De la témérité d’être un propriétaire bailleur
La loi d’Accès au Logement et Urbanisme Rénové dite ALUR, parue au Journal Officiel le 26 Mars 2014 permet-elle de conserver un équilibre contractuel en matière locative ?
L’Etat est besogneux. Des précautions visant à la protection du droit de se loger ont déjà été prises avec la loi sur le droit au logement opposable du 5 Mars 2007, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 Mars 2009, plus récemment le plan pluriannuel contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale, adoptée le 21 Janvier 2013 par le comité interministériel de lutte contre les exclusions, pour ne citer que ceux-ci.
A la lecture superficielle faite par le citoyen, le client, l’usager, le propriétaire, le locataire, l’occupant, voire le squatteur (on appréciera la terminologie selon sa propre catégorie…), on est amené à penser qu’il est sage de préserver le droit du soi-disant plus faible et légitime de mépriser celui du soi-disant plus fort.
Après avoir légiférer pourrait-on presque penser sur le fond, on s’intéresse désormais à l’essence même du principe locatif, le bail d’habitation.
Et en matière locative, ALUR a vu grand !
Si la réforme touche de nombreux points, elle s’intéresse en particulier à l’encadrement des loyers et à la garantie universelle des loyers.
Le bailleur ne peut fixer librement le loyer, ce qui constitue un garde-fou nécessaire au délire éventuellement justifié par une nostalgie coloniale… Beaucoup de propriétaires bailleurs considèrent en effet – du moins à Paris, le locataire comme une vache à lait généreuse et idiote. Dont acte !
Néanmoins, la loi crée un dispositif d’encadrement des loyers dans des zones dites tendues, dont l’objectif est d’éliminer les loyers excessifs limitant ainsi la hausse. La mise en place de ce dispositif se fera progressivement au fur et à mesure que ces zones tendues seront dotées d’un observatoire des loyers. Dès l’automne 2014, l’agglomération parisienne devrait y être assujettie.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Aux termes de l’article 6,I,2° de la loi, il s’agit de zones d’urbanisation continue de plus de 50.0000 habitants, où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement dans l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérise notamment par le niveau élevé des loyers, des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.
Le parc de référence pour l’observation de ces loyers sera constitué de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte, habitation et professionnel, occupé à titre de résidence principale.
De manière pragmatique, il s’agira de définir un loyer médian sur la base d’une catégorie identique de logements identifiés par le quartier, la surface, l’étage, les commodités, etc…
Ainsi, deux appartements présentant des caractéristiques objectives identiques (surface, quartier, étage…) seront assujettis au même loyer moyen même si l’un d’eux n’offre pas le même confort ou les mêmes avantages. L’appartement de meilleure qualité sera donc handicapé par le prix moyen. Autrement dit, le loyer de l’appartement plus ou moins entretenu mais répondant aux critères objectifs fera baisser le loyer d’un autre appartement refait à neuf et en excellent état.
Un complément de loyer ne sera pas pour autant applicable, la moyenne sauvage devenant la référence.
Ce nouveau calcul du loyer incite-t-il le bailleur négligeant à faire le nécessaire pour entretenir son bien et par là même, permet-il le maintien ou la hausse du loyer médian de référence l’année suivante ? Rien de moins sûr.
Il est à craindre également que le parc locatif propose une qualité très moyenne, sans garantie de renouvellement, ses dispositions n’incitant pas le bailleur à louer ou à opter pour un investissement locatif.
Un autre point de cette loi est la garantie universelle des loyers – GUL, devant permettre aux bailleurs d’y souscrire dès le 1er Janvier 2016.
La GUL se présente comme une garantie universelle et gratuite en cas de loyers et de charges impayés, favorisant l’accès au logement et prévenant les expulsions. Mais qu’en est-il réellement pour le bailleur ?
S’il y souscrit, il sera indemnisé dans la limite du loyer de référence, si son loyer se situe sur la base du loyer médian majoré, tant pis pour lui à moins que son locataire ne soit étudiant ou apprenti et que le logement se situe en zone tenue.
S’il décide d’y souscrire dans le cadre d’un bail en cours, il sera soumis à une période de carence de 6 mois – à défaut d’avoir au préalable souscrit une assurance de loyer impayé.
