Décoder le jargon des agents immobiliers
Vendre ou acheter un appartement ou une maison nécessite en règle générale de s’en remettre aux agents immobiliers, parfois aux négociateurs des études notariales. Ces professionnels de la vente sont-ils motivés par la satisfaction de vos attentes ? Rarement. La plupart n’ont en effet qu’un objectif en tête : finaliser une transaction afin de percevoir leur commission sur la vente. Ils usent pour cela d’un jargon qu’il convient de décrypter...
- Beau potentiel !
À de rares exceptions près, les agents immobiliers se montrent courtois et disponibles pour répondre à vos attentes. Leur attitude et leur discours, tout droit sortis des manuels de vente, sont délibérément empathiques. Tout vous porte à croire qu’ils vont faire le maximum pour vous aider à vendre votre bien au meilleur prix, ou à acheter très exactement la maison ou l’appartement de vos rêves en bénéficiant du meilleur rapport qualité-prix.
Encore faut-il savoir décoder leur langage. Car les agents immobiliers sont avant tout des commerciaux bien décidés à vous faire prendre les vessies pour des lanternes. Ils disposent à cet effet d’une arme redoutable et depuis longtemps rodée : le jargon professionnel.
Avant toute chose, il convient de ne pas vous faire d’illusions sur la démarche des agents immobiliers à qui vous délivrez un « mandat* » lorsque vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement. Attendez-vous à apprendre que le « produit » en question – auquel vous avez pourtant consacré de nombreux efforts et pas mal d’argent en matière de rénovation ou de décoration – souffre de défauts qui le rendent malaisé à vendre, surtout dans la conjoncture du moment, à les en croire toujours « difficile ».
Certes, les agents immobiliers ne vont pas jusqu’à affirmer que le produit ne vaut pas tripette, mais eu égard aux défauts répertoriés, ils vous incitent fortement à revoir vos ambitions financières à la baisse. Et pour cause : mieux vaut pour les professionnels vendre rapidement un bien 250 000 euros qu’espérer en tirer 280 000 après de longs mois en agence et de vaines visites par des clients potentiels peu motivés, au risque de voir l’affaire conclue par une agence concurrente.
Si vous n’êtes pas vendeur, mais acheteur, c’est évidemment tout le contraire qui ressort du discours que vous servent les agents immobiliers. Les maisons et les appartements pour lesquels ils ont reçu mandat présentent des qualités remarquables et correspondent parfaitement à vos critères de recherche, même si le niais que vous êtes n’a pas conscience de la chance fabuleuse qui lui est offerte. Certes, il peut y avoir ici ou là quelques défauts apparents difficiles à dissimuler, mais à en croire ces professionnels, ils ne pèsent rien en regard des nombreux et immenses avantages du produit en question.
Telle est en général la tonalité des annonces d’agence et des propos tenus par les agents immobiliers qui, pour bien enfoncer le clou, puisent dans un étonnant répertoire comme le montre cette petite sélection :
La situation géographique est évidemment le premier critère auquel s’intéresse un acheteur. Si vous souhaitez habiter en ville et pouvoir vous déplacer à pied, considérez avec circonspection ce qui est annoncé comme « proche », ce terme signifiant souvent que vous allez être relégué à plusieurs minutes en voiture. Cela dit, il convient également de se méfier du terme « centre-ville », depuis longtemps appliqué par les professionnels aux quartiers périphériques, autrement dit plus près de la ZAC et de la ZEP que de la mairie et des commerçants de la halle. Pour s’installer réellement au cœur de la ville, inutile de s’intéresser à tout ce qui n’est pas répertorié dans l’« hyper-centre ».
La méfiance est encore de mise lorsque l’habitation proposée est située dans un environnement « calme ». Ce terme peut en effet indiquer qu’elle voisine avec l’Ehpad et le cimetière, loin du premier bistrot et de sa clientèle jeune. À moins qu’elle ne soit, les jours de vent dominant, exposée aux effluves de la station d’épuration ou à celles d’un élevage industriel de poulets ou de porcs. Autre possibilité : l’habitation est implantée dans un lotissement excentré non desservi par les transports en commun.
