xa 14 décembre 2010 16:42

"La première est de taxer à au moins 50% la plus-value hors inflation sur la revente d’un bien immobilier ancien (y compris la résidence principale).« 

Ca ne me choque pas. Quelques cas à la marge à gérer (le déménagement à l’autre bout du pays imposant une vente, par exemple), mais rien d’ingérable.

 »La seconde est d’empêcher les banques de financer une acquisition immobilière dans l’ancien avec un apport personnel inférieur à 25% et sur une durée supérieure à 20 ans.« 

Résumons. Imaginons un petit appartement valant 100 000 euros après la baisse. Ca signifie que l’acquéreur devra avoir 25k d’apport personnel + 8k de frais d’acte en cash, et qu’il financera 75000 euros via un prêt, soit une mensualité sur 20 ans d’environ 450 euros.

Votre primo accédant est donc déjà à la tête d’un capital de 33000 euros, et doit avoir des revenus au minimum de 1500 euros nets.

Ca élimine déjà pas mal de monde.

 »Il est nécessaire de maintenir en parallèle les dispositifs de défiscalisation (type scellier) pour l’acquisition dans l’immobilier neuf.« 

L’essentiel des dispositifs de défiscalisation sont à destination des investisseurs, et non des primo-accédant. Votre proposition 2 + maintien des scelliers and co, favorisent les bailleurs au détriment des accédants-occupants.

 »Le dispositif de prêt à taux zéro constitue en période de bulle un contre sens économique incroyable."

Au contraire. Il est plus logique d’aider l’acquisition de la résidence principale (PTZ) que l’acquisition d’un bien à louer (déductions sur les revenus fonciers).

Un bailleur sait qu’il va toucher des loyers, dont sa capacité d’endettement est mécaniquement plus élevée qu’un accédant à la propriété. De plus, une part non négligeable de ses remboursements sera déductible, ce qui revient à transférer une partie du coût d’acquisition sur l’Etat.

Un bailleur peut donc à situation égale emprunter plus qu’un accédant, et donc acquérir plus facilement un bien immobilier. Ce qui participe du phénomène de renchérissement des prix.

Demandez vous pourquoi les scellier, robien, besson et borloo sont à des prix réputés au delà du marché.

En réalité, c’est plutôt les déductions fiscales qui doivent disparaitre.

Ex : un célibataire gagnant 1000 euros.
- acquisition : 330 euros de capacité d’endettement.
- le même en bailleur : 1000 euros de revenus + 200 de loyer. Pendant les premières années, la déduction des intérêts lui permet de déclarer 125 de revenus mensuels supplémentaires seulement. La banque retiendra une capacité d’endettement de 330 +0.6x200 = 450 euros.

Le second peut proposer un prix plus élevé pour le même bien ...

Le PTZ, correctement utilisé, permet de compenser cette différence d’endettement, et de compenser l’avantage fiscal anormal de l’accédant-bailleur sur l’accédant-habitant.

Cependant, le PTZ a un effet pervers : il augmente les capacités d’achat des accédants-habitants pour se rapprocher des bailleurs, donc participe de la hausse des prix. Il faut donc, effectivement, compenser ... en limitant les capacités d’achat des bailleurs et des non primo accédants. Ce qu’on obtient par la suppression des dispositifs défiscalisant, et par l’imposition de la plus-value des habitants cherchant à changer de domicile.

Ex flagrant : les dispositifs scellier. La simple annonce du rabot fiscal vient de faire drastiquement chuter les prix des dispositifs qui ne seront pas éligible à la défiscalisation 2010.


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