samedi 13 février - par L’apostilleur

Parking. Un bon investissement immobilier ?

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Ecoutant les sirènes anciennes de l’immobilier, mon voisin investisseur débutant s’était lancé dans l’acquisition de parkings qu’il pensait simples à gérer, sans risques et assurés de bons rendements. Après avoir patienté, en bon père de famille il s’intéresse donc maintenant à la revente de ses biens et me détaille l’exemple de l’un d’entre-eux.

Il m’avait déjà raconté la surprise que lui avait réservée l’Etat en modifiant « du fait du prince » les règles d’imposition sur la plus-value immobilière initialement limitée à quinze ans et rallongée à 22 ans et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.

« J’ai acheté un emplacement dans un parking couvert et gardé dans une ville agréable de la ceinture parisienne à un prix intéressant il y a quinze ans » me dit-il.

-« Alors, lui demandais-je, êtes-vous satisfait de votre investissement ? »

 -« A priori oui, me répondit-il, mais je dois vous raconter plusieurs aspects de l’opération. Car la seule différence entre le prix d’achat 3300 € et le prix de vente espéré 20000 € très satisfaisant, mérite explications. »

Avec les montants qu'il m’annonçait je n’avais pas d’inquiétude quant au résultat. Il poursuit son histoire d’investisseur modeste.

« Voilà, j’ai fait les comptes et vous allez constater que ces chiffres méritent commentaires. Je dois vous dire que j’avais emprunté le montant de l’acquisition et réglé des frais et taxes chez le notaire proportionnellement effarants pour un petit prix d’acquisition, rendez-vous compte 65% ! Ainsi, le coût d’acquisition a donc été porté à presque 5500€. Je comptais bien sur la location de cet emplacement pour optimiser mon investissement mais finalement son rapport a été amputé de près de 50% du fait des « charges propriétaire » et de la taxe foncière (+70%). Et pour finir l’impôt sur la plus-value est presque égal au prix d’achat. Je ne vous parle pas de l’impôt sur le revenu pour les loyers perçus. »

 -« Vous semblez avoir réalisé un bilan précis de cette opération, alors quelles sont vos conclusions ? »

-« Je ne me plains pas, mais vous allez être surpris par le résultat net qui se situe autour de 16500€, hors imposition sur le revenu pour les loyers. A noté que j’ai assuré les recherches de locataires et la comptabilité sans prendre d’assurance .Cela correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente (20000-3300). Finalement la mise en location et la gestion de la location par moi-même pendant quinze ans a eu pour effet de couvrir la totalité des frais. »

Après l’avoir félicité pour cet investissement fructueux, je lui demandais s’il allait continuer à investir dans ce domaine ? 

« Non, j’arrête là. Me dit-il sûr de lui. J’abandonne l’immobilier qui est devenu trop cher, risqué, avec des perspectives moins engageantes qu’il y a quelques années, surtout lorsque vous n’êtes pas occupant avec un impôt sur la plus-value immobilière dissuasif. »

Je continuais. « C’est un peu normal sur un marché contraint, priorité doit être donnée aux utilisateurs et il devenait nécessaire de trouver des moyens pour contenir les hausses, non ? »

« Le marché n’est pas si tendu qu’on pourrait le croire. Mon exemple est anormal, en Ile de France les notaires ont publié une progression de 50% des prix des parkings en 20 ans, pour 27% d’inflation et 182% de hausse pour les appartements. L’exemple que j’ai choisi a bénéficié d’un effet d’aubaine. La municipalité (également propriétaire de nombreux emplacements), a rendu payant le stationnement dans les rues avoisinantes il y a quelques temps et les prix des parkings se sont envolés. Croyez-moi, sans cet événement, si j’avais occupé l’emplacement ou si j’avais confié la gestion du bien à une agence, les 8% /an de résultat aurait été divisés par 2 ou 3. Vous savez ajoute-il, 8,5% par an c’est la moyenne de l’augmentation annuelle de l’immobilier depuis 1900, c’est autour de cette droite que fluctuent les variations des hausses et des baisses. »

Je constatais qu’il avait quelques arguments et me risquais à un commentaire. « Il me semble que depuis des années on nous dit que la hausse de l’immobilier va se tasser et pourtant on entend toujours de belles histoires comme la vôtre. »

-« C’est vrai reconnaît-il, mais écoutez aussi les propriétaires qui gardent leurs biens vacants par crainte de déprédations et les innombrables difficultés qui ont conduit ceux qui ont « juré » qu’on ne les reprendra plus et les autres qui les conservent inoccupés. »

Alors que nous séparions sans conclusion évidente quant à ce choix d’investissement, il me revenait que VINCI avait vendu sa division parking « VINCI Park ».