Prendre également avec des pincettes la notification « cœur historique » : certes, cela peut signifier que le bien immobilier est situé dans un quartier doté d’un remarquable patrimoine architectural, mais il arrive aussi que cette appellation désigne un ensemble de rues dont les immeubles des 17e et 18e siècles sont vétustes, et parfois insalubres, au point d’avoir fait fuir depuis belle lurette les commerçants de proximité.
Monsieur Century et Madame Foncia
Lorsque la description du lieu semble convenir, reste à visiter la maison ou l’appartement proposé par le professionnel. Avant même de vous rendre sur place, il faut savoir que « bon état général » signifie que vous aurez à coup sûr pas mal de bricolage à prévoir et toute la décoration à refaire. C’est toutefois mieux que l’expression « à rafraîchir » : sous ce vocable d’apparence bénigne se cache en effet la nécessité de procéder à une rénovation plus complète et forcément onéreuse. Cela dit, il y a pire : « travaux à prévoir » signifie clairement que le lieu est inhabitable en l’état et nécessite de coûteuses interventions de plusieurs corps de métier, ne serait-ce que pour sortir d’une note désastreuse en termes de DPE.
Quant à « beau potentiel », cela indique le plus souvent une quasi ruine que vous pouvez espérer transformer en résidence de rêve moyennant de gros travaux effectués par des artisans compétents en puisant largement dans votre bas de laine et dans les prêts bancaires. Dans le même genre, l’on trouve fréquemment « affaire à saisir », voire « affaire rare » : en général une maison au coût modéré, mais complètement délabrée, ou lorsqu’elle est en bon état, située soit en zone inondable, soit au voisinage d’une autoroute ou d’une usine.
Au fil des visites, vous apprendrez aussi à vous méfier du mot « atypique » : ce qualificatif désigne le plus souvent une habitation où la disposition des pièces relève nettement plus du baroque que du fonctionnel. Mais avec un rail de coke dans les narines, cela peut vous séduire. À noter que le même type d’habitation peut aussi bénéficier de la formulation « beaucoup de charme », encore que cette dernière soit utilisée à peu près à toutes les sauces pour enrober la détermination du vendeur à vous rouler dans la farine. Y compris pour vous fourguer un vieil appartement à moulures au plafond – le « charme de l’ancien » – situé dans un « immeuble bourgeois » : comprendre habité par des vieux qui n’ont plus refait l’électricité et les sanitaires depuis l’année où ils ont vu Gilbert Bécaud à l’Olympia !
Autre formulation fréquente : « Idéal jeune couple ». Séduisant, non ? D’autant que ce n’est pas très cher et forcément de nature à attirer les « primo-accédants » en mal de financement. Mais il ne faut pas se leurrer : cela induit d’emménager au 5e étage sans ascenseur dans un deux-pièces étriqué doté d’équipements obsolètes, ou de voisiner avec la « rue de la Soif » et ses débordements éthyliques nocturnes.
Ne pas s’emballer non plus en voyant sur le descriptif la présence de « balcons » : trop souvent, la place disponible vous oblige à faire un choix entre la jardinière de bégonias et vous-même ! Idem pour le « jardinet » accolé à la maison que vous vante M. Century ou Mme Foncia : estimez-vous chanceux si vous avez la possibilité d’y faire cohabiter une table et quatre chaises entre une rangée de narcisses et une potée de géraniums.
Un autre classique des annonces immobilières et du discours des agents est la fameuse « vue sur... » la mer ici, la montagne là, ou bien encore le parc arboré voisin. Certes, on voit le panorama annoncé, mais par-delà un stalag de mobil-homes, ou entre une conserverie de sardines et une barre d’habitation défraîchie datant des Sixties. Encore peut-on s’estimer heureux s’il n’est pas nécessaire de se pencher à l’extrémité d’un balcon ou d’ouvrir le vasistas de la buanderie pour bénéficier de cette fameuse vue.
Tout cela vous semble peut-être exagéré, voire caricatural. Et ça l’est, en effet. Mais pas autant que l’on aimerait pouvoir l’admettre car il est parfois des annonces et des discours encore bien plus trompeurs que les interprétations de ce petit florilège lexical. C’est pourquoi il ne faut pas s’en laisser compter par l’argumentaire des agents immobiliers, mais s’appuyer sur les constats factuels afin de négocier fermement avec eux le prix de vente et le taux de commission (maximum de 4 % à 5 %) avant toute signature d’un « compromis de vente ».
