Le KRACH IMMOBILIER est inévitable, sortez vos mouchoirs....
Le constat est clair : une bulle spéculative sur l'immobilier est sur le point d'éclater en France.....
L'économiste Marc TOUATI en novembre 2019 expliquait au journal LE PARISIEN que la bulle immobilière allait se dégonfler et les prix baisser de 20 à 25 %. Il expliquait que : "... l'écart entre la hausse des prix de l'immobilier ancien et l'évolution du revenu des Français n'a jamais été aussi élevé dans notre histoire, notamment dans les grandes villes et, en particulier à PARIS. Cet indicateur explose tous les compteurs. On a jamais vu ça ! Cette situation est anormale, elle s'explique par les taux d'intérêt historiquement bas qui ont abouti à un taux d'endettement des ménages historiquement .......... Si cette dette débouchait sur une croissance forte et une augmentation des revenus, il n'y aurait pas de problème. Ce n'est pas le cas. Si la croissance ralentit encore, que le chômage regrimpe ou qu'une crise mondiale éclate, les ménages surendettés auront du mal à rembourser. C'est là le danger."
Cet article du PARISIEN date du 29 novembre 2019, et aujourd'hui avec la détérioration de l'économie que nous connaissons, un chômage qui explose et des banques qui resserrent les conditions de crédit, l'éclatement de la bulle immobilière ne fait pas de doute.
Les prix de l'immobilier ont atteint des sommets historiques, l'éclatement de la bulle aura des conséquences désastreuses.
Investir dans la pierre, cela signifie pour bon nombre de Français, se constituer un patrimoine familial, générer des compléments de revenus, voire spéculer, c'est à dire acheter pour revendre avec une plus-value.
Tant que les prix sont à la hausse, tout cela est possible, mais en cas de crise, les investisseurs ou les acheteurs peuvent se retrouver dans des situations cauchemardesques.
L'investissement dans la pierre est un investissement à risques
Le dynamisme de l'immobilier de 2000 à 2020
Depuis les années 2000, les prix de l'immobilier ont régulièrement augmenté d'après Alexandre MILICOURTOIS du cabinet XERFI de 122,3 %, soit de 4,3% par an en moyenne (LA TRIBUNE du 22/04/2020). Ce qui signifie que l'investissement immobilier a permis de générer des plus values jusqu'à ajourd'hui. A noter qu'il y a eu tout de même un accroc à cette évolution avec la crise financière de 2008 qui a impacté le marché de l'immobilier avec une baisse significative de 7% de 2008 à 2015 (sources magazine CAPITAL).
Ainsi acquérir un bien immobilier, même avec un crédit a été rentable, d'autant plus lorsqu'il s'agissait d'un bien mis en location, ce qui permettait de couvrir tout ou partie du remboursement du crédit.
Les taux sont restés très bas pendant des années, et jusqu'à début 2020 on pouvait obtenir un prêt de 100 000 euros à un taux de 1,13 % sur 15 ans avec un coût de 8761 euros, alors qu' en 1990 le taux était en moyenne de 9% avec un coût final de 82568 euros. Donc un mécanisme d'offre attractive pour appâter le chaland efficace ; sauf qu' en parallèle, les prix ont tellement augmenté qu'ils sont devenus hors normes et qu'investir dans l'immobilier n'est plus une bonne affaire.
Les conditions d'octroi de prêts immobiliers se durcissent avec la crise actuelle : les conditions sont plus strictes, la durée des prêts ne dépasse pas les 25 ans, le taux d'effort est plafonné à 33% du revenu et les banques demandent davantage d'apport. De plus les taux sont orientés à la hausse.
Michel MOUILLART économise estime que 220 000 ménages risquent d'être exclus de l'accès aux crédits immobiliers avec ces mesures.
D'autres facteurs impactent le marché immobilier : la récession liée au COVID 19 et au confinementt, la fragilité des banques, le chômage qui augmente, les faillites...
Un brutal coup d'arrêt au marché immobilier
Fin 2019 déjà Marc TOUATI alertait sur la bulle immobilière, et prévoyait une chute de 20 à 25 % des prix, et cela avant la grave crise qui nous touche aujourd'hui.