31 réactions


  • velosolex velosolex 13 février 17:18

    « Non, j’arrête là. Me dit-il sûr de lui. J’abandonne l’immobilier qui est devenu trop cher »

    Ca me fait penser à« Bouvard et Pécuchet » de Flaubert. Le dernier roman, inachevé d’ailleurs de Flaubert, ou deux compères assez sympathiques, abandonnent leur boulot de gratte papier pour se lancer dans différentes affaires, passions et investissements, et où cette phrase est comme le fil rouge, marquant la fin d’une aventure, pour le début d’un nouveau investissement. 

    On pourrait donc faire un remake. Les chiffres et les analyses de perspectives abondent dans le roman. Agriculture, industrie, généalogie, science, tout y passe. L’immobilier ?...Les arbres grimperont ils jusqu’au ciel ?.. Et le bitcoin ? Au jeu du mistigri, il y en a toujours eu pour se faire avoir. Ne parlons pas des pyramides de Ponzi ! A une époque il valait mieux utiliser son fric pour aller voir celle de Chéops. Question monument, un aigrefin a même réussi à vendre la tour Eiffel à un gogo. Notre espace de crédulité est immense, car l’espoir du bénéfice paralyse la critique. C’est dans ce domaine, entre les deux termes que les jobards prospectent avec leur baguette de rebouteux, afin de faire remonter le fric. 


    • Passante Passante 13 février 17:30

      @velosolex

      ça m’avait bien fait rire ce petit roman
      me consolant de l’éducation sentimentale
      que j’avais refermé avec rage,
      beau mais pas un scène de Q !
      pire donc que graziella de lamartine..

      bref, après les lourdeurs bovaryennes
      est venue la superbe libération de Salambô
      et même les trois contes, et la tentation,
      mais surtout la correspondance, c’est là qu’on pige tout :
      bas les masques, ce bonhomme est un rieur de première classe !
      et la manière dont il procède avec louise est admirable,
      ses récits érotiques chez les putes nubiennes sont inimitables,
      il promène un grand rire en méditerranée,
      mais ce rire ne se retrouve que dans bouvard...
      bouvard est du même ordre que le lucien de stendhal
      c’est le livre du grand fou rire final


    • velosolex velosolex 13 février 18:37

      @Passante
      j’ai lu « Salambo » en premier à quinze ans ; Je me suis régalé. « La Bovary » j’ai bien apprécié à la suite, et encore plus à la relecture, rapport au style, vingt ans plus tard. Je comprend très bien Faubert disant que c’était lui miss Bovary ’( il existe aussi un remake dessiné par miss Simmons, une anglaise, qui transpose le roman en Normandie à l’époque actuelle, pas mal du tout)
      Parait qu’il voulait montrer critiquer l’éclectisme et l’amateurisme en écrivant Bouvard et Pécuchet, ces deux pékins qui ratent tout ce qu’ils font. Néanmoins, ils y mettent tellement de passion, et d ’engagement, que j’ai du mal à croire qu’ils ne les aimait pas un peu, pour même se reconnaitre dans leurs tentatives. Dans cette existence tragique, ne sommes nous pas tous ce genre de personnage, qui au moins un mérite, c’est qu’ils ne font de tort à personne. Bref j’ai tout aimé chez Flaubert, et les affres de l’amour dans l’éducation sentimentale, et sa fin là aussi bizarrement distanciée et flottante, inaugurant la littérateur moderne. J’ai aimé pareillement ’par les monts et les plaines’ le voyage initiatique de maxime du camp et de Flaubert, traversant la bretagne bras dessus bras dessous. Ils sont tous jeunes, et leurs observations sont pleines d’allégresse et de malice, le ton que Flaubert gardera toute sa vie


    • Aita Pea Pea Aita Pea Pea 13 février 18:52

      @velosolex . Tain faut que je relis Salammbô ...


