Faut-il choisir la SCPI ou l’assurance vie pour un placement ?

Assurance-vie : le placement préféré des Français

Une assurance-vie est un contrat par lequel l'assureur s'engage, en contrepartie du paiement de primes, à verser une rente ou un capital à l’assuré ou à ses bénéficiaires. Il peut être utilisé comme un produit d’épargne à moyen ou long terme. Au terme du contrat, l’assuré ou ses bénéficiaires peuvent récupérer les sommes investies, augmentées des gains éventuels et diminuées des frais de dossier et de gestion. Même s’il est fiscalement plus intéressant d’épargner pendant au moins 8 ans, il est possible de clôturer votre contrat ou d'oppérer des retraits à tout moment.

On compte deux principaux types de contrats : les contrats monosupport en euros et les contrats multisupport. Dans les premiers, vos versements sont investis sur des produits sans risque, telles que des obligations d’État, et revalorisés chaque année. Le capital investi est garanti à tout moment et les intérêts de l’année sont acquis une fois pour toutes. Dans les seconds, vos versement sont investis sur des produits sans risque mais aussi des produits liés à la bourse (obligations, actions, fonds, Sicav…), investis sur les marchés financiers, appelés unités de compte (UC). L’assureur garantit non pas la valeur de ces unités, qui varie, mais leur nombre. Cet investissement est plus risqué que les fonds en euros mais peut s'avérer plus rémunérateur.

L'assurance vie offre de nombreux avantages. Elle permet de se constituer un capital sur le long terme. Après quelques années, vous pouvez fermer votre contrat et retirer l’argent déposé, augmenté des intérêts nets. Toutefois, vous n'êtes pas sûr de retrouver l’intégralité de votre mise si vous investissez dans des unités compte (UC). L'assurance vie offre aussi la possibilité de compléter ses revenus, notamment pour la retraite, par des retraits réguliers ou la transformation de votre capitale en rente viagère. Enfin, il s'agit d'un excellent outil de transmission de son patrimoine grâce à une fiscalité avantageuse et à une grande liberté dans le choix des bénéficiaires.

SCPI : l'investissement immobilier en toute simplicité

De son côté, la SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) permet un investissement en immobilier sans toutes les problématiques d'achat, de localisation, de gestion et de revente. Les parts de SCPI sont souvent décrites comme de la "Pierre Papier". Cela signifie qu'à travers la détention d'un titre de propriété de parts (papier), les investisseurs en SCPI deviennent associés dans une SCPI qui détient un parc immobilier (pierre). Investir en pierre papier consiste à investir dans un parc immobilier et non dans un bien précis afin d’investir dans l’immobilier avec un taux de rendement élevé pour disposer de revenus complémentaires. Pour mieux comprendre le fonctionnement de la pierre papier, vous pouvez consulter cette vidéo de présentation sur la SCPI.

Il existe différents types de SCPI. La différence entre les types de SCPI réside surtout dans la nature des parcs immobiliers dans lesquels les fonds collectés sont investis. Pour les SCPI de rendement, la spécificité du parc est qu'il est composé d'immobilier professionnel. Pour les SCPI de plus-value, il s'agit d'un parc d'immobilier résidentiel à fort potentiel de revalorisation. Concernant la SCPI fiscale, qui permet de défiscaliser en plus d’épargner, son parc immobilier va dépendre de l'avantage fiscal proposé à l'investisseur. Enfin, les OPCI sont une combinaison entre une SCPI de rendement à hauteur de 60% et des OPCVM, c'est-à-dire des fonds investis sur des supports actions ou obligataires.

Les SCPI offrent de nombreux avantages. D'abord, elles sont accessibles pour tous les budgets. Le minimum de souscription est la plupart du temps de quelques parts, soit entre 500 et 1000 euros. Ensuite, les SCPI permettent une forte mutualisation des risques locatifs. Par ailleurs, investir en SCPI c'est se dégager de toute contrainte de gestion et de trésorerie, les loyers reversés aux propriétaires étant nets de tout frais. Autre avantage : la rentabilité des SCPI est l'une des plus élevée et se place donc parmi les meilleurs placements immobiliers existants. Enfin, la SCPI permet d'évoluer dans un cadre légal et règlementaire puisqu'elle est sous la responsabilité de l'AMF. L'Autorité des Marchés Financiers contraint la SCPI à la transparence fiscale et d'informations au travers d'un bulletin trimestriel et d'un rapport annuel.

A côté de ces nombreux avantages, il faut compter quelques inconvénients. D'abord, lorsque l’on investit dans une SCPI, la société de gestion qui gère cette SCPI vous facture des frais d’intervention et d’enregistrement représentant entre 5% et 10% du prix d’achat. Ensuite, il faut composer avec une fiscalité lourde. Les revenus que vous verse la SCPI sont perçus sous forme de dividendes. Ils sont donc taxés au titre des revenus fonciers et viendront s’ajouter au montant de votre base d’imposition pour l’impôt sur le revenu. Enfin, la SCPI est un placement à long-terme. Les frais de sortie représentant l'équivalent des frais de notaire et des frais d'agence, il est vivement recommandé de garder ses parts au minimum 8 ans.

Les avantages des SCPI dans une assurance-vie

Il n'est pas forcément nécessaire de choisir entre ces deux produits d'investissement car il est possible d'inclure des parts de SCPI dans votre assurance-vie. Cette méthode de financement permet de combiner la solidité ainsi que les rendements de la pierre avec les avantages pratiques et fiscaux de l’assurance-vie.

L’intégration des SCPI à un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Pour l’assurance vie, la fiscalité attribuée à l’investisseur va dépendre de la durée de possession du contrat. Deux propositions s’offrent alors au bénéficiaire du contrat : une imposition à l’impôt sur les revenus ou un prélèvement forfaitaire libératoire. Autre avantage : un prix d’acquisition intéressant. Le prix de souscription des SCPI lors des contrats d’assurance vie est moindre que celui appliqué pour une acquisition en direct. En effet, leur liquidité est garantie par l’assureur et le prix est décoté variant de 2,5 à 5 %.

L’investissement SCPI par l’assurance-vie présente tout de même certains risques. Les organismes proposant ce type de placement ne plaisent pas à la plupart des sociétés de gestion qui gèrent les SCPI. Dans ce dispositif, les parts de SCPI ne vous appartiennent pas vraiment. Il faut alors bien choisir son assurance. Les frais de gestion de l’assureur s’additionnent aux frais de gestion du support. Il faut aussi vérifier d’autres frais comme les rabais sur les commissions de souscriptions aux SCPI.