Enfin (anecdote vécue à Rennes), ne le prenez pas mal si, étant doté(e) d’une chevelure blanchie par des décennies d’existence, une charmante employée vous demande, les joues empourprées sitôt sa question posée : « C’est pour votre dernière demeure ? »
* Il existe 2 types de mandat :
Le « mandat simple » permet de déléguer la prospection et la signature d’un compromis de vente aux agents immobiliers de plusieurs agences ; il permet aussi au propriétaire de le vendre lui-même, à condition de maîtriser les aspects juridiques de la transaction.
Le « mandat exclusif » donne pouvoir à une agence unique et interdit au propriétaire de vendre lui-même le bien.
À noter que le rôle tenu par les agences immobilières peut l’être également, et c’est de plus en plus souvent le cas, par les études notariales.
Dans tous les cas, la vente est finalisée par un acte notarial authentique.
26 réactions
-
-
Fergus
10 août 10:17
Bonjour, Gégène
Si vous avez trouvé chaussure à votre pied, mieux vaut prévoir au moins un 2 pièces.
-
-
ZenZoe
10 août 10:59
Bonjour Fergus, En effet, se renseigner sur le vocabulaire !
Sans vis-à-vis ? Hum, vue sur un parking, une voie ferrée, un mur ?
Cosy ? Minsucule, on étend les bras et on a fait le tour,
Quartier en pleine mutation ? Quartier pourri pour le moment donc,
Lumineux ? A vérifier, quand, combien de minutes par jour, quelle saison ?
Spécial investisseurs ? Invivable en fait,
Quant au fameux qualificatif « coup de coeur », utilisé à tort et à travers, et surtout à travers, à ignorer. Vous seul pouvez déterminer si vous allez tomber amoureux ou pas !
-
Gégène
10 août 11:09
Bonjour Fergus,
Je n’ai jamais compris pourquoi « exclusivité » était un argument de vente
-
Fergus
10 août 11:55
@ Gégène
D’autant moins que c’est le plus souvent un piège à couillons. L’exclusivité est en effet d’une durée d’un an renouvelable.
Le problème est que les vendeurs croient être mieux traités et vendre plus rapidement alors que c’est le contraire : l’agence a tout intérêt à vendre prioritairement les biens dont elle ne dispose pas en exclusivité pour rafler la commission.
En règle générale, ses vendeurs ne s’agitent que dans le dernier trimestre. Cela dit, la vente peut être conclue avant si des acheteurs flashent sur le bien en question.
L’exclusivité fonctionne surtout pour les biens hors normes confiés à des agence de luxe. Là, les vendeurs mouillent vraiment le maillot pour aboutir le plus rapidement possible, la vente de ces genres de biens étant médiatisée,
-
Jason
10 août 11:53
Voilà un article très utile et édifiant ! Si vous ne savez pas quoi faire professionnellement, devenez vendeur immobilier. Vous allez rejoindre les jardiniers paysagistes et autres bricoleurs du dimanche qui vous feront les poches.
Voulez-vous acheter un terrain pour faire construire ? On vous demande tout de suite si vous êtes solvables et vous disant qu’on vous fait une faveur. Le plan cadastral n’est fourni que contre vos données personnelles, et encore... Venez voir sur place, vous dit-on, sans vraiment en savoir plus. La visite : terrains enclavés aux contours biscornus, volet paysager inexistant sur un ancien terrain agricole, voisinage tel que route passante, chemin de fe,r voire autoroute, réseaux hypothétiques, chemins d’accès incertains en copropriété, etc. Si, au premier contact vous posez trop de questions, on ne vous répond pas.
Pour une maison ou un appartement, c’est du grand n’importe quoi. En Allemagne ou aux USA on vous fournit un docssier, avec plans, âge de la construction, isolation détaillée, informations sur les équipements (électricité, écoulement des eaux usée), voisinage, commerces, transports, etc. En France on vous propose seulement une offre d’achat, alors qu’il existe une offre unilatérale de vente qui vous laisse un temps de réflexion et la possibilité d’une expertise technique.
La paresse de ces agents est sidérante, ils se contentent de mettre des photos avantageuses prises au grand angle et cachant tout ce qui peut l’être. Au bout de trois ou quatre visites on a abandonné.