    • Passante Passante 13 février 19:27

      @Aita Pea Pea

      « Je n’en peux plus ! Le siège de Carthage que je termine maintenant m’a achevé. Les machines de guerre me scient le dos ! Je sue du sang, je pisse de l’huile bouillante, je chie des catapultes et je rote des balles de frondeurs. Tel est mon état. »
      à Jules de Goncourt  27 sept 1861


    • Passante Passante 13 février 19:30

      @velosolex

      « ma Bovary pleure, en ce moment même, dans vingt villages de France... »


    • Aita Pea Pea Aita Pea Pea 13 février 19:43

      @Passante les Goncourt...passons ...lol


    • Passante Passante 13 février 19:51

      @Aita Pea Pea
      oui je sais.. la honte smiley
      mais je jure que j’ai pas mieux sous la main ..


    • velosolex velosolex 13 février 22:49

      @Passante
       

      La Normandie cette pluie horizontale

      Sa crème fraîche l’estomac et le cœur

      Qui font si bon ménage

      Tant de Bovary et si peu de Flaubert !


    • velosolex velosolex 13 février 22:54

      @Alta

      En fait Flaubert attaque Salambo car il a été laminé par le scandale autour de madame Bovary. Il choisit donc, une autre époque que la sienne, une décor baroque de l’antiquité, et fait cet espèce de péplum assez monstrueux qui pourrait être amalgamer à la conversion dans le cinéma, de Chabrol se mettant à réaliser Ben Hur. Comme ça se dit je prend l’air, je m’évade, et j’emmerde les critiques, et les tribunaux


    • velosolex velosolex 13 février 22:56

      @Passante
      Les Goncourt, je leur aurais pas laissé ma nièce en baby setting. Ces deux pervers adoraient sortir leur langue de vipère, et descendre ce qu’ils avaient dans le nez, ou provoquer pour faire scandale. 


    • @velosolex

      Je crois que tu sera d’accord pour dire que la première fois qu’on le lit, on est littéralement transportés, pris dans l’histoire. On se sent Matho.

      J’ai adoré ce livre, autant j’ai été pris de chagrin en lisant Madame Bovary. Je dois être trop sensible...

      Tu as bon goût, Vélo.


    • velosolex velosolex 13 février 23:00

      @Passante
      Pour les scène de Q je me souviens que l’amant de lady chaterley m’avait laissé à quatorze ans dans un état pendable. Un tel souvenir me fait rire maintenant, et me ramène à la fois aux émois adolescents, à leur force incroyable, et me rend triste sur l’OPA que la pornographie a réalisé de façon criminelle sur les jeunes gens. 


    • velosolex velosolex 13 février 23:09

      @Philippe Huysmans, Complotologue

      Madame Bovary c’est un des bouquins que je relis assez souvent. J’aime beaucoup relire, comme de regarder dix fois un chef d’œuvre du cinéma. La miracle du récit tient à un fait divers que Flaubert anime comme un grand réalisateur, multipliant les éclairages, et est absolument moderne.
      . En dehors de ça, Flaubert est un personnage attachant, brut de coffrage, fidèle en amitié, et en amours, bien qu’il les multiplie. Maupassant qu’il influencera beaucoup, un autre Normand, fera sa toilette mortuaire. A l’époque, c’est un privilège et un honneur. Le sentiment d’amitié au delà du temps, qu’on peut ressentir pour un auteur fait sans doute apprécier son oeuvre encore plus. A l’opposé c’est un obstacle. Ainsi il est difficile de séparer souvent production et biographie


    • @velosolex

      Plus je te lis, plus je t’apprécie. Tu ne dis pas autre chose que ce que la sagesse t’a appris, sans en ajouter.

      J’aime aussi Flaubert, mais Madame Bovary me fait à chaque fois chialer. Pourquoi, me dis-je ?

      C’est ça le talent de Flaubert. Rendre les personnages vivants, j’aimerais pouvoir faire de même.


    • velosolex velosolex 13 février 23:22

      @Philippe Huysmans, Complotologue

      Ce qui est sûr c’est que Bouvard et Pécuchet se seraient inscrits dan agoravox. Ils se seraient engagés à défendre des causes perdues, puis se seraient ravisés dans un autre !
      Ils se seraient certainement engueulées de l’un à l’autre, emportés par leur discours, faisant semblant de ne pas se connaitre, avant de se rabibocher dans le privé. 
      Flaubert, c’est cette modernité des choix qu’on ne parvient pas à assumer, qui transforme la romance qu’on s’invente en histoire dont on n’est vite blasé. La vie n’est plus un roman avec Gustave, mais un voyage. Bien sûr il y a tout de même une grande force qui anime ses personnages qui les fait souvent résilients. Madame Bovary c’est moi, disait il. Il était certainement sans doute tous ces personnages à la fois. Madame Bovary l’a dévoré comme Anna Karénine, cet autre roman somptueux de Tolstoï a pourri Tolstoï. Un peu misogyne, Tolstoï n’avait pas envisagé dans son grand roman de lui laisser une telle place. Mais malgré son avis, elle s’était installé et était devenu l’héroïne principale, prenant des décisions qu’il aurait voulu ignorer. Deux cas de vampirisme absolu. 


