par exemple (mais de proche en proche on les éloigne smiley)

      Qu’en pensez-vous ?


    • Fergus Fergus 19 octobre 2012 09:21

      @ Romain.

      Je ne suis pas sûr qu’il y ait besoin de quotas, d’ailleurs très difficiles à mettre en place et à faire respecter comme on peut le voir avec les taux de logements sociaux pourtant imposés par la loi SRU mais bafoués par de multiples exemptions ou assouplissements pour le moins discutables.

      Cela dit, le développement des activités de service devrait favoriser la déconcentration vers la province. Le secteur de l’assurance, pionnier en la matière, l’a compris il y a dejà quelques décennies en créant deux pôles d’activités au Mans et à Niort. Et la recherche ne se porte pas plus mal, bien au contraire, à Antipolis. Sans oublier, pour le coup avec un volet industriel, les télécoms à Lannion. Rien n’empêche que ces exemples soient suivis par d’autres. Sans doute y aurait-il là matière à réflexion entre patronat et pouvoirs publics. Encore faut-il être capables d’envisager la construction des nécessaires infrastructures. Et sur ce plan-là, force est de reconnaître que nous ne sommes pas toujours très efficaces en matière d’aménagement du territoire.


  • vincem13 18 octobre 2012 15:38

    Sans déconner ! De toute façon ce qui est aberrant, c’est le principe des droits de succession.

    Quand on sait que (mis à part une très faible partie des patrimoines) l’argent (et les biens) d’une succession sont ce qui reste du travail de toute une vie, après avoir été taxé une première fois.
    Il est inacceptable que les descendants doivent une nouvelle fois payer pour hériter...
    Bref, comme souvent, une injustice fiscale.

    • Fergus Fergus 18 octobre 2012 16:11

      Bonjour, Vincem13.

      Pas d’accord avec vous. Je pense en effet normal qu’une part modérée des biens soient transmise sans être taxée. Au delà, il me semble parfaitement légitime et moral de taxer de plus en plus fortement les successions de patrimoines personnels afin de casser les dynamiques de « dynastie », les héritiers n’ayant pas plus de mérite dans l’accumulation des biens par leurs parents que les autres citoyens.


  • rocla (haddock) rocla (haddock) 18 octobre 2012 15:59

    Le mieux logé c’ est l’ escargot , pourtant il bave d’ envie d’ avoir une salle de bains ..


    • Fergus Fergus 18 octobre 2012 16:03

      Bonjour, Capitaine.

      A quoi lui servirait une salle de bains ? Il ne sort que lorsque la douche fonctionne !


  • kalagan75 18 octobre 2012 19:29

    lorsque les retraités prendront conscience que l’on vit nettement mieux et pour moins cher dans nos campagnes qui possèdent tous les services dont ils ont besoin, ils libéreront ainsi de nombreux logements dans les grands centres urbains .


    • Fergus Fergus 18 octobre 2012 19:51

      Bonjour, Kalagan.

      Malheureusement, les campagnes qui possèdent « tous les services » sont de moins en moins nombreuses, lesdits services émigrant vers les villes. Se pose dès lors le problème du déplacement pour de nombreux retraités devenus inaptes à la conduite, le plus souvent pour des raisons médicales : faute de transport le plus souvent, sauf en de rares départements, ils doivent composer avec leurs voisins ou attendre la disponibilité de parents pour les accompagner. Pour avoir vécu à Paris, dans une métropole régionale et à la campagne, j’ai pu mesurer les avantages et les inconvénients des différentes situations.

      Cela dit, on peut effectivement vivre dans une petite ville, et là force est de reconnaître que l’on peut y trouver une excellente qualité de vie et surtout des coûts immobiliers nettement moindres. A tel point que pour le loyer d’un 2 pièces sans caractère de 50 m² à Paris on peut vivre dans un superbe 150 m² dans une bonne centaine de petites villes françaises.


