Bayrou pour une Garantie des Risques Locatifs (GRL) Universelle ?
Lors de la présentation de son nouveau contrat social le 11 février 2012, François Bayrou a proposé de mettre « en place une mutuelle logement, d'initiative publique, chargée de couvrir les risques locatifs et de remplacer toutes les cautions en garantissant contre tous les risques d'impayés ou de dégradation. Cette mutuelle se substituera au propriétaire lorsqu'il s'agira de rechercher les responsabilités et ne permettra pas de faire n'importe quoi, mais garantira à tous que les fautes de quelques-uns ne pénaliseront plus l'ensemble. »
http://www.bayrou.fr/media/PDF/Discours_de_Francois_Bayrou_Forum_Solidarit.pdf
Cette mutuelle logement a pour objectif entre autres de supprimer l'obligation de cautions pour les locataires et de garantir l'absence de risque de non paiement pour le bailleur.
Par extension, on peut voir cela comme une sorte de Garantie des Risques Locatifs (GRL) universelle et obligatoire pour toute location, qui lutterait contre le mal logement et les expulsions injustifiées des plus démunis. Gérée par l´Etat, cette GRL universelle permettrait à ce dernier de vraiment exercer son devoir de logement pour les plus démunis, tout en garantissant aux bailleurs en contrepartie d´une cotisation obligatoire, le payement rapide des loyers en cas d´incapacité ou de défaillance des locataires. D´un montant de 4 ou 5 pourcents du loyer brut, cette assurance obligatoire serait déductible du revenu locatif.
Il ne s´agit évidemment pas de protéger ni de favoriser les propriétaires qui, sans être particulièrement vénaux, ne font pas du social. En effet, pour contrer les lois qui protègent « à bon compte » les locataires (c´est à dire sans rien couter à l´Etat ou aux organismes sociaux), ces derniers tentent légitimement de protéger leur investissement en sélectionnant les personnes qui leur semblent les plus à même de pouvoir payer leur loyer dans la durée. Du coup cela exclue toutes les personnes fragiles, qui sont sans travail ou en CDI… alors que le logement social n´est pas encore suffisant pour faire face à la demande.
Il n´est donc pas sain que le risque locatif lié à la pauvreté et à l´exclusion soit uniquement porté par les propriétaires, car le mécanisme de sélection à l´entrée que cela induit se retourne directement contre les locataires les plus fragiles.
Une GRL universelle et obligatoire pour tous les bailleurs, favoriserait donc les locataires les plus faibles ainsi que les petits propriétaires. En échange d´une faible baisse de la rentabilité de leur investissement immobilier (5% sur le montant d´un loyer, représentant environ 5% du prix du bien, correspond à un manque à gagner de 0,25% avant impôts), ils s´assureraient d´être payés en toutes circonstances et ne risqueraient plus d´être bloqués pendant des années dans des procédures sans fin… qui découragent certains de se lancer dans la location aux particuliers.
A l´inverse, aujourd´hui de gros investisseurs, de par leur taille, et leur capacité à « bien sélectionner » leurs locataires, peuvent très bien se passer de cette garantie. Au bout du compte ce sont donc les locataires les plus fragiles qui ont le plus de mal à se loger car les agences les excluent et les petits propriétaires aussi.
C´est pour cela qu´il est important que cette garantie universelle soit obligatoire et assurée par l´Etat, et non pas par des compagnies privées, comme cela existe déjà. En effet, ces dernières imposent des critères draconiens de sélection des locataires qui excluent systématiquement les dossiers jugés les plus risqués.
Pour éviter les abus, chaque bailleur cotiserait un pourcentage du loyer réel (librement fixé) mais ne serait garanti que sur une base locative qui correspond à la surface et à la zone géographique, sur le modèle des plafonds Scellier.
http://www.scellier.org/doc/Zonage-Loi-Scellier2012.pdf
De plus, pour être garanti le bailleur devra fournir un logement aux normes en vigueur. Ainsi, un propriétaire qui voudrait louer son bien plus cher que le marché, cotiserait sur l´intégralité du loyer exigé, sans être garanti au delà du plafond légal. Cela pourrait permettre de prendre en compte les biens d´exception et encourager les bailleurs à rester raisonnables car ils n´aurait plus de recours en cas de loyers excessifs.
Les locataires impécunieux ou indélicats deviendraient donc débiteurs de l´Etat qui rembourserait immédiatement le bailleur et prendrait en charge le relogement ou le recouvrement des impayés via les services fiscaux, ces derniers étant très forts pour se faire rembourser.
L´Etat exercerait ainsi à peu de frais son devoir de logement, opposable au fameux droit au logement des citoyens. En contrepartie de l´assurance d´être toujours payés, les propriétaires accepteraient facilement cette cotisation obligatoire, car il est probable que même avec des plafonds locatifs bas, le rendement sans risque reste supérieur au livret A. On peut donc espérer qu’avec cette Garantie des Risques Locatifs, universelle et obligatoire, davantage d´investisseurs s´intéressent à l´immobilier locatif sans requérir de nouvelles niches fiscales tout à fait injustes puisqu´elles ne profitent qu´aux plus riches.
Voir également l´article de Cassidy Sheeran, GRL : le système mal compris
http://www.agoravox.fr/actualites/societe/article/grl-le-systeme-mal-compris-112044