    • @velosolex

      Ce qui est sûr c’est que Bouvard et Pécuchet se seraient inscrits dan agoravox. Ils se seraient engagés à défendre des causes perdues, puis se seraient ravisés dans un autre !


      J’ai beaucoup aimé Bouvard & Pécuchet !

      La vie n’est plus un roman avec Gustave, mais un voyage


      Oui, et c’est son humanité qui fait qu’on l’aime.

      Madame Bovary c’est peut-être en effet Gustave, incompris. Je ne sais pas.


    • Aita Pea Pea Aita Pea Pea 13 février 23:46

      @Philippe Huysmans, Complotologue
      lis Salammbô.


    • @Aita Pea Pea

      Aita, sérieux ? Je l’ai lu au moins 5 fois.

      Toi tu ne te souviens de RIEN, moi si.

      Tu m’énerves, vieux, je t’adore et je te deteste en même temps.

      Dégage, tu veux ?


    • velosolex velosolex 13 février 23:52

      @Philippe Huysmans, Complotologue
      Madame Bovary, c’est moi
      En fait il n’est pas sûr que la formule était de lui. Mais si on la retenue c’est qu’elle exprime sans doute une vérité. Comment d’ailleurs ne pas affubler ses personnages de sa propre expérience quand on écrit. Si le livre est tant connu, c’est que madame Bovary touche à l’universel, dans ses attentes et son drame, au delà même de son sexe
      Il est possible que Gustave n’ai pas même réalisé que ses personnages étaient des projections de lui même. Il bouscule le quotidien dans sa vie comme le font ses personnages.
      Tel Bouvard et Pécuchet, qui, s’ils font fortune, prennent des risques, investissent, rebondissent, sont résilients. ( nous somme enfin dans le sujet de l’article sur l’investissement) Eux aussi sont très modernes ; Et comment ne pas reconnaitre dans leur relation amicale, celle que Flaubert entretiendra toute sa vie avec Maxime du Camp. 
      Il prétendra que Bouvard et Pécuchet sont une critique de l’amateurisme. Mais je ne prend pas cette déclaration trop au sérieux. ..Flaubert état trop fier pour avouer une projection, et se faire taxer d’amateur, en retour, même s’il était intéressé par le concept d’aventurier et de jouisseur. Il est possible aussi qu’il est transposé ses névroses de façon inconscientes sans s’en rendre compte, même si ça crève les yeux du lecteur.
      Simenon, ainsi, dans le tard de sa vie, s’effondrera littéralement sous le poids de la révélation, quand un critique littéraire qui connaissait bien son passé, lui demanda de quand lui était venu de prendre son père comme modèle pour creer le modèle de l’inspecteur Maigret. Ca ne lui avait jamais traversé l’esprit, mais la parole de l’autres faisant tomber le masque de l’aveuglement créatif


    • Aita Pea Pea Aita Pea Pea 14 février 00:23

      @Philippe Huysmans, Complotologue
      faudra mais c’est pas facile de discuter de Kafka... Là on atteint le ...bin je ne ne sais quoi ..


    • Aita Pea Pea Aita Pea Pea 14 février 00:41

      @velosolex pour Simenon j’ai un doute. .


    • Aita Pea Pea Aita Pea Pea 14 février 00:55

      @Philippe Huysmans, Complotologue tain tu t’es gaufré cinq fois le passage des Alpes a dos d’éléphant. Tain tu dois avoir les jambes arquées pire que Luky Luke.