Son indemnisation, sous réserve qu’il ait scrupuleusement respecté les conditions de déclaration, sera recevable à condition que l’impayé atteigne un montant minimum et dans la limite d’un plafond maximum ; ce plafond étant égal au loyer de référence des zones d’encadrement.
S’il a la chance d’avoir conclu un bail en zone tenue avec un étudiant, un apprenti, un salarié autre qu’en contrat à durée indéterminé ou un demandeur d’emploi, il pourra alors espérer voir son indemnisation s’effectuer sur la base du loyer médian majoré.
Si le bailleur conclut le bail avec un locataire dont il est en droit d’espérer toutes les conditions de bonne santé financière, l’aide ne lui sera versée qu’à l’issue d’un délai de carence, après application d’une franchise et pour une durée maximale ne pouvant excéder 18 mois.
Au vu de ces éléments, on peut légitimement douter que le propriétaire récupère sa créance en totalité. De plus, il faut s’attendre à ce que le locataire se sente totalement désengagé dans ses obligations de conduite en bon père de famille, qu’il considère que la garantie est l’affaire exclusive du bailleur qui l’a souscrite et qu’il soit rassuré sur le fait qu’on ne viendra pas le chercher. Cette assurance universelle s’apparente à une démission que l’on autorise au locataire avec la bénédiction de l’Etat, face à un bailleur qui regarde, désemparé.
Pour se sentir engagé dans une relation qu’elle soit professionnelle, personnelle ou économique, les parties doivent fournir un minimum d’efforts et baser la relation sur un échange réel et constructif. Qu’en est-il ici pour le locataire ?
Des assurances loyers impayées existent déjà financées par les bailleurs eux-mêmes, était-ce nécessaire de créer celle-ci ?
Plus généralement, les modifications apportées aux baux d’habitation risquent d’engendrer un contentieux sans précédent, les modèles de baux commandés en ligne par des particuliers n’offrant pas nécessairement l’encadrement exigé de leurs droits et obligations.
Les mentalités procédurières visant à se soustraire de leurs responsabilités ne verront-elles pas dans cette protection exacerbée et ce formalisme technique, l’opportunité systématique de saisir la Commission Départementale de Conciliation ?
Quel est le sort à long terme du droit de disposer de son bien pour un propriétaire, les squatteurs se trouvant confortés pendant la trêve hivernale ? Il semblerait presque que l’on sacrifie le droit réel de la libre disposition au profit de la pénurie de logements…
A la défense d’ALUR, j’opposerai que seuls les meilleurs professionnels de l’immobilier s’en sortiront et sur ce point, j’applaudis ; il existe de très bons professionnels malmenés sous la notoriété des médiocres.
Néanmoins, il faut s’inquiéter de ce que le but recherché de cette loi, à savoir la protection des locataires et des occupants, ne sclérose le parc immobilier locatif ne lui permettant pas de se régénérer.
Les relations entre les parties, pour être pérennes, se doivent de trouver le juste équilibre entre droits et obligations réciproques mais également, une considération mutuelle que les consciences doivent accueillir comme évidente.
Souhaitons qu’ALUR ne se réduise pas au fait du Prince…
Cécile BENHAMOU – Juriste
infojuris.fr
24 réactions
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jaja
22 avril 2014 13:13
Il faut une politique de construction massive de logements afin de mettre fin à la dictature du « parc locatif » s’imposant aux pauvres qui paient des sommes colossales en loyers servant à rembourser les prêts des propriétaires à qui les banques font confiance (c’est à dire qu’ils sont déja bien lotis)...contrairement aux pauvres contraints à louer...
Il faut s’inspirer du modèle de Marinaleda (la ville rouge « utopique » espagnole) où pour 15 euros par mois la population dispose à vie d’un logement décent....qu’elle peut laisser à ses enfants mais sans avoir la possibilité de le vendre pour éviter toute spéculation sur un bien indispensable à la vie...
A bas les marchands de sommeil... J’ai vu récemment à 904 € un 3 pièces à Gennevilliers la ville ouvrière par excellence.... où va-t-on ?
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jaja
22 avril 2014 16:03
Ce qui permet à ta blondasse d’en avoir de la bonne et aux paysans de Marinaleda de vivre
Ceci dit je ne suis pas riche mais j’ai déja acheté de l’huile de Marinaleda et de l’huile d’olive de Palestine à 12 € la bouteille...Foufouille encore une morsure idiote... Quand j’usinais certaines pièces pour l’industrie nautique je travaillais pour les milliardaires...
