vendredi 10 mars 2023 - par Eratosthène

Interdiction de vote en AG aux copropriétaires défaillants

La proposition de loi n°894 (https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/textes/l16b0894_proposition-loi) vise à interdire aux copropriétaires en défaut de payement de voter aux assemblées générales des copropriétaires d'immeuble. Pourquoi cette proposition n'a aucun sens et qu'elle est nuisible ?

I) Objections pratiques selon les circonstances

Trois objections peuvent se poser :

a) Cela présuppose par conséquent la régularité de l'appel de charges. Supposons que le syndic n'ait pas envoyé d'appel de charges à M.X et qu'à la suite de cela, M. X se voie privé du droit de vote, que se passe-t-il en cas de contestation judiciaire par la suite ? Les délibérations auxquelles n'a pas pu voter M. X sont-elles annulées ?

b) Que se passe-t-il si le montant d'appel de charges est erroné et que M.X ne veut pas payer parce qu'il estime que le montant est indu ? Ou que, à la suite de l'appel de charges qu'il n'a pas honoré, il décide de contester la validité de l'assemblée générale au cours de laquelle a été voté l'appel de charges pour des travaux exceptionnels ? On l'aura privé de vote a posteriori à tort. Ce "retrait de vote" entraînera-t-il l'annulation des délibérations ?

c) Se posent des cas pratiques de voyage de l'occupant à l'étranger, de chèque envoyé égaré par la poste (ou par le syndic)...

 

II) Autres problèmes

 

Mais même en se plaçant dans un cadre régulier (appel de charges bien fondé et correctement reçu et non payé par l'occupant), il y a encore d'autres problèmes.

1) Si M. X est privé de son droit de vote, qu'il régularise par la suite ses appels de charge et retrouve son droit de vote, ne risque-t-il pas de proposer à l'AG d'après de revenir sur les dispositions votées en son absence ? Cela créée donc une insécurité juridique et potentiellement des revirements d'années en années

2) Avec un peu d'exagération, on pourrait même penser au cas où M.Y, très riche, voudrait prendre le contrôle de l'immeuble : il fait voter des travaux ruineux en profitant de l'absence des autres, et ensuite, peut contrôler l'immeuble en profitant des défaillances des autres copropriétaires.

 

III) Une philosophie sous-jacente détestable

Mais en fait, à la base même, cette proposition est aberrante :

a) Philosophiquement et légalement, le droit de vote à l'AG vient du fait, non que je paye mon appel de charges, mais que je suis copropriétaire. Le fait de ne pas payer l'appel de charges ne m'ôte pas cette qualité

b) Cette disposition favorise les plus riches : on passe d'une "démocratie" à une ploutocratie où seuls ceux qui ont le plus de moyens peuvent participer à la vie de l'immeuble, au détriment des pauvres et impécunieux.

 

IV) Conséquences probables

 

Enfin, il semble que l'on n'a pas réfléchi à une conséquence très probable : généralement, les plus pauvres sont les plus attentifs à ne pas voter des travaux dispendieux, tandis que les gens qui ont plus de moyens ont tendance à les voter. S'ensuivent plusieurs conséquences :

-d'une part, une explosion des charges de copropriété, puisque seuls ceux qui ont les moyens de payer les charges participent au vote, et donc votent des travaux dispendieux

-d'autre part, une aggravation du sort des occupants qui n'ont pas de quoi payer les charges, puisque celles-ci se trouvent augmentées par ces travaux ! Déjà, ils n'avaient pas de quoi payer le montant d'avant, ils n'auront sûrement pas de quoi payer du coup les nouvelles charges au montant augmenté !

-enfin, si les copropriétaires défaillants régularisent et soumettent à l'AG d'après de revenir sur les dispositions votées lors de leur absence forcée, cela voudra dire que l'on pourra revenir sur des travaux et dépenses votés pour les annuler, alors même qu'une partie des frais aura déjà été dépensée (dépense en pure perte).

