La trêve hivernale : une mauvaise solution à un vrai problème
Depuis le premier novembre et jusqu’au trente mars, les locataires qui ne payent pas leurs loyers ne pourront pas être expulsés et pourront ainsi se maintenir dans les lieux sans crainte…
La trêve hivernale ne trouve application que dans le cadre d’un local d’habitation et ce qu’il le soit à titre principal ou secondaire. Le local ne servant pas à l’habitation, tel qu’un local commercial ne bénéficie donc pas du dispositif.
Ce dispositif a des visées tant humanistes que de polices. Le parti est pris que la société ne peut accepter qu’une personne ou qu’une famille soit « mise à la rue » pendant une période rendue âpre par les conditions météorologiques. Le dispositif vise aussi à s’éviter les troubles à l’ordre public qui découleraient potentiellement d’une expulsion réalisée par temps froid.
De ce point de vue, tout le monde loue les bienfaits du dispositif.
Mais si l’on se met à la place du propriétaire du logement du locataire, cette bienveillance et cet humanisme à l’égard de ses semblables risquent fortement de dériver vers une sorte de haine.
Car oui, économiquement le dispositif est une hérésie. Il n’a pour d’autre effet que de faire supporter la carence du locataire, voire de l’état si l’on croit encore au mythe de l’état providence, au propriétaire que l’on peut non ironiquement affubler de l’adjectif malheureux.
Revenons brièvement sur le déroulement d’une procédure d’expulsion classique.
- Expulser patiemment
Dans la majorité des cas, le contrat de bail contient une clause qui prévoit la résolution de plein droit du bail à défaut de paiement des loyers. Pour que cette clause produise effet, le propriétaire va devoir faire signifier par Huissier de Justice un commandement de payer les loyers à son locataire. Si ce dernier ne régularise pas sa situation dans un délai de deux mois, la résiliation du bail est acquise au bailleur. Néanmoins, à ce stade le bailleur ne peut toujours pas expulser son locataire.
En effet, il va devoir l’assigner devant le Tribunal d’Instance statuant en référé à une date d’audience fixée à plus de deux mois du jour de l’assignation.
A ce stade en raisonnant sur la stricte théorie, le processus d’expulsion a déjà pris quatre mois (en pratique le temps que les choses se fassent il faut rajouter entre deux semaines et un mois).
Ensuite, le propriétaire obtient une ordonnance de référé qui constate la résiliation du bail et prononce l’expulsion. Le juge peut également accorder des délais de grâce au débiteur et retarder la résiliation de plein droit.
Fort de ce titre exécutoire, le propriétaire va faire délivrer un commandement de quitter les lieux à son locataire. Ce commandement de quitter les lieux offre à nouveau un délai de deux mois au locataire pour non pas régulariser financièrement sa situation mais pour rendre le local à son propriétaire.
Á l’expiration de ce délai, l’Huissier de Justice pourra se rendre sur place pour inviter le locataire à quitter le logement « spontanément ».
Si lors de son passage, l’Huissier de justice s’aperçoit que le locataire n’a pas quitté les lieux et ne compte pas le faire de soi même, il va devoir requérir le concours de la force publique. La préfecture dispose alors de deux mois pour prêter son concours. Si elle ne le fait volontairement (s’il existe un trouble à l’ordre public) ou involontairement (un oubli administratif), un droit d’indemnisation s’ouvre au propriétaire.
On le voit, le processus est déjà long (2 mois + 2 mois + éventuellement 2 mois + le temps qui s’ajoute aux délais théoriques). Mais ajoutez à cela, la période hivernale de 5 mois, il y a véritablement de quoi transformer la bienveillance initiale en une profonde haine.
Car rappelons le, durant tout ce temps le locataire peut rester dans les lieux sans même payer ses loyers sans que le propriétaire puisse n’y faire grand chose.