Avec le confinement, les transactions immobilières n'ont pas pu se réaliser, le marché est à l'arrêt. Et la récession qui va toucher le pays, c'est le krach immobilier qui arrrive.....
La France devrait connaître la pire récession de son histoire depuis la dernière guerre mondiale selon le Gouvernement. On voit le nombre de chomeurs exploser et les faillites se multiplier dans l'hexagone.
Même les entreprises qui resisteront au choc du confinement devraient connaître une baisse de leur chiffre d'affaires du fait de cette récession.
Par conséquent, dans un tel contexte, les particuliers et les investisseurs, ne prendront surement pas de risques avant plusieurs mois ; ce qui va bloquer le marché de l'immobilier et entraîner les prix dans une spirale baissière.
De plus, les difficultés financières résultant du confinement et de la perte de revenus des français se manifestent par des loyers impayés ou des retards de paiement : "Face à la crise économique provoquée par le coronavirus, l’association Droit au logement estime que plus de 2,5 millions de ménages peuvent être en difficulté pour payer leur loyer ou leur prêt immobilier. Elle demande un moratoire des loyers". (journal LA CROIX 17/04/2020)
Dans une récession, les emprunteurs seront pour une partie d'entre eux dans l'impossibilité de régler leurs échéances de prêts, ce qui va les contraindre à vendre leur bien immobilier, souvent à perte, et qui contribuera à la baisse des prix.
D'autre part, les banques et les établissements prêteurs vont se trouver en difficulté si les prêts accordés ne sont pas remboursés ; ce qui aggravera le resserrement du crédit. D'ailleurs selon plusieurs économistes comme Charles GAVE, Olivier DELAMARCHE ou Pierre JOVANOVIC, la situation des banques françaises (et européennes) n'est pas rassurante car elles ne disposent pas de fonds propres suffisant par rapport à leurs engagements.
Les conséquences du Krach immobilier seront multiples.
L'éclatement de la bulle immobilière et ses conséquences
Il est probable que les prix de l'immobilier entament leur chute dès cette année, les acheteurs attentistes, un resserrement du crédit, et une récession avec des répercussions multiples sur l'économie (chômage, conflits sociaux, baisse de l'activité des entreprises, etc...) provoqueront cette chute.
Ainsi après des années de hausse pratiquement ininterrompue, la courbe des prix va s'inverser.
Les conséquences d'un éclatement de la bulle immobilière seront multiples ; les banques verront leur activité baisser, de nombreux propriétaires endettés se retrouveront en difficulté, les entreprises du bâtiment, les agences immobilières, et autres agents économiques liés au marché de l'immobilier seront atteint par la crise.
Lors de la crise immobilière de 1990-96, consécutive à la guerre du Golfe de 1990, les prix ont baissé entre 1991 et 1996 de 40% à PARIS. On risque de connaître une situation similaire.
Dans une récession, les emprunteurs seront pour une partie d'entre eux dans l'impossibilité de régler leurs échéances de prêts, ce qui va les contraindre à vendre leur bien immobilier, souvent à perte, et qui contribuera à la baisse des prix.
Le seul point positif d'un éclatement de la bulle immobilière sera à terme un assainissement du marché et des prix à la vente et des loyers plus raisonnables, mais en attendant, les jours à venir ne sont pas glorieux.
40 réactions
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xana
1er juin 2020 17:56
@dimitrius
Commenté par dimitrius, l’homme qui ne sait rien (mais ca ne l’empêche pas de commenter)...
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rita
1er juin 2020 10:44
Tout notre système économique se casse la gueule, le plus dur est à venir !
La rentrée sera terrible !
A vos mouchoirs !
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SamAgora95
1er juin 2020 11:41
Marc TOUATI, l’économiste le moins crédible que je connaisse, toujours dans le sens du vent, paroles creuses dignes d’un horoscope ou d’un politicien.
Il me fait marrer à chaque fois que je l’écoute.
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Rincevent
1er juin 2020 16:45
Les analyses généralistes c’est une chose, la réalité sur le terrain c’est parfois tout autre chose.