Au-delà de ces questions économiques, il y aura enfin une augmentation des contentieux juridiques par les copropriétaires considérés comme défaillants mais qui contestent ce point, ce qui veut dire, outre une insécurité juridique non négligeable, une hausse des charges de copropriété due à l'augmentation des frais de justice.

 

V) Les arguments en défense

 

Un dernier mot sur les arguments mis en avant par les initiateurs de cette proposition, qui paraissent particulièrement mal fondés :

-il s'agirait « de compliquer le défaut de paiement des charges afin de prévenir les dégradations » : cela ne compliquera rien du tout, puisque les copropriétaires, quand ils ne payent pas leurs charges, le font généralement parce qu'ils n'ont pas l'argent. Cette loi n'empêchera donc pas les défauts de payement. En fait, elle les favorisera même, allant à l'encontre du but souhaité, puisque les appels de charges exploseront du fait des travaux dispendieux probablement votés par les copropriétaires qui ont le plus de moyens et ne rechignent pas à la dépense.

-autre argument avancé : « les choix du vote du budget ne se feront pas en fonction des dettes des copropriétaires mais des nécessités d’entretien de l’immeuble » : ce présupposé est grotesque et montre une fois de plus le mépris envers les nécessiteux : comme si ceux-ci s'opposeraient systématiquement et par défaut à toute dépense utile d'entretien de l'immeuble ! En revanche, ils peuvent s'opposer à des travaux d'embellissement non nécessaires à la survie immédiate de l'immeuble, et la proposition de loi reviendrait à faire dépendre le choix du vote du budget en fonction du pouvoir de payement des copropriétaires et la fortune des plus riches, ce qui n'est pas mieux.

 

Bref, une énième attaque contre les classes moyennes et populaires, déjà étranglées par l'inflation, la réduction (ou la disparition) des allocations chômage, le rabotage des APL, etc.



23 réactions


  • Armelle Armelle 10 mars 2023 11:39

    Oui et d’ailleurs dans certains immeubles, cette disposition sera formidable pour chasser à terme les familles qui n’auraient pas les fonds nécessaires à l’exécution de travaux onéreux mais non vitaux...

    On vit une époque formidable !!!

    Et si certains ne veulent plus des riches en France, ce qui d’ailleurs,au delà d’être débile, relève de la rêvasserie, je constate qu’on offre aux plus aisés en revanche l’occasion d’éloigner ceux qui ont moins de moyens.

    Mais bon, tout est relatif, certains comme un locataire n’ayant pas les moyens de l’acquisition, vous diraient que le problème évoqué est un problème de riches !!!


  • Gasty Gasty 10 mars 2023 12:41

    Je verrais d’un bon œil une proposition de loi visant les députés qui ont des casseroles au c.. et leur interdisant le droit de voter.


    • Fergus Fergus 10 mars 2023 13:07

      Bonjour, Gasty

      Il serait plus simple que les élus condamnés, notamment pour des délits commis dans le cadre de fonctions électives, soient déclarés inéligibles à vie.
      On exige bien des fonctionnaires qu’ils aient un casier judiciaire vierge !


    • Armelle Armelle 10 mars 2023 14:07

      @Fergus bonjour,

      « On exige bien des fonctionnaires qu’ils aient un casier judiciaire vierge »

      Oui mais comme on dit ; « pas vu pas pris », le casier vierge ne constitue alors pas une barrière pour certains profils peu vertueux, car tant qu’ils ne sont pas pris...
      Et mon expérience me l’a prouvé, 25 ans dans les appels d’offres publics de gros travaux m’ont suffit pour percevoir le niveau de corruption, de magouille de copinage et de favoritisme en tout genre et à tous les étages !!! En revanche, j’ai constaté que les femmes n’étaient pas attirées par ce genre de manoeuvre. 