Pour moi, les agents immobiliers ne sont que des amateurs des menteurs et des filous.
-
Fergus
10 août 12:26
Bonjour, Jason
Je ne partage pas totalement votre conclusion : il existe des agents immobiliers sérieux et compétents. Mais « comme les poissons volants ils ne représentent pas la majorité du genre ». (Merci Audiard).
-
Jason
10 août 13:00
@Fergus
Bien sûr, il faut savoir séparer le bon grain de l’ivraie. Mais les agents immobiliers français manquent de formation. Pour obtenir une licence de vendeur (pas directeur d’agence) dans certains Etats des USA, il faut un mois de formation à plein temps, sanctionné par un examen d’Etat. On en est loin en France, lobbyisme oblige...
-
Fergus
10 août 13:43
@Jason
À relativiser. En France aussi, il faut être diplômé : soit avoir un Bac+3 commercial, soit un Bac+2 métiers de l’immobilier.
Ce qui est en cause, c’est surtout la mentalité qui est promue dans ces écoles.
-
Jason
10 août 14:18
@Fergus
Je ne sais pas ce qu’on apprend dans ces cours, mais certainement pas la déontologie.
-
Jason
10 août 14:25
@Jason
Sans oublier ceci : Sans diplôme, il est possible de travailler comme agent commercial habilité par un titulaire de carte T, ou de faire valoir son expérience via la Validation des Acquis de l’Expérience (VAE). A mon avis, cela semble être souvent le cas, avec embauche au rabais.
-
Fergus
10 août 16:39
@ Jason
La carte T n’est délivrée que sur diplôme ou, en effet, par validation d’une expérience solide dans un emploi de ce secteur d’activité.
« embauche au rabais »
Je ne dirais pas cela. Mais à coup sûr embauche préférentielle de personnes pas trop embarrassées par les scrupules.
-
-
ahtupic
10 août 14:37
Fergus n’écoute jamais ou plutôt ignore volontairement les consignes du grand gourou Klaus que la plupart des dirigeants européens suivent actuellement :
Fous n’orez plus rien et fous serez zeureux !
Les lois sont déjà prêtes : Il existe une loi Lagleize je crois, excellente pour la propriété
Les réquisitions vont arriver pour tous ceux qui ne sont pas d’accord avec la doxa. Il suffira de déclencher un état d’urgence pour ingérence intérieure par exemple.
Vous ne dispensez que de bons articles convenables.
(Vous Fergus, vous ne risquez rien comme Eric F d’ailleurs
)un petit exemple parmi d’autres :
Les accusations IGNOBLES que Jean-Mimi, oh pardon Bribri,-Y’en a même qui disent « Coupezizi »
serait un homme de 81 ans ayant perverti un jeune de 14 ans. Dans un contexte d’inflation, de chômage, de pauvreté, de pénuries imminentes, voir de conflit, je pense qu’il y en a peu qui pensent à construire, acheter ou même faire un enfant, sauf les nantis !.
Ils n’en ont parlé sur BFM, LCI ou autres ? Bizarre
-
Eric F
10 août 17:17
@Fergus
La bonne nouvelle, c’est d’apprendre qu’on ne risque rien. Notre ami doit pour sa part encourir de graves périls pour avoir démasqué jeanmimi, on en frémit pour lui !
-
Gollum
10 août 17:27
J’peux dire du mal aussi ?
Remarquons ici, selon les dires d’atypique, que Jean-Mimi avait plus de 80 balais quand « il » a mis son dévolu sur le jeune Macron alors de 14 ans....
Donc selon mes calculs l’actuelle première « dame » aurait plus de 115 ans...
Y a pas à dire l’abus de chemtrails nuit gravement à la santé....
-
John
10 août 17:51
Gollum Salut !
« Donc selon mes calculs l’actuelle première « dame » aurait plus de 115 ans... »
Oui, il ou elle est née en 1911 ... Est elle a vraiment échappé belle ... On peut même dire qu"elle ou lui a eu très chaud ...
Car c’était carrément pas une bonne année pour les nourrissons cette année 1911 ...