Personnellement, n’étant pas un “spécialiste de la spécialité“, je me contente de regarder autour de moi. Et que vois-je ? Une région qui attire de plus en plus de monde (la Nouvelle Aquitaine), avec une mégapole (Bordeaux) très bien placée dans le classement des villes favorites pour les cadres désireux de fuir Paris. Alors bien sûr, le gros bassin d’emploi reste pour eux l’Ile-de-France mais cette expérience (forcée) de télé-travail risque de faire bouger les choses.
Ces cadres qui, dans certains sondages, seraient prêts à perdre un peu sur le salaire (pas trop quand même…) pour gagner sur la qualité de vie. Avec aussi, plus au sud, la Côte Basque (et l’intérieur) toujours très cotés. Tout ça ne pousse pas à une baisse des prix, loin de là. Il y a eu un créneau favorable pendant la crise de 2008 mais il s’est refermé depuis. Maintenant, après une petite pause, ça regrimpe plus ou moins gentiment…
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vraidrapo
1er juin 2020 17:25
Il n’est pas donné à n’importe qui de prédire l’avenir avec une telle exactitude. Même si on s’appelle Touati.
On nous a assez rabâché que les gens ont « osé » faire 90 milliards d’économie sur leurs dépenses pendant le confinement et qu’il serait bien vu d’acheter une automobile, ne serait-ce que pour faire rentrer de la TVA... ?
L’un dans l’autre, le pouvoir, la BCE s’arrangeront pour que ça ne se passe pas trop mal...
J’ai aussi constaté que des personnes du 3ème âge viennent de décéder en laissant de confortables sommes à chacun de leurs héritiers... une belle avance pour les échéances à venir.
On nous avait fait envisager le pire avec une reprise de la Covid. Maintenant, nous constatons qu’il n’en est rien. Peut-être un risque à l’automne si les gens ne respectent pas la précaution barrière... ? Au Pouvoir de faire son boulot convenablement, d’autant que les élections approchent !
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zygzornifle
1er juin 2020 18:37
Avec l’épidémie c’est dans la pierre tombale que nombre de Famille a investie ….
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Eric F
1er juin 2020 19:16
La courbe des prix selon le type de logement qui figure dans l’article ne part pas d’un indice « 100 » à l’origine (en 2000) mais converge à 100 en 2015 et diverge ensuite. En fait, on voit que ce sont les prix des appartements parisiens qui se sont envolés (x 3 en 19 ans) par rapport à la province (x 2,3 en 19 ans) ; les maisons pour leur part ont augmenté de moins de 2. Et en province certaines villes comme Bordeaux ont augmenté bien plus que d’autres.
Contrairement à ce qui se dit souvent, les loyers, qui sont indicés à peu près comme l’inflation (indice IRL) n’ont pas suivi cette hausse, l’indice était à 91 en 2000 et 130 en 2019, soit +43%). Une chute de la « bulle » des prix notamment à Paris devrait rendre le rapport entre prix d’achat et loyer plus attractif pour les « bailleurs » (actuellement de nombreux appartements ne sont pas même loués, et par ailleurs le RBnB baisse encore le nombre d’appartements en location)
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Bellot
7 juin 2020 19:33
@Eric F
En partant de 1990, on pourrait mesure encore davantage le gouffre qui s’est creusé entre l’augmentation des salaires et celle du prix des biens immobilier (à la vente et en location).
Soit-dit en passant rappeler vous que pour l’INSEE la proportion des salaires consacrée au logement est de +/— 6%. L’INSEE continue à faire l’autruche en mettant en avant qu’elle considère que l’achat de son logement est un investissement, il n’en demeure pas moins que pour la majeure partie des français non propriétaires de leurs logement cela s’apparente à une farce, dramatique quand on sait que dans certaines villes le loyer mange souvent 40% du salaire.