      En politique c’est d’autant plus flagrant, on connait certes le noms des gens qui se font fait épinglés, pour les autres c’est juste qu’il ne se sont pas encore fait prendre la main dans le sac !!!
      Je pense qqe part que l’humain, quoi qu’on en dise, est capable de s’adonner assez facilement à la transgression...Je n’ai rencontré que peu de gens vertueux et totalement « clean » dans les affaires, alors quand le pouvoir s’y ajoute, on a le droit de penser que cela puisse être pire !!!


  • Fergus Fergus 10 mars 2023 13:03

    Bonjour,

    Je pense que cette proposition de loi relève du bon sens.

    Le bémol est qu’elle est trop brutale du fait que la mise à l’écart du copropriétaire interviendrait après défaut de paiement de deux appels de charges trimestriels consécutifs.

    A mon avis, la mesure devrait être conditionnée à trois appels de charges.


    • Fergus Fergus 10 mars 2023 13:51

      « au cas où M.Y, très riche, voudrait prendre le contrôle de l’immeuble : il fait voter des travaux ruineux en profitant de l’absence des autres »

      Hypothèse absurde  : ledit copropriétaire « très riche » ne dispose que de ses propres tantièmes. Il ne peut donc pas imposer sa volonté à tous en profitant de l’interdiction de vote d’un ou deux copropriétaires défaillants !


    • Eratosthène 10 mars 2023 18:22

      @Fergus
      Un peu exagérée, mais pas si absurde que cela : si M. X détient 45% des tantièmes, M. Y 40% et M. Z 15%, si M.Z est défaillant, M. X peut prendre le contrôle de la copropriété
      Bien sûr ce n’est pas systématique (ce sera même heureusement d’ailleurs plutôt rare, on peut le penser) mais avec un demi-million de copropriétés en France, il y en aura forcément dans ce cas-là.


    • Pierrot 11 mars 2023 10:43

      @Fergus
      Non, cette hypothèse est loin d’être absurde.

      La volonté d’un copropriétaire s’impose à tous dès lors qu’il appartient à un groupe représentant une majorité simple de voix exprimées, qui correspond potentiellement à une minorité de tantièmes.

      S’agissant de dépenses, la volonté malveillante d’un copropriétaire peut également s’imposer à tous lorsqu’il est élu au syndicat de copropriété, lorsqu’il peut susciter des abus du syndic, voire lorsqu’il provoque des problèmes coûteux pour la copropriété.

       
      Pour votre gouverne, la prise de contrôle d’immeubles par des copropriétaires plus riches est déjà un phénomène à l’œuvre.

      En effet, certains parviennent à faire jeter leur voisins à la rue en provoquant leur endettement, dans le but d’acquérir leur bien ou de « vivre entre gens du même monde ».

      Et pour cela, il n’est pas besoin d’être majoritaire. Il suffit de profiter de toutes les opportunités d’engager des frais communs inutiles, comme des procurations irréfléchies, la naïveté, l’inattention, l’absence ou l’inattention de quelques copropriétaires, un syndic véreux, etc.. 

      Interdire de vote des copropriétaires apparaît donc justement comme le meilleur moyen de les empêcher de se défendre contre ce genre de pratique.

       
      Il ne fait aucun doute que cette proposition de loi n’est qu’une nouvelle arme donnée aux riches dans la lutte des classes qui fait rage dans notre pays.


    • Pierrot 11 mars 2023 10:46

      @Pierrot
       « ... la naïveté, l’inattention, l’absence ou l’abstention de quelques copropriétaires ... »


    • Gasty Gasty 11 mars 2023 11:56

      L’article 24 ne s’encombre pas des tantièmes des absents non représentés. C’est la majorité des votants présent ou représentés.
      Interdire un droit de vote parce qu’on est en difficulté financière... Je me demande qu’elle sera la prochaine trouvaille idiote.

      La volonté malveillante d’un copropriétaire imposant des travaux coûteux parce qu’il est élu au conseil syndical de copropriété ????? Ces travaux ne peuvent être imposés car ils sont toujours soumis au vote des autres copropriétaires. Le représentant au conseil syndical n’a pas plus que ces tantièmes pour le représenter lors du vote.