Exemple : En février 2014, le locataire ne paye plus ses loyers. Le propriétaire réagit vite : Le commandement de payer les loyers est signifié le 24 mars 2014, le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai de deux mois, il est assigné le 5 juin 2014 pour une audience qui se tiendra le 18 août (pensons qu’il existe des vacances judiciaires durant lesquelles il ne se tient aucune audience), le propriétaire récupère l’expédition du jugement et fait signifier le 2 septembre 2014 un commandement de quitter les lieux à son locataire toujours dans les lieux. L’expulsion ne pourra être effectuée qu’au mieux le 1 avril 2015. Non c’est n’est pas une blague !
Au départ, on considère la trêve hivernale comme une période de répit, pendant laquelle le locataire va pouvoir revenir à meilleure fortune et régulariser financièrement sa situation. Sauf qu’en pratique les retours à meilleure fortune sont rares, et dès lors que la résiliation du bail est acquise par la non régularisation par le locataire de sa situation financière dans le délai de deux mois du commandement de payer, le propriétaire n’a plus aucun intérêt à vouloir se passer du bénéfice de cette résiliation.
- Une perte sèche pour le propriétaire
On le voit, un locataire peut donc rester plusieurs mois dans un logement dont il ne paie pas les loyers, laissant le propriétaire, seul, faire face dans bien des cas au remboursement du prêt qui lui a permis d’acquérir le logement, dans une situation que l’on peut qualifier sans ironie de difficile.
Le locataire entraîne dans sa chute celle de son propriétaire qui n’obtenant pas le paiement de ses loyers ne peut rembourser le prêt qu’il a contracté. L’impayé est contagieux…
La réalité est aussi que le propriétaire devra supporter la charge des frais de l’Huissier de justice (plus ou moins 1500 Euros pour l’ensemble de la procédure d’expulsion) en plus des loyers impayés et malheureusement bien souvent des frais de remise en état du logement.
La pratique enseigne également que lorsqu’une personne ne paie plus son loyer c’est que sa situation financière est plus que précaire. Autrement dit, le propriétaire n’aura que très peu d’espoir de recouvrer les loyers impayés. Il aura beau s’adjoindre les services d’un Huissier de Justice, ce dernier face à l’absence de solvabilité du débiteur sera d’un maigre secours.
Le bilan est lourd pour le propriétaire.
- Un secteur démoralisé
On comprend pourquoi la loi ALUR (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014) qui a notamment augmenté la trêve hivernale de 15 jours, a été mal perçue par les propriétaires et entraînée une chute du secteur.
En effet, lorsqu’on intègre le risque de devoir faire face à des loyers (au montant encadré) impayés l’investissement locatif n’apparaît plus comme l’investissement le plus rentable et sûr. D’où l’existence d’immeubles vides dont il est malheureusement plus « sage » de les laisser vides en ne misant que sur la hausse du prix du foncier pour en tirer une plus-value.
Face à ces risques, on comprend mieux l’exigence des propriétaires lors de la sélection des dossiers des candidats à la location. Il s’agit de ne pas se tromper !
- L’Etat au secours des propriétaires ?
La loi ALUR s’est tout de même attaquée au problème des loyers impayés en inventant la Garantie Universelle des Loyers. Ce dispositif permettra aux propriétaires privés qui le souhaitent d’être couverts des loyers impayés pendant dix huit mois contre 1 à 2% du prix du loyer. Sauf pour les locations estudiantines, les propriétaires bénéficiaires de la GUL ne pourront exiger d’autre cautionnement.
Ce dispositif à financement public (les sources de financements font d’ores et déjà l’objet d’inquiétudes et de scepticisme) dont l’entrée en vigueur est prévue pour le 1er janvier 2016 reste à être détaillé par des décrets qui font déjà figure d’arlésienne...
Gageons qu’avec cette GUL, l’Etat a pris conscience qu’il n’était plus possible de laisser supporter le coût des impayés de loyers aux seuls propriétaires déjà bien « généreux » et éprouvés.