    • velosolex velosolex 14 février 01:09

      @Philippe Huysmans, Complotologue
      Aussi vrai que Carnac est le centre des terres émergées. 
      Assouline, en parle dans son excellente biographie sur Simenon. A une certaine époque, j’étais fou de Simenon. Beaucoup de romans. Enormément même. Ce type était un serial writer. Un serial lover aussi mais un brin addictif pervers. Il serait passé à la moulinette des mœurs et des balance ton porc aujourd’hui. Pour finir ses rapports étranges avec sa fille, qui se suicidera, le laissant dévasté.
      Néanmoins ces thèmes obsessionnels et névrotiques sont répétitifs ; L’étranger menacé, le secret caché qui remonte, la recherche du père, l’envie de prouver sa réussite aux autres, le retour du passé par un tiers, l’assurance d’avoir échappé au pire...( des thèmes reliés à son passé ou iil avouera avoir plus tard flirté avec le crime et la délinquance
      Au bout d’un moment tous ses romans ont tendance à se mélanger dans l’imaginaire du lecteur. En ce sens il rejoint Modiano qui a été aussi très inspiré par Simenon. A priori un style d’écriture relativement facile, mais en fait terriblement maitrisé. 
      Comme Rimbaud, on peut dire que la fin de simenon est déjà dans ses écrits de jeunesse. Après l’accumulation le dépouillement. Lui qui avait vécu dans des chateaux, se claustra avec sa secrétaire dans une maison de deux ou trois pièces


    • Aita Pea Pea Aita Pea Pea 14 février 01:20

      @velosolex pour la trilogie de base James Ellroy , il vient d’ajouter une touche japonaise..


    • velosolex velosolex 14 février 10:06

      @Philippe Huysmans, Complotologue
      Comme roman antique, si l’on peut dire, il y a aussi l’extraordinaire roman de Yourcenar « les mémoires d’Hadrien ».
      Là c’est vrai, pas de batailles ni de tumulte ou de stupre, mais beaucoup de sagesse et d’humanité. Un livre qui nourrit, surtout en ces temps. Même si Hadrien n’est pas un rêveur, c’est un humaniste. Il fait partie des ces empereurs philosophes, dont le petit fils adoptif sera Marc Aurèle, dont les mémoires sont aussi un régal. 


    • velosolex velosolex 14 février 10:14

      La référence à l’empereur Marc Aurèle peut être intégré au sujet de l’article, en tant que conscience fiscale, et d’honnête envers l’état. 

      Mieux que ça même, car Marc Aurèle qui accompagnait ses hommes sur les champs de batailles, mangeait le rata ordinaire, couchait par terre, et comme Rome était dans la panade, mis les meubles du palais sur le trottoir de Rome, afin de regonfler les finances

      On est loin du palais de la Lanterne, et des avantages de nos souverains


    • Et hop ! Et hop ! 10 avril 12:23

      @Passante

      On se demande pourquoi les enseignantes et autres inspectrices de l’éducation nationale choisisssent d’imposer aux lycéens de se farcir les états d’âmes interminables de cette provinciale dépressives et prosaïque, alors que Bouvard et Pécuchet est une satire très drôle, facile à lire, et avec les mêmes qualités littéraires. Ses voyages avec Maxime du Camp en France (Normandie, Bretagne,..) et en Orient sont aussi plein de passages amusants.


  • jymb 13 février 17:49

    Encore une occasion de rappeler que le stationnement payant est du vol « légalisé » où certains s’accaparent ce qui appartient à tous pour pressurer, taxer, raréfier, spéculer...et l’étendre désormais aux deux roues dans la crainte que la poule aux oeufs d’or soit moins prolifique...vivement les pistes cyclables payantes et les vignettes pour marcher sur les trottoirs. 

    J’exagère ? hélas non, et il y aura même des abrutis pour être d’accord 

    Qui nous libérera de cette malfaisance généralisée ? 


  • Citoyen de base 13 février 21:25

    En même temps, des parkings en région parisienne pour des automobiles que ne possèdent même plus un foyer sur deux, comment dire !? Pas vraiment dans l’air du temps ! Pour des vélos, peut-être, mais ce ne sera pas le même rendement.  smiley


  • devphil30 devphil30 14 février 06:32

    Le détail des chiffres aurait été intéressant au niveau de l’article.

    Il est certain que une fois la plus value retenue par le notaire et ensuite la CSG à 17.2 % sur les revenus mobiliers issus de la vente qui s’intègre en plus dans vos revenus , le résultat devient vient maigre.

    Le seul avantage de l’immobilier étant de pouvoir acheter à crédit et revendre ensuite permettant de se créer un petit patrimoine mais à quel prix de suivi et de problèmes


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