    • Pierrot 12 mars 2023 09:14

      @Gasty
      Les élus au conseil syndical obtiennent suffisamment de pouvoir pour nuire aux copropriétaires les moins aisés :
       en préparant et en couvrant leur méfaits grâce à leur contrôle sur la gestion de la copropriété ;
      — en proposant des travaux utiles, mais dont les choix inappropriés ou la mauvaise exécution imposent d’autres travaux les années suivantes ; 
       en lançant hors AG des travaux supposément nécessaires et urgents, dont chaque dépense n’est pas suffisante pour exiger une AG extraordinaire, mais dont la somme devient conséquente en fin d’exercice ;
      en arrivant à imposer des travaux coûteux en AG, selon le même principe qui a permis à Macron d’être élu : une minorité de « contre » qui se voit imposer la volonté d’une minorité d’instigateurs grâce au suivisme et à l’abstention d’une majorité de je-m’en-foutistes et d’imbéciles qui se plaignent ensuite de leurs erreurs sans que cela les empêche de les réitérer aux votes suivants...
      À ces dépenses s’ajoutent celles suscitées par le syndic, qui peuvent être conséquentes et injustifiées.
       
      Pour ma part, j’ai pu constater ce genre de manigances, à des degrés divers, dans toutes les copropriétés dans lesquelles j’ai habité. Dans certains cas, l’acceptation des comptes et la reconduction du conseil syndical et du syndic à main levée avant que l’assemblée n’ai eu le temps de finir de s’installer dans la salle de l’AG permettait de continuer le même cirque d’une année sur l’autre.

      De tels abus, qui sont généralement chroniques, pourraient probablement justifier des actions en justice. Sauf que les copropriétaires qui ont déjà du mal à payer leurs charges ont rarement les moyens de s’offrir un procès long et coûteux contre leur copropriété. Ils protestent ou font le dos rond, mais finissent par revendre et partir ailleurs.


  • Rincevent Rincevent 10 mars 2023 14:03

    En plus, les syndics… Il faut savoir qu’ils touchent, à chaque fois qu’il y a des travaux, un pourcentage dessus (en plus de leur rémunération fixe). Donc, il ont tout intérêt à ce qu’il y en ait un maximum. Ce système, déjà assez tordu au départ, ouvre la porte à des pratiques carrément délictueuses.

    J’ai ainsi appris que, lors d’un appel d’offre, notre syndic avait refusé le devis d’un électricien au motif qu’il n’était pas assez cher !!! Il voulait qu’il augmente le prix pour qu’il puisse palper plus. Cet artisan a refusé de marcher dans ce genre de magouille (rare et tout à son honneur). Après, difficile d’évoquer ça en assemblée générale, aucune trace écrite, tout avait été verbal, bien sûr. De plus, l’artisan ne tenait pas vraiment à se retrouver sur une liste noire, les cabinets de syndics se tenant bien les coudes…


    • Fergus Fergus 10 mars 2023 15:51

      Bonjour, Rincevent

      Heureusement, tous les syndics ne sont pas à mettre dans le même sac.

      Cela dit, il est bon d’avoir dans le conseil syndical un ou une (au moins) copropriétaire capable d’éplucher les comptes et de superviser le travail du syndic. Mais c’est une espèce rare. 


    • Pierrot 11 mars 2023 10:55

      @Fergus
      Si tous les syndics ne sont pas à mettre dans le même sac, il apparaît malheureusement qu’ils sont une minorité à ne pas devoir y être.

      Sans parler des véritables escrocs qui ont pignon sur rue, les relations entre les syndics et les copropriétés sont rarement idéales, et la vérification des comptes et du travail du syndic n’empêche pas les abus.

      En réalité, le plus souvent les copropriétés qui ont la possibilité d’en changer préfèrent juste garder le syndic le moins pire.