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totof
1er juin 2020 21:11
Très très risqué ce genre de prévisions. En effet, l’immobilier va devenir encore plus une valeur refuge et tous les parasites qui ont tiré profit du travail des classes populaires, c’est-à-dire du travail des Gilets Jaunes, ont peur de perdre le trésor de leur larcin. L’or devient apparemment difficile à obtenir, reste la pierre. Et ça, c’est intéressant puisque les pauvres qui ne peuvent pas s’acheter de toit puisqu’ils ont été privé de moyens de production depuis la révolution des riches du XVème siècle (là dessus, voir le très facile à lire chapitre 24 du Capital de Marx, p. 803. Lisez-le et vous comprendrez pourquoi vous êtes condamnés au salariat et à louer des appartements ou des maisons) n’ont d’autres choix que de rendre le pognon que leur ont largué les exploiteurs à ces mêmes exploiteurs puisque sinon, ils dorment dehors. Je vois mal un krack advenir après tant d’injustices...
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totof
1er juin 2020 21:14
@totof
Je crois que c’est le commentaire le plus explosif que j’ai jamais fait. LISEZ LE CHAPITRE 24 DU CAPITAL DE MARX POUR COMPRENDRE POURQUOI IL FAUT RENVERSER LE POUVOIR EN PLACE. PAS MACRON EN PARTICULIER MAIS LES BOURGEOIS EN GÉNÉRAL.
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totof
1er juin 2020 21:23
BELZEBUTH, vous êtes un ancien flic, lisez ce chapitre 24 du Capital et demandez-vous si réprimer la délinquance (puisque ce sujet semble vous intéresser) est un moyen susceptible d’en venir à bout.
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totof
1er juin 2020 21:25
BELZEBUTH, vous êtes un ancien flic, lisez ce chapitre 24 du Capital et demandez-vous si réprimer la délinquance (puisque ce sujet semble vous intéresser) est un moyen susceptible d’en venir à bout.
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mimi45140
1er juin 2020 21:52
Je crois qu’une généralisation des prix de l’immobilier ne sont pas le reflet du marché réel.
Comment par exemple une ville comme toulouse vas sortir de l’épisode de coronavirus je ne sais pas,effectivement l’immobilier en règle général me parait surévalué.
La dernière grande crise date du début du siécle précédent le pic en 1914 les prix retrouverons cette valeur que 51 ans plus tard en 1965. Moi ce qui me gène le plus c’est l’augmentation de plus de 4% par an sur plus de vingt ans car elle rentre dans la création de notre pib qui lui à évolué deux fois moins sur la même période.La richesse factice à progressé 2 fois plus que la richesse réelle et me faire poser la question : Quelle est la croissance réelle en France sur des biens tangibles,vendables,exportables et créateur de salaires capable de payer des biens immobilier sur 25 ans.
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titi
1er juin 2020 22:39
@mimi45140
« richesse factice à progressé 2 fois plus que la richesse réelle et me faire poser la question : Quelle est la croissance réelle en France sur des biens »
Cette richesse n’est pas factice.
Les commissions des agents immobiliers, la rémunération des notaires, les droits de mutation, de succession, etc... tous ces éléments bien réels sont calculés en pourcentage de la valeur des biens.
Il y a donc bien du « vrai PIB » qui est créé à partir de ces prix factices.
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Matlemat
1er juin 2020 23:07
Plusieurs omissions qui vont à l’encontre d’une baisse de l’immobilier.
L’inflation due aux injections monétaires.
Ceux qui investissent dans la pierre plutôt que dans les marchés action.
L’immigration qui accroît la demande de logement.
Par contre ceux qui ont achetés pour faire un BnB sont en train de se prendre une bonne claque.
Une baisse de 20 % des appartements est réaliste, plutôt une baisse de 10 % pour les maisons.
Ce n’est pas la crise pour tout le monde et la pierre est une valeur refuge même avec des pertes.
Si l’immobilier baisse mais que les taux montent ça ne fera pas grosse différence pour les acheteurs.
Les taux vont probablement rester bas donc cela va maintenir une certaine demande.
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totof
2 juin 2020 01:33
Salut les bourges qui ont fait des commentaires après le mien ! Alors, on fait comme si le chapitre 24 du Capital n’existait pas (trop long à lire je suppose, il y a au moins... 20 pages !) ? On continue à parler dans les termes de la bourgeoisie pour savoir où faire de bonnes affaires sans égard pour la justice, même si, pour comprendre où se situe la justice, il faut reprendre 5 siècles d’injustices ? Barf, de toute façon, la guerre arrive pour perturber toutes vos stratégies de transmission par héritage, elle tuera votre descendance et vous vous retrouverez le bec dans l’eau comme ceux du XXème siècle qui ont été perturbés par les guerres mondiales. Vous serez punis de votre superficialité par ceux-là mêmes que vous servez.