14 réactions
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foufouille
5 novembre 2014 17:43
« malheureusement bien souvent des frais de remise en état du logement. »
surtout très vétuste bien souvent.
le bailleur n’a pas pris d’assurance, bien sûr. -
non667
5 novembre 2014 17:54
une mesure typiquement « socialiste »
généreux avec l’argent des autres ! -
kane85
5 novembre 2014 21:35
...« aux seuls propriétaires déjà bien « généreux »...
Vous avez déjà vu des propriétaires »généreux« ? Vous habitez où que je puisse aller en admirer un !
Etre propriétaire donne des droits mais aussi des devoirs ! Devoirs que, malheureusement, beaucoup ne respectent pas !
A tous les futurs locataires, sachez que la première chose que fait le propriétaire est de s’empresser de vous faire signer un état des lieux des plus simples en oubliant des »détails« qui vous permettrons de perdre une partie ou toute votre caution à la sortie ou en y mettant des choses auxquelles vous n’allez pas penser au moment du déménagement.
Si l’état des lieux est signé depuis longtemps. Trop tard, il va falloir faire avec. A ce moment là, il faudra le relire très très attentivement pour ne rien oublier (genre »la peinture du plafond de la salle de bain refaite« alors que le propriétaire sait très très bien que l’humidité la fait s’écailler en 3 mois !!! Arrivé à fifille sauvée par une grimpette in extremis de sa mom qui repeignit à l’arrache le dit plafond de 1 m2... Devinez ce que le proprio a regardé en premier ?).
Une fois l’état des lieux totalement vérifié, il vous faudra :
- nettoyer les fenêtres.
- nettoyer le fond de la cuvette des toilettes... Vous savez, cette cuvette qui a une énorme tâche de calcaire que les produits industriels n’arrivent absolument plus à enlever ! Et bien ! Oui ! Le proprio vérifie cela ! Petite astuce : une paire de gants en latex, un seau en plastique, un vieille éponge à jeter et 1/4 de litre d’acide chlorhydrique. mettre les gants, vider le trop plein d’eau (la moitié) de la cuvette à l’aide de l’éponge dans le seau, verser l’acide dans la cuvette (aérer à donf !) et laisser agir entre 1/4 d’heure et 3/4 d’heure. Frotter le fond avec l’éponge, tirer la chasse... Normalement, tout est propre ! (Attention ! L’acide chlorhydrique est très corrosif ! Toujours mettre des gants et avoir une source d’eau pas trop loin pendant la manoeuvre. En cas de contact avec la peau, rincer immédiatement la partie touchée à grande eau.)
- faire la poussière sur les lampadaires et dans tous les placards pour éviter proprio vous dise qu’il doit avoir recours à une agence pour faire faire le ménage ! Arrivé à fifille ! La personne de l’agence lui a dit que les petites miettes au fond d’un placard de la cuisine, c’était pas grave ! Laissez tomber !!! Ah oui ! mais à l’arrivée la somme d’un »soit disant" nettoyage a été défalquée de sa caution !
- ... Bref, tout doit être absolument nickel !
Alors vous aurez peut être de la chance !... Si le proprio ne détecte pas soudainement quelques trous laissés par des clous que vous n’avez jamais plantés... Mais qui étaient là lors de votre emménagement et dont l’état des lieux ne parlait pas !!!
Pour ceux qui entrent dans une nouvelle location :
Refaites l’état des lieux avec ou sans le propriétaire (s’il n’est pas là, lui donner rendez-vous pour le lui faire signer en double exemplaire. Un pour vous et un pour lui).
