L’encadrement des loyers à Paris, à compter de juillet
Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers est applicable pour tout nouveau contrat de bail signé à Paris. Comment fonctionne ce dispositif ? Voici quelques éléments de réponse, que vous pouvez approfondir avec le Plan Immobilier.
Intégré initialement à la loi ALUR, l’encadrement des loyers impose aux bailleurs un plafond de prix de location au mètre carré dans certaines villes. Ce dispositif légal a pour fonction de limiter l’augmentation régulière des prix des loyers. Après divers essais invalidés par des tribunaux, l’encadrement des loyers a été repensé sous forme d’une expérimentation de cinq ans dans le cadre de la loi ELAN de novembre 2018.
Les villes concernées par l’encadrement des loyers se situent dans des zones où le marché immobilier est tendu. Les collectivités s’étant portées volontaires pour tester sont les seules qui peuvent le mettre en place. Il s’agit des EPCI compétents en matière d’habitat, de Paris et des Etablissements publics territoriaux de la Métropole du grand Paris, ainsi que des métropoles de Lyon, Aix-en-Provence et Marseille. Il est à noter que, jusqu'ici, seule Paris a mis en place l’encadrement des loyers à partir du 1er juillet 2019.
Pour organiser l’encadrement des loyers sur leur territoire, les collectivités doivent mettre en place un observatoire local des loyers. De la sorte, l’observatoire local des loyers étudie chaque année le marché locatif de son territoire et les niveaux de loyers. Il est alors en mesure de définir un loyer de référence, ou loyer médian (exprimé en euros par mètre carré de surface habitable, hors charges), par secteur géographique et par catégories de logement. Trois critères permettent de définir la catégorie : meublé / non meublé ; nombre de pièces (1, 2, 3 et « 4 et plus ») ; année de construction (avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990).
Chaque observatoire local se doit de mettre les données à disposition du public. Ainsi, l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) a étudié le marché locatif local et permis de déterminer le loyer de référence. Le 28 mai dernier, le préfet d’Ile-de-France a publié l’arrêté préfectoral fixant le montant du loyer médian pour chaque catégorie de logement. Les bailleurs doivent se conformer à ce loyer médian par mètre carré pour être dans la légalité. Tous les chiffres sont disponibles en ligne sur le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Habitat et du Logement (DRIHL) d’Ile-de-France.
Le bail signé entre le locataire et le bailleur doit mentionner le loyer de référence qui correspond au logement. Les éléments justifiant un complément de prix doivent aussi être précisés. En cas de non respect de l’encadrement des loyers, le propriétaire s'expose à des sanctions. Le locataire peut le mettre en demeure dans le mois qui suit la signature du contrat de location. Le bailleur a ensuite un mois pour se mettre en conformité, sans quoi le locataire peut se tourner vers la justice, qui définit une amende ainsi qu’une obligation de diminution du loyer. L’amende s'élève au maximum à 5 000 euros pour une personne physique et à 15 000 euros pour une personne morale.
Photo : "Marsmanplein_IMG_2741_DxO" by the_riel_thing