... -
Gollum
10 août 18:38
@John
Ah ben comme ça la vieille (ou le vieux au choix de vos convictions religieuses en la matière) est accoutumé pour nos canicules (fabriquées artificiellement par chemtrail, n’oublions pas, ni oubli, ni pardon, scrogneugneu ! )
-
Eric F
10 août 18:56
@ahtupic
"Dans un contexte d’inflation, de chômage, de pauvreté, de pénuries imminentes, voir de conflit, je pense qu’il y en a peu qui pensent à construire, acheter...
alors que d’autres ont deux maisons.
-
Fergus
10 août 19:06
Bonsoir, Eric F
« Notre ami doit pour sa part encourir de graves périls pour avoir démasqué jeanmimi »
Surtout dans une dictature comme la France, si l’on en croit ses récurrentes obsessions.
-
Fergus
10 août 19:07
Bonsoir, Gollum
« Y a pas à dire l’abus de chemtrails nuit gravement à la santé »
-
ahtupic
10 août 21:13
@John
Et bien, toi, le péquenot, je vais te dire tes 4 vérités.
Tu as choisi ton camp ou plutôt tu as choisi tes cons.
Eh oui Jean Mimi est né le 11 février 1945, donc 81 ans cette année et en 1991 il avait donc 46 ans.
Naturellement tu ne connais le dossier Pressibus.
Comme tu peux le remarquer si t’es pas trop con, mes contradicteurs ne répondent que par des pirouettes et ils n’ont aucun argument.
Tu as du faire paysan comme papa et maman sans trop faire d’études , n’est-ce pas ?
Je reproche aux paysans de ramasser les miettes que les dirigeants leur envoient dédaigneusement en prêtant leur terres pour installer des antennes relais, des panneaux solaires et des éoliennes dont ils devront payer le démantèlement.
On vous vend les graines hybrides bien sûr, les engins agricoles très chers avec des prêts qui font de vous des ESCLAVES et en même temps vous font fermer votre gueule. On vous dit même ce que vous devez planter, élever, les produits pour nourrir le bétail et finalement vous ne connaissez plus rien de la terre. Vous n’avez qu’à OBEIR.
ET vos aides PAC, c’est bien nous qui les payons. On laisse même 15 milliards à l’Europe.
J’en profite pour répondre à l’autre imbécile, l’instituteur ou Arrias, personnage de La Bruyère, pour ta gouverne.
Si j’ai deux maisons, c’est grâce à l’argent que j’ai gagné ainsi que celui de mon épouse, des constructions où j’ai laissé beaucoup de temps et de sueur avec l’aide de mes nombreux amis sachant travailler dans tous les corps de métier. Aucun locataire. Je préfère en profiter.
Aujourd’hui ce serait impossible vu les normes et le totalitarisme régnant.
Donc reste avec tes amis les poutinophobes, les waxxinators, ceux qui ne trouvent rien à redire pour les préfets qui empêchent les paysans d’aider les pompiers.
Normal, c’est kiki allume ces feux ?
Mais c’est bien sur, c’est la canicule !
-
ahtupic
10 août 21:21
@Fergus
Mais Fergus comme c’est gênant, ils en parlent même sur TF1 mais ils ne nous disent pas tout.
Pour l’instant c’est juste du iodure d’argent.
Mais on sait qu’il y a du cadmium partout.
Ensuite on vous sortira un par un les métaux lourds comme par exemple celui qui provoque la prolifération de la maladie d’Alzheimeravec bien évidemment le bouc émissaire pour chaque métal.
Je vous souhaite de vivre assez vieux afin que je vous vois bouffer votre chapeau.
-
L’apostilleur
10 août 20:33
@Fergus
Le plus etonnant dans cette histoire, c’́est que certains pourraient apprendre quelque chose en lisant cette dissertation immobilière.
Avec près des 3/4 des ventes traitées par des agences elles ont encore de beaux jours avec des français frileux qui semblent bien contents d’être accompagnés.
-
Fergus
10 août 20:48
Bonsoir, L’apostilleur
Vendre soi-même une maison ou un appartement demande une importante disponibilité pour les visites. Mais c’est évidemment possible à réaliser, à condition - à mon avis - de passer par un cabinet notarial pour faire signer le compromis en bonne due forme.
Acheter, c’est différent car il faut bien faire les visites. Mais il est avantageux de signer le compromis sans passer par la négociation d’agence car il n’y a, de ce fait, pas de commission à payer. Là encore, le mieux est de faire valider ce compromis par un cabinet notarial.
-
...