Ne négligez rien ! des trous de clous sur les murs à la petite tâche sous le lavabo. Notez tout ! Absolument tout ! Et faites le signer par le bailleur... Je vous assure qu’ils n’aiment pas ! Que ce soit une agence ou le proprio lui même ! Mais cela risque de vous sauver d’une situation où vous êtes dans votre bon droit mais sans preuve... Cela nous est arrivé ! Une petite tâche de feutre rouge sur la moquette d’une chambre (ils étaient prêts à la faire changer bien sûr !)... Manque de pot ! C’était à la page 3 de l’état des lieux que j’avais rempli en entrant dans les lieux !!! C’est ballot hein !
Pour ce qui est des charges. Exigez dès l’entrée dans les lieux de recevoir le compte rendu de toutes les réunions de syndic et surtout celui dans lequel les charges sont calculées (cela se passe à la fin de l’année) vous pourrez avoir de très bonne surprises comme le fait qu’elle soient deux fois moins importantes que celles que le proprio a essayé de vous soutirer ! Donc, à faire rectifier dans le contrat par un avenant.
Exigez aussi de recevoir toutes les quittances de loyer chaque mois. Certains propriétaires ne les donnent pas sous prétexte qu’ils l’envoie à l’agence qui leur règle votre APL (si vous en touchez une). En fait c’est une ruse ! S’ils ne vous en donne pas c’est qu’il y a de forts risques qu’ils ne déclarent pas cette location. Par contre c’est vous qui aurez des problèmes si une caisse d’allocation vous réclame les dites quittances... C’est arrivé au copain de fifille !!!
Si vous avez une réparation à faire faire dans le logement, ne contactez pas le propriétaire par téléphone. Celui-ci va vous dire tout de suite qu’il va faire le nécessaire... Et vous attendrez jusqu’à l’an pépine ! De plus, en cas de plainte, vous n’aurez aucune preuve que vous avez bien contacté le propriétaire et qu’il vous a bien dit qu’il allait faire les travaux ! Rappelez vous qu’il n’y a que les écrits qui comptent ! Donc, vous faites une lettre dans laquelle vous décrivez parfaitement ce que vous demandez au propriétaire et vous la lui envoyez en accusé réception. Vous attendez la réponse... écrite bien sûr !!! (gardez tout précieusement) Si elle ne vient pas au bout de deux mois, refaites un lettre accusé réception dans laquelle vous décrivez de nouveau les travaux à faire, vous lui rappelez votre précédente lettre qui n’a pas eu de réponse et vous le mettez en demeure (attention au terme de mise en demeure qui est obligatoire) de faire les travaux avant telle date (très important de donner une date butoir) sinon, vous vous verrez dans l’obligation de porter plainte contre lui pour non respect du contrat de location... Cela les fait généralement bouger. Autrement, c’est l’avocat (se renseigner sur les possibilités d’aide judiciaire).
Ne jamais rien lâcher. Ne faites jamais rien par oral. Ecrivez toujours en accusé réception. Archivez vos courriers chronologiquement pour pouvoir vous en servir si besoin est.
Ne jamais, au grand jamais faire confiance à un propriétaire !!!!!
Par contre, toujours s’acquitter en temps et en heure de son loyer et ne pas attendre d’être dans la merde pour agir lorsque l’argent fait défaut. Aller voir, dès les premiers signes de problèmes, les personnes compétentes (sur-endettement, banque et autres) pour pouvoir voir comment continuer à honorer vos factures. Car c’est en commençant à ne pas payer que vous allez vous retrouver, immanquablement, à la rue !-
philippe913
7 novembre 2014 13:34
pffff, toujours la même rengaine, il n’y a que des propriétaires malhonnêtes...
Plusieurs choses :
—> le logement ne doit pas être rendu en état neuf, mais dans un état convenable eu égard à la durée d’utilisation. Ainsi, des peintures passées n’ont pas à être remises en état. De même, qques petits trous au mur (pour mettre un cadre ou autres )n’ont pas, non plus, à être rebouchés, faisant partie de l’utilisation normale d’un logement.
En revanche, de gros trous dus, par exemple, à l’accroche d’une étagère...
