Commentaire de Eric F
sur Loyer, charges, fiscalité... et revenu locatif net


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Eric F Eric F 6 novembre 2017 11:16

@sweach
Non, dans l’exemple les charges récupérables sont 70€x12 , cela inclue généralement l’eau, gardiennage, entretien, fonctionnement ascenseur, etc. ces 70€ mensuels sont entièrement versés au syndic.

Les autres postes portent donc sur les 700€ de loyer.
Concernant les travaux, j’ai évoqué les immeubles assez anciens, je suis parti sur des données d’immeubles années 70 régulièrement entretenus, il y a des travaux dans l’immeuble tels que reprises éclats béton, renouvellement ascenseur, goudronnage parking, systèmes ouverture parking et immeuble, étanchéité toitures, ravalement, peinture et revêtement de sol des parties communes... le « lissage mensuel » est un peu théorique, il y a des « grosses » années et des périodes moins intenses.
Au niveau appartement, c’est également étalé sur plusieurs années, la moyenne mensuelle est un lissage : replacement chaudière murale ou chauffe eau, revêtement sols, peinture, équipements cuisine intégrée, voles roulants mécanisés (pose, entretien), etc.
Avec l’assurance, sont aussi comptés les diagnostics obligatoires et annonces relocation, lissé dans le temps.
Ne sont pas comptés d’éventuels frais de gestion (on suppose gestion directe par le propriétaire) et les périodes de non-location (pour travaux entre deux locataires par exemple).

Concernant les impôts et contributions sociales, j’ai évoqué 8,5 € supplémentaires liés à l’augmentation de 1,7% la CSG, mais le total CSG+CRDS+prel soc et additionnels est de 17,2% x 500€ x 12mois = 86€/mois (je les ai intègré au total impots+contributions)
Alors je reconnais avoir oublié de prendre en compte le fait qu’une partie de la CSG est déductible des impôts, en l’occurrence 6,8% (sur le total de 17,2% des contributions sociales)
de ce fait, dans mon exemple, il faut donc -sauf erreur- diminuer le taux total de prélèvements obligatoires de 6,8% x 30% soit environ 2% => le taux de prélèvements obligatoires est donc 47,2% - 2% = 45,2% , donc le total de prélèvements est : 500€ (revenu avant impots) x 45,2% = 226€ / mois (au lieu de 235€)

Bilan corrigé, reste net après prélèvements obligatoires : 500€-226€ = 275 €

Comme j’ai indiqué, on ne tient pas compte des dépenses et avantages d’acquisition, qui concernent la constitution de patrimoine, la question porte ici sur le « revenu » (complément de revenu de retraite par exemple)


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