  • Armelle Armelle 10 mars 2023 14:16

     « ...notre syndic avait refusé le devis d’un électricien au motif qu’il n’était pas assez cher !!! Il voulait qu’il augmente le prix pour qu’il puisse palper plus »


    Effectivement, la pratique est courante et là on ne parle même pas des travaux qui sont lancés alors qu’ils ne sont pas vitaux !!!

    Mais bon, les agences immo fonctionnent souvent sur le même schéma, on dit que les prix de l’immobilier ne baissent pas mais ces agences n’y pas pour rien non plus !!!


    • Fergus Fergus 10 mars 2023 15:48

      Bonjour, Armelle

      Les agences immobilières ne fonctionnent pas de la même manière. Certes, elles touchent un pourcentage sur la vente, mais encore faut-il emporter le morceau, ce qui n’est pas évident dans un milieu où la concurrence est rude. C’est pourquoi, paradoxalement, certains agents immobiliers incitent les vendeurs à diminuer leurs prétentions afin de prendre de court les collègues plus gourmands.

      Pour ce qui est des « prix de l’immobilier », à noter qu’ils sont un peu partout en baisse sensible. smiley


    • Armelle Armelle 10 mars 2023 16:50

      @Fergus
      « Pour ce qui est des « prix de l’immobilier », à noter qu’ils sont un peu partout en baisse sensible »
      Certes mais cette baisse sensible est très loin de ramener les prix à leur juste niveau, c’est devenu totalement fou ces dernières années, du grand n’importe quoi, ajoutez aux conditions bancaires, faisant que 80% des potentiels primo-accédants sont dans l’incapacité d’envisager une acquisition. 
      En 1960, tous les ménages, TOUS, pouvaient prétendre à l’acquisition, nous glissons inexorablement vers le tiers monde et les Français endormis discutent de ce que nos dirigeants nous concoctent pour nous détourner des véritables problèmes du pays... 
      Avec tous les problèmes sociaux du moment, je ne serais nullement étonnée qu’un attentat de grande envergure se dessine sur notre sol... Stratégie oblige...


    • Armelle Armelle 10 mars 2023 16:54

      @Fergus
      « Les agences immobilières ne fonctionnent pas de la même manière. Certes, elles touchent un pourcentage sur la vente »
      OUI et bien ? 

      Mais je ne parlais que du principe de pourcentage Fergus !!!
      Qui aurait la naïveté de penser que les agences ne seraient pas tentées de maintenir des prix hauts pour gonfler leur marge ? 
      Donc je suis désolée mais sur ce point le fonctionnement est le même !!! Scrupuleusement le même.


  • Pauline pas Bismutée 10 mars 2023 17:19

    Hors sujet je sais, mais une caste intouchable (sûrement pour ça qu’on n’en parle jamais !) : les notaires !!!!!!


    • Armelle Armelle 10 mars 2023 17:26

      @Pauline pas Bismutée
      Bah...Hors sujet ? Pas tant que cela !!!
      Juste une autre race de sangsues...
      Dans quelques années ces professions (notaires, huissiers) auront disparu, l’IA les aura remplacé, avec plus de droiture, d’honnêteté et de justice !!!


    • Pauline pas Bismutée 10 mars 2023 17:33

      @Armelle

      ’avec plus de droiture, d’honnêteté et de justice !!!’
      Ah bah ça, ça ne sera pas difficile, une belle bande de rapaces (avec mes plates excuses envers ces oiseaux)
      Intouchables !



    • Armelle Armelle 10 mars 2023 17:39

      @Pauline pas Bismutée
      « vautour » pourrait-on dire. Ils se délectent le matin, en lecture des avis nécrologiques, guettant un nom d’une famille dont ils gèrent les biens...


    • Pauline pas Bismutée 10 mars 2023 17:53

      @Armelle

      C’est bien pire que ça !
      J’ai au moins quelque respect pour les vautours smiley

      Il faudrait de véritables enquêtes sur leurs pratiques, de très grosses sanctions pour leurs magouilles, et la taule directe pour les plus pourris (sûrement pas assez de place en taule...)


Réagir