—> des lettres recommandées avec AR, si vous n’êtes pas spécialement en désamour avec votre proprio, préférez l’email, il y aura toujours des traces, et ça fera moins agressif.
—>le CR des charges, dès l’entrée dans les lieux vous n’avez à exiger rien du tout, surtout TOUTES kes réunions de syndic, (on s’arrête quand ? à 10 ans ? 15 ans ?) en revanche, lors des régularisation, il doit normalement vous l’adresser.Il ne faut pas inverser les rôles, celui qui prend un risque, c’est le propriétaire, le locataire ne risque que son mois de caution, et encore, quand il ne décide pas de ne pas payer le dernier mois au prétexte (illégal) que le mois de caution le paiera.
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kane85
7 novembre 2014 19:43
@Philippe 913...
Figurez vous que des « gros trous », comme vous le dites, ne sont généralement pas mis dans l’état des lieux quand vous entrez dans un appartement, mais vous sont bien signalés comme étant de votre fait quand vous voulez en sortir !!! Je connais au moins 2 personnes à qui cela est arrivé et l’une d’elle a pu se sortir du piège grâce au fait de m’avoir écoutée et d’avoir refait totalement sont état des lieux. Curieusement, les dits trous y figuraient !!!
L’état des lieux tient toujours lieu d’arbitre et il doit y être mis si la peinture est passée ou neuve !
Il y a effectivement certaines choses qui sont prises en compte à la sortie. La peinture et les tapisseries en sont... Et puis ?
Vous avez parfaitement raison pour ce qui est des mails... autant faut-il que vous ayez celui de votre propriétaire ! Il n’est pas obligé de vous le donner ! Et que vous reste-il en dehors de cela ? C’est agressif ? Et bien essayez de vivre deux ans avec une fenêtre qui laisse passer l’air froid par ses jointures alors que cela fait le même temps que vous demandez au proprio de la faire réparer ! En plus, bonjours les factures de chauffage qui elles sont à votre charge !! Là vous verrez qu’une bonne lettre avec accusé réception, ça change tout !
Quand je parle de compte rendu des réunions de syndic, ceci concerne uniquement celles qui ont lieu pendant que vous êtes en location et vous y avez droit si cela concerne votre logement ou des frais que vous aurez à payer en plus de votre loyer. Et oui ! On vous doit absolument celles qui parlent des charges à la fin de chaque année afin de régulariser celles-ci en conséquence (que ce soit en plus ou en moins). Cela doit être fait tous les ans ! Croyez moi qu’un certain proprio (celui de fifille pour ne rien nommer) a été mis en demeure de le faire par l’intermédiaire de son avocat et qu’il s’est empressé de les lui envoyer... Cela faisait trois ans qu’elle les lui demandait et n’obtenait rien ! Ho surprise ! elle payait 30 % trop cher !!! Ben ça alors ! Et je vous parie quoi qu’on aurait sûrement pas parlé de ces frais au moment de la sortie du logement ?
Le propriétaire prend les risques... mais a des devoirs envers les locataires... Ce que beaucoup essayent d’éviter parce que cela leur ferait dépenser de l’argent. Cet argent, ils préfèrent le garder dans leurs poches... C’est humain direz-vous ! Oui mais ! De l’autre côté, il y a des humains qui vivent parfois dans des trucs insalubres et qui n’arrivent à avoir aucun recours face à un propriétaire Picsou.
Certains proprio sont honnêtes et parfaits... Certains ! Mais c’est pas marqué sur leur front quand on les rencontre pour la première fois. Quant aux autres...
