Comment aider ses enfants à devenir propriétaires

Entre les difficultés économiques de notre pays, la persistance d’un niveau élevé de chômage, la baisse du pouvoir d’achat des classes populaires, les incertitudes concernant l’avenir, et la frilosité des banques de prêt, il est de plus en plus difficile, voire impossible, pour de nombreux jeunes d’accéder à la propriété. Certains pourraient pourtant être aidés à y parvenir dans un cadre parfaitement légal...

La plupart des parents rêvent de voir leurs enfants s’épanouir dans la vie, et cela passe très souvent par une assise financière leur permettant de se loger convenablement à un prix raisonnable. Malheureusement, le parc locatif social est très insuffisant pour faire face à la demande. Les jeunes doivent par conséquent se tourner le plus souvent vers le marché privé où, à l’exception des communes périurbaines excentrées et des petites villes en déclin, les prix s’envolent depuis des années. Conséquence : le poste « logement » dans les budgets des ménages est un ogre qui, de plus en plus, dévore peu ou prou les autres postes budgétaires au détriment de la qualité de vie.

L’accession à la propriété est à l’évidence une bonne solution pour les finances d’un couple de jeunes adultes afin d’éviter de s’engager dans une voie locative en forme de tonneau des danaïdes. Encore faut-il, pour mener à bien un projet, disposer d’un minimum d’économies, se prévaloir d’emplois stables avérés, et croiser les doigts pour obtenir de banquiers de plus en plus frileux le feu vert au déblocage des crédits nécessaires à l’achat d’un bien immobilier. Une quête qui relève très souvent du parcours de combattant et, en définitive, n’aboutit pas dans de trop nombreux cas.

Par chance, et même s’ils ne constituent qu’une minorité du genre, des papy-boomers retraités disposent d’un bon niveau de pension et souvent d’économies peu ou pas utilisées. Des sommes immédiatement disponibles qui permettraient à leurs enfants de réaliser enfin leur désir d’accession à la propriété, synonyme à terme d’amélioration significative de leurs propres conditions de vie et de celle de leurs enfants déjà nés ou à venir.

C’est là qu’intervient le « don manuel  ». Conformément aux dispositions de l’article 757 du Code général des impôts (CGI), ce dispositif permet aux parents (les « donateurs ») de transmettre à chacun de leurs enfants (les « donataires ») une somme maximale de 100 000 euros par parent – possiblement transmissible en plusieurs fois –, soit 200 000 euros par enfant pour un couple. Et cela sans avoir à payer le moindre centime de droits de donation. L’opération peut être renouvelée dans les mêmes conditions tous les 15ans aux dates anniversaires de la déclaration à l’administration fiscale.

Ce don manuel doit effectivement, depuis le 1^er janvier 2026, faire obligatoirement l’objet d’une déclaration en ligne sur le site Impôts.gouv.fr dans la rubrique « Déclarer » (sous-rubrique « Déclarer un don manuel ») afin que la somme concernée puisse être intégrée dans la succession en cas de décès des donateurs avant le terme de la période de 15 ans. À noter que les personnes dispensées de déclaration en ligne sont tenues de remplir le formulaire de Déclaration de don manuel (Cerfa n°2735) disponible aux guichets des Centres des Finances publiques.

Bon à savoir : les dons manuels peuvent également être effectués au profit des petits-enfants à hauteur de 31 865 euros par grand-parent et aux petits-enfants pour une somme maximale de 5 310 euros par arrière-grand-parent. 

Au-delà des 200 000 euros sans frais, c’est possible !

200 000 euros pour un enfant, c’est déjà une belle somme qui permet l’accession à la propriété dans la plupart des petites villes et des bourgs de notre pays. C’est toutefois bien loin d’être suffisant dans Paris intra-muros et, à un degré moindre, les communes de la Petite couronne francilienne ainsi que dans les quartiers les plus prisés des métropoles régionales et des régions côtières où les prix de l’immobilier sont particulièrement élevés.

Dès lors, les candidats à la propriété qui veulent habiter dans ces secteurs – principalement pour des raisons familiales ou professionnelles – doivent trouver des solutions de financement complémentaires afin de pouvoir acquérir un logement de taille suffisante pour répondre à leurs besoins. Certes, les parents peuvent, s’ils en ont les moyens, aller au-delà des sommes transmises dans le cadre du don manuel. Mais en exposant leurs enfants à devoir payer des droits de donation non négligeables.

Qu’à cela ne tienne, il existe une solution qui permet de contourner le problème : le prêt familial. Admettons que le fils du couple X ait besoin, pour acquérir le bien qu’il convoite, de 300 000 euros venant compléter ses propres ressources. Les deux tiers de cette somme, 200 000 euros, pouvant être transmis sans frais par la voie du don manuel, il suffit à M. et Mme X d’octroyer un prêt de 100 000 euros supplémentaires à leur fils, à charge pour ce dernier de signer une reconnaissance de dette dans laquelle figureront le taux d’intérêt et la date d’échéance de ce prêt. En l’occurrence un taux zéro et une date de recouvrement postérieure à la durée de vie du don manuel, soit 15 ans écoulés, ce qui permettra ipso facto à M. et Mme X de transformer, le moment venu, les 100 000 euros du prêt en nouveau don manuel exonéré de frais.

Important : le prêt familial est, comme le don manuel, soumis à une obligation de déclaration à l’administration fiscale. En cas de non-déclaration, la somme versée par le donateur sera réputée être un don manuel complémentaire dépassant le plafond d’exonération des droits, et par conséquent exposé à une taxation par les services du fisc. Cette déclaration peut être effectuée en ligne dans la rubrique « Déclarations annexes » ou au moyen du formulaire de « Déclaration de contrat de prêt » Cerfa 2062. Il en coûte 125 euros, le prix de la transparence !

Il va de soi que ces différentes démarches peuvent être faites par l’intermédiaire d’un notaire qui établira un acte authentique. En réalité, eu égard à la simplicité des démarches sous seing privé dont le poids juridique n’a rien à céder à l’acte authentique dès lors qu’elles font l’objet d’enregistrements en bonne et due forme par l’administration fiscale, passer par un notaire ne sert pratiquement à rien, sinon à augmenter le chiffre d’affaires des tabellions.

Une dernière remarque : il est important, pour un donateur, de se poser les bonnes questions sur l’usage de son argent lorsqu’il souhaite en faire bénéficier l’un de ses enfants à l’exclusion des autres, un don manuel sélectif pouvant être à l’origine de situations conflictuelles au sein d’une fratrie.