    • foufouille foufouille 18 octobre 2012 20:18

      "lorsque les retraités prendront conscience que l’on vit nettement mieux et pour moins cher dans nos campagnes qui possèdent tous les services dont ils ont besoin,« 

      laquelle ?
      chez moi, il y a plus de »vieux" que de jeunes
      les services sont proches de zero


    • lulupipistrelle 19 octobre 2012 01:58

      Alors là c’est tout faux... ma tante est retraitée , elle vit à Paris, locataire d’un logement social et elle passe une bonne partie de l’année... en Turquie, parce que la vie y est moins chère, que la mer est belle, et les gens super... Elle achète ses billets d’avion en début d’année, longtemps à l’avance et ça lui coûte presue rien... 

      PS : Des gens, qui toute leur vie active, ont habité une grande ville, ne rêvent pas tous d’aller s’enterrer à la campagne ou même dans une ville moyenne au soleil... quand bien même ils y possèderaient une résidance secondaire...les meilleurs hôpitaux , les meilleurs dentistes ne sont pas au fond de la cambrousse...


    • lulupipistrelle 19 octobre 2012 02:02

      Je répondais à kalagan, je suis d’accord avec foufouille, pour fréquenter bi-annuellement le haut Hérault, où il n’y a pas de dentistes à moins de 25 bornes du bled où je vais, et où l’on vous conseille en cas d’urgence d’aller à Montpellier, à 100 km. Pareil pour le véto, les médecins spécialistes...

      Pour une corde de violon, j’ai dû faire 120 km...50 km pour des cartouches d’encre...


    • Fergus Fergus 19 octobre 2012 09:30

      Bonjour, Lulupipistrelle.

      Pour avoir vécu à Paris, dans une métrople régionale et à la campagne, et pour séjourner régulièrement dans des régions rurales (Massif central notamment), je peux mesurer les différences qui existent. Et je fais le même constat que vous : les services disparaissent dans les campagnes. Cela se traduit par le non remplacement des commerçants de proximité, la fermeture des services publics (hôpital local, poste) et la fuite des professions libérales.


  • Antoine 18 octobre 2012 23:12

     Fergus, vous vous en tirez mieux avec le basson qu’avec la fiscalité : vous pataugez dans les obligations fiscales de déclaration, l’intérêt d’un acte authentique, la transmission de parts de sci, le rappel fiscal et le rapport à succession, etc...et vous avez même oublié de citer la fiscalité des dons exceptionnels. Ce qui ne vous empêche pas de prétentieusement proclamer l’inutilité des notaires...


    • Fergus Fergus 18 octobre 2012 23:21

      Bonsoir, Antoine.

      Je prends note de ce satisfecit musical. Pour le reste, je n’ai pas voulu monter un dossier exhaustif des possibilités existantes. Vous me faites par conséquent un procès sur des sujets que je n’ai pas abordés, comme la SCI par exemple que j’ai volontairement écartée de mon propos tout en étant persuadé qu’elle serait abordée dans le forum. Et je n’ai jamais proclamé l’inutilité des notaires, mais seulement souligné que pour les cas de dons manuels simples, il ne me paraissait pas utile de recourir à leurs services du fait de la possibilité de les faire enregistrer par le fisc, ce qu’a confirmé clercobscur.


    • Antoine 19 octobre 2012 00:04

      Vous mélangez encore, le recours à un notaire n’est pas équivalent à une visite aux services fiscaux, ne serais-ce que pour apprécier l’opportunité d’une déclaration et les conséquences civiles. Par ailleurs, vous n’avez pas évoqué les transmissions de parts de sci plus haut, suite à un commentaire totalement faux à ce sujet ?


    • Fergus Fergus 19 octobre 2012 09:40

      @ Antoine.

      Je persiste à affirmer que dans les cas de don manuel simple à son enfant ou à ses enfants à parts égales, le recours à un notaire n’est pas utile, la légitimité de la trasnmission étant légalement validée par la déclaration au fisc et aucune mauvaise surprise ne risquant d’empoisonner par la suite la vie des donataires. Il est en revanche plus avisé, en effet, de passer par un notaire dès lors que l’on veut faire des dons manuels de montants différents à ses enfants afin de cerner les implications ultérieures pour les donataires.

      Quant à la SCI, je ne sais pas pour quelle raison vous faites une fixette dessus car je confirme ne pas en avoir parlé, considérant que cette formule n’est pas adaptée au plus grand nombre. Je n’ai donc aucun motif pour aborder les modalités de cession des parts. Mais rien n’interdit que vous le fassiez dans le cadre de ce forum ou, mieux encore, en rédigeant un article sur le sujet. Je ne manquerai pas de lire cela avec beaucoup d’intérêt !