Donc oui, principe de précaution, toujours se méfier d’un propriétaire ! -
foufouille
7 novembre 2014 20:10
"De même, qques petits trous au mur (pour mettre un cadre ou autres )n’ont pas, non plus, à être rebouchés, faisant partie de l’utilisation normale d’un logement.«
ben non, aussi cool, jamais vu. faut reboucher les trous, trous bouchés qui sont aussi compté»—> des lettres recommandées avec AR, si vous n’êtes pas spécialement en désamour avec votre proprio, préférez l’email, il y aura toujours des traces, et ça fera moins agressif.« »
pareil, ne réponds pas sinon. mais d’accord pour la première fois, une simple lettre pour la perle rare
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philippe913
8 novembre 2014 08:26
un petit lien pratique qui confirme mes dires...
mais concernant vos liens avec le propriétaire, je ne comprends pas, si vous passez par une agence, c’est normal qu’il ne réponde pas, c’est l’agence qui s’occupe de tout et, éventuellement, fait l’intermériaire, si il loue en direct, je trouve étrange que vous tombiez tous sur des gros cons qui ne répondent jamais... je dois vous avouer que dans mon entourage, ça n’est pas du tout le cas (locataire ou propriétaire), mais bon, mon expérience n’est représentative de rien du tout.
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foufouille
8 novembre 2014 10:47
tous les bailleurs ont fait la même chose sur 20 ans. l’avant dernier ne voulait pas réparé l’assainissement ni les murs fendus. l’actuel s’est fait menacé par le PACT et le loyer lui est vraiment nécessaire pour vivre.
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soi même
6 novembre 2014 15:39
Si vous poussez plus loin votre raisonnement les allocations familiales font partie de se même bricolage, sous couvert de l’État providence et la régularisation des disparités sociales, on encourage l’inégalité et l’on évite de mettre à mal un synthème économique et financier qui a toujours eu comme avantage de favorisé les plus riche aux détriment des autres .
Il serait temps d’arrêter de voir d’une manière fragmentaire les problèmes et leurs traitement et de faire la synthèse de ce ses fausses aides qui non que pour bût de maintenir une mainmise de pouvoir qui se traduit sous forme de rapport de force avec l’argent.
Il serait temps, avant l’Avalanche de comprendre que si l’on veut perduré, il serait temps de se posé des questions fondamentales, car ce n’est pas qu’un problème de pauvreté qu’ils s’agit en l’occurrence, mais bien un choix de société à revoir !
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marauder
6 novembre 2014 19:39
Ce n’est pas un choix de société, c’est une grande magouille bien maquillée...
A la base ces allocs c’est pour aider. Mais c’est vrai qu’elle participent aussi, un peu a la manière de notre systeme de santé, a créer un marché. Les vrais « assistés » seraient-ils les propriétaires, par le biais de la caf ? ...
En fait, cette aide est un peu cynique et fausse. Il fallait juste reprendre les logements qui manquent a ceux qui les possedent en surnombre, ca aurait été plus direct :)
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Rincevent
6 novembre 2014 15:44
en ne misant que sur la hausse du prix du foncier pour en tirer une plus-value. Oui vraiment ? A part certains arrondissements côtés ce n’est vraiment pas la tendance en ce moment ! (et pour longtemps je pense)
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marauder
6 novembre 2014 19:32
Faudrait faire couler une larme pour des rentiers qui se font du beurre sur les plus pauvres ?
Trop de logement vides, trop de terres accaparés par des rentiers, exploiteurs agricoles et sylvicole, et je ne parle pas de ces grands projets inutiles, alors qu’il y a de la place pour tout le monde et surtout pour vivre bien sans mettre la nature qui nous reste en péril !
C’est la meme histoire, le fric toujours le fric, et on se le fait sur le dos du plus pauvre.
Entre les deux, ca bataille pour un bout de gras plus gros, mais qui sent plus mauvais aussi.
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Le421
7 novembre 2014 09:20
Evidemment...
Le type qui ne paye pas son loyer et roule en Porsche Panamera, ça peut attiser la haine*.
Mais si il est dans la dèche...*Nota : C’est assez rare dans l’ensemble !! Sauf, peut-être, chez certains élus !!