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gildou
3 juin 2020 23:14
@totof
Bon ok les gros bourges prévoyant vont se planter et vont rejoindre les miséreux et vont bien morfler. Super encore plus de pauvres , c’est vraiment bien fait pour eux. Ils vont pouvoir se moquer de ceux qui ont plein de pognon et qui savent le gérer... Très intelligent : « pourvu que tous le monde soit pauvre ».
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goc
2 juin 2020 03:48
En tout cas, cela me conforte dans mon idée, déjà ancienne, que le seul investissement « intéressant » c’est celui, non pas dans la pierre, mais dans le fermage. Acheter des fermes, les passer en bio, et créer des circuits de distribution courts. Ça demande un peu d’investissement : rachat de dettes, constitution de coopératives pour les semences et la distribution des récoltes. Il faut aussi prévoir une année blanche et une autre peu rentable, le temps que la dépollution fasse son travail, et que le bio crée le stock de semences naturelles ré-utilisables. Bref y a du boulot, mais c’est le seul moyen de passer les crises tout en conservant son « capital ».
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goc
2 juin 2020 03:57
Sinon, concernant l’immobilier de « crise », je préconiserais la libération d’une partie des terres agricoles (par exemple 10% d’une exploitation), avec autorisation d’y mettre un mobile-home (ce qui est interdit actuellement) avec eau-electricité-fosse sceptique-internet, certes ce n’est pas la villa « mon-reve » mais c’est mieux qu’être sdf. Ces terres pourraient même être en location, ce qui constituerait un petit revenu supplémentaire aux paysans.
Autre point : si l’immobilier baisse beaucoup, les loyers risquent de ne pas bouger autant, sauf avec les nouveaux baux.
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goc
2 juin 2020 09:43
@Matlemat
officiellement c’est interdit, Par contre tu as raison, le maire peut « fermer les yeux » surtout si c’est provisoirement, en attendant la fin du chantier de construction d’une vraie maison en dur. Je connais des cas. Mais ça veut dire que tu es à la merci d’un nouveau maire qui peut t’expulser quand il veut, et surtout confisquer ton mobile-home -
Eric F
2 juin 2020 11:10
@goc
"la libération d’une partie des terres agricoles (par exemple 10% d’une exploitation), avec autorisation d’y mettre un mobile-home"
Créer des logements en pleine campagne ? pas besoin d’utiliser des terres agricoles, dans plein de régions il y a des villages quasi-fantômes avec des maisons à vendre pour une bouchée de pain. La pénurie de logement et le sur-prix, c’est en zone urbaine et suburbaine.Le vrai challenge serait de créer des bassins d’emplois en campagne, il y avait eu des expériences dans les années 60/70, comme par exemple les télécoms dans le Trégor, qui s’était même trouvée être à une époque le secteur avec la plus forte proportion de haut diplômés. Il y a des pistes comme une industrie d’agro-carburants (dont méthanisation), la chaine bois (on envoie actuellement des troncs en Chine qui nous renvoie des planches), etc. mais il faudrait un volontarisme d’état (incitations, infrastructures...).
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foufouille
2 juin 2020 16:40
@Eric F
pour pas cher, tu as juste une ruine dans un village qui reviendra plus cher qu’un pavillon.
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goc
2 juin 2020 17:44
@Eric F
Créer des logements en pleine campagne ?Et pourquoi pas. Avec le passage du coronavirus, la donne a changé, et le gout pour le télétravail pourrait bien rebattre les cartes.
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Eric F
3 juin 2020 10:37
@foufouille
Dans un village perdu, même à bas prix ne croyez pas que ce ne soient que des ruines (même si ce ne sont évidemment pas les derniers standards), mais ça finira par le devenir au bout de 10 ans sans occupant. Je connais plusieurs villages dans ce cas, même parfois des maisonnettes juste construites et jamais occupées.