    • Antoine 21 octobre 2012 00:18

       Une parabole pour se distraire ?
       Un dénommé Fergus a deux enfants François et Nicolas auxquels il a fait un don manuel de 100 000 E. François, de gauche comme son père, est un bobo dans la fonction publique qui profite de ses vacances et de ses deux mois de congés maladie pour se balader dans le monde. Nicolas possède un tempéramment d’entrepreneur et utilise le don pour créer sa start-up. Fergus apprend que ce dernier, dont l’entreprise vaut désormais deux millions d’euros, fait partie du mouvement des pigeons et décède brutalement d’une crise cardiaque en apprenant cette terrible nouvelle. Sa succession comporte 200 000E d’actif net. La part de ses héritiers va se déterminer ainsi : 200 000E (actif au décès) + 100 000 (rapport de François) + 2 000 000 (rapport de Nicolas), soit au total 2 300 000 E ou 1 150 000 pour chacun. François prendra donc l’actif existant et recevra de Nicolas la somme de 850 000 E, ce qui lui permettra de refaire quelques tours du monde avec la sueur de son frère. Ce dernier devra vendre son entreprise pour indemniser son frère et recevoir ainsi un coût de grâce fiscal. 
       Si Fergus avait fait appel à un notaire pour effectuer une donation-partage, les 200 000 E donnés auraient été oubliés civilement, peut être fiscalement et les frères se seraient partagés sans histoire le seul actif subsistant.
       J’allais oublié : devant cette déconfiture financière, la femme de Nicolas demandera le divorce et ce dernier se pendra quelques jours plus tard... 


    • Fergus Fergus 21 octobre 2012 09:45

      Bonjour, Antoine.

      Je n’ai rien contre les donations-partage, notamment partielles.Pour ce qui concerne les donations-partage totales, encore faut-il que les donateurs, s’ils ne sont pas trop âgés, aient conscience de leur caractère irréversible ce qui, dans certaines conditions de vie des années plus tard, peut engendrer de graves problèmes aux donateurs si leurs charges ont évolué significativement à la hausse. Ils deviennent alors tributaires de la bonne ou mauvaise volonté des donataires (et de leurs conjoints) à les aider le cas échéant.

      Pour ce qui concerne la parabole, désolé de m’inscrire en faux contre l’universalité de ce scénario car, je le répète ici (déjà évoqué plus haut), j’ai eu à connaître au moins un cas où le rapport des dons manuels s’était effectivement traduit par une moins-value mobilière pour un héritier et par une plus-value pour l’autre héritier, un artisan avisé. Une bonne et une mauvaise fortunes dont le notaire n’a absolument pas tenu compte. Rapporté à votre parabole, cela signifie qu’il a, après déduction des frais de mutation, partagé l’actif restant en deux parts égales après intégration pure et simple des dons manuels en euros courants. Cette succession n’a donné lieu à aucune contestation.

      Cela dit, j’avoue que cette question me titille car je ne comprends pas pourquoi ni comment il peut y avoir deux interprétations différentes des lois successorales. L’éclaircissement d’un notaire, et non les infos contradictoires et confuses qui circulent sur les forums du net, serait le bienvenu.


  • Antoine 21 octobre 2012 17:15

    Bonjour Fergus,
     Vous n’avez été témoin que d’un nombre infime de cas et vous me rappelez ceux qui rapportent les propos juridico-café-du-commerce de leur voisin alors qu’ils sont dans un cas de figure totalement différent.
     Le rapport ne peut être revendiqué que par les hértiers réservataires et ceux-là laissent parfois tomber pour des raisons de paix familale, de preuves de remploi ou de conception personnelle de l’équité. Les notaires sont des praticiens de l’amiable et il ne leur appartient pas d’attiser les conflits alors que les intéressés souhaitent les éviter, différence avec les avocats. Mon histoire (Fergus n’était bien entendu qu’un homonyme !) était déstinée à démontrer l’inexactitude de votre affirmation et les risques majeurs à tenir pour inutilement coûteuse l’intervention d’un notaire quand on sait que la mésentente, voire la haine, entre héritiers est très répandue...


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