Mais il n’y a plus de commerce dans ces villages, et les commerçants mobiles qui existaient il y a cinquante ans ont disparu. Pas de ligne de car non plus. C’est pourquoi dans un département pauvre rural il y a davantage de voitures ramené au nombre d’habitants que dans de « riches » départements. -
foufouille
3 juin 2020 10:58
@Eric F
j’ai vécu en campagne assez longtemps et ce sont effectivement des ruines sans fosse avec le toit foutu.
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foufouille
4 juin 2020 11:41
@Eric F
la fosse septique est certainement hs vu le prix qui n’est pas une bouchée de pain.
la chaudière aussi, la partie du toit invisible.
la pire baraque qui était belle en photo quand je suis arrivé, elle était dans un ruisseau ............
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axiaman
3 juin 2020 13:53
Ce n’est pas tant le manque de fonds propres des banques françaises qui pose problème mais le ratio crédits/dépôts qui est de 110%, https://www.lesechos.fr/finance-marches/banque-assurances/taux-negatifs-pourquoi-le-debat-est-different-en-france-1126994
Généralement, la bulle se dégonfle quelque part entre 110-130%
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MatchOffice
4 juin 2020 17:20
Je me demande comment le bail de l’immobilier commercial survivra à cette crise
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Désintox
7 juin 2020 14:41
Je ne crois pas beaucoup à un scénario de krach immobilier.
Il faudrait surtout qu’il arrête d’augmenter. La hausse de l’immobilier rend la charge de logement insupportable pour de nombreux ménages.
De plus, les immeubles se dégradent par manque d’entretien. À quoi bon les entretenir puisqu’il prennent de la valeur même quand ils se dégradent ?
La hausse empêche aussi la rénovation thermique des immeubles. Les ménages s’endettent lourdement pour acheter un bien obsolète et n’ont plus les moyens de le mettre à niveau.
Pour arrêter la hausse, il faut construire plus de logements afin de rendre l’offre supérieure à la demande. Il est donc nécessaire de bâtir davantage de HLM.
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Kapimo
7 juin 2020 14:42
Un article à propos des prédictions de Mme Soleil.
Il se trouve que Mme Lune dit exactement l’inverse.
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hgo04
7 juin 2020 17:18
Ce dont vous parlez n’est qu’un effet, pas une cause.
La crise qui arrive est financière, c’est la suite de la crise de 2008 qui n’a pas été résolue.
Les banques sont ruinées par les taux négatifs, et leurs ruines et/ou faillites vont avoir des conséquences inimaginables.
Ils vont tenter de faire passer ça sur le dos du COVID, mais ils sont eux même les auteurs de leurs faillites.
Ce qui se passe au LIBAN, appelé aussi la petite suisse du moyen orient, est significatif. La presse n’en parle pas, et ce n’est pas pour rien.
Nous risquons de voir en France ce qu’il s’est passé à CHYPRE. Ils ont pioché directement dans les comptes, mais avant cela ils ont bloqué tous les comptes et coffres.
L’immobilier n’est rien. Regardez bien les transactions de l’OR, vous comprendrez mieux ...
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Gasty
7 juin 2020 18:33
« Investir dans la pierre, cela signifie pour bon nombre de Français, se constituer un patrimoine familial, générer des compléments de revenus, voire spéculer, c’est à dire acheter pour revendre avec une plus-value. »
La pierre ce n’est pas un chiffre au bas d’un compte en banque,la pierre c’est retirer son argent de la banque pour le placer dans du réelle. Quant à dire qu’un bon nombre de gens génère des compléments de revenus ou spécule....je demande à voir de quel bon nombre il est question.
Placer son argent entre les mains d’un banquier ou investir dans la pierre, je choisi la pierre. La crise est plutôt bancaire.
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axiaman
9 juin 2020 15:34
@Gasty
Sauf que quand vous investissez dans la pierre, vous êtes tout autant à la merci du banquier qui vous octroie le prêt... -
Gasty
10 juin 2020 12:00
@axiaman
Ce n’est pas faux, même si vous n’avez pas besoin de prêts. Aussi, vous avez l’argent, vous achetez votre habitation ou vous faites construire, vous avez vos pierres mais vous ne saurez pas ce que les autres en feront de cet argent.
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