Il n’y a que sous le socialisme que le travail se fera pour les travailleurs... Passons...Mais toi apparemment la seule chose qui t’intéresse dans la vie c’est de baver sur les autres..Toujours aigri et jamais rien à défendre ouvertement... Je te plains....
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foufouille
22 avril 2014 17:19
c’est quand même un paradoxe. tu ne peut acheter que cette huile à ce prix. il faut espérer qu’elle est bonne, ton huile.
je constate juste que tes « cocos » vendent du luxe inabordable en espagne
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Yurf_coco
22 avril 2014 14:27
Bonjour,
Votre « article » est quand même très limité sur le fond du droit.Quand vous parlez d’un gouvernement qui protège les soi disant plus faible... tssss savez vous que nous vivons dans une république démocratique dont le gouvernement, la loi et la constitution ont pour but de protéger chacun des citoyens, notamment les plus démunie. C’est comme ça, si vous n’aimez pas ça, allez en Centre Afrique, au Soudan, en Chine ou je ne sais où, où le pouvoir protège l’argent de certains plutôt que le peuple.Bon sur la forme, vous nous tirez 1 exemple d’un méchant propriétaire qui essai gentillement de réparer un an plus tard une ventilation... sans avoir été payé pendant un an... ni ne s’est plein. mouais.... C’est un peu limite limite de présenté un truc invérifiable comme argument fard de votre prose. Ça ne tient pas la route désolé.Je n’ai pas d’exemple opposé aussi « machiavélique », mais ayant 30 ans, ayant beaucoup déménagé, moi je peux vous donnez un exemple typique :Un appartement à Lille, par une agence (qui encaisse le loyer, les fraies de dossiers, la caution), qui nous a littéralement abandonner lorsque nous avions un problème de plomberie. Ils refusent de nous faire rentrer en contact avec le propriétaire, mais nous dis ne pas avoir de réponse de lui, donc... rien ne se passe. Si on menace de ne pas payer le loyer : Ollla de l’agence qui nous martèle : « Si vous ne payez pas, vous serez en tord ! » Je demande conseil a mon conseil juridique qui confirme... Donc, comme un bon pigeon honnête je paie... et j’attends, 6 mois plus tard, toujours rien (pas d’eau chaude), on s’en va. L’agence mets 4 mois à nous rendre 20% de la caution (alors que j’avais une nouvelle caution à payer), pour des soi disant peintures a refaire (j’y retournerai bien, pour constater que aucune peinture n’a été refaite. Ca les amis, c’est la réalité de toute personne non propriétaire !-
Cécile BENHAMOU - Juriste [infojuris.fr]
22 avril 2014 15:33
Bonjour,
« Votre article est quand même très limité sur le fond du droit »... Donc j’en conclus que j’ai à faire à un juriste avéré ?Je vais donc vous expliquer très rapidement d’affreuses banalités que vous êtes censé savoir concernant votre « mésaventure » lilloise :- l’agence perçoit les loyers, le dépôt de garantie, etc... car elle a un mandat de location ;- elle a refusé de vous mettre en rapport avec le proprio car elle a un mandat de gestion de l’appart qui le lui interdit ;- changez de conseil juridique en urgence ! Il aurait du comme l’agence d’ailleurs, demander l’origine de la fuite, commune ou privative. L’agence aurait du faire effectuer une recherche de fuite ou envoyer un plombier, selon la nature du sinistre. Il ne se passe rien pendant des mois : envoyer un reco avec copie du bail (obligations du bailleur) + mise en demeure sous quinzaine...- Ils vous ont rendu 20% du DG ? j’espère qu’ils l’ont justifié sur facture et charges provisionnelles...Bref, je ne me moque pas de vous mais ne vous faîtes pas une idée générale de votre propre histoire.Si vous avez d’autres problèmes locatifs, je suis « votre homme » !!Enfin, « l’exemple 1 » bla bla bla n’est pas dans l’article...Bon après-midi -
Yurf_coco
22 avril 2014 16:56
« Donc j’en conclus que j’ai à faire à un juriste avéré ? »
-> Par là je voulais dire, que ça se voit un petit peu trop que vous êtes de parti pris.
Sur mon cas : (il ne s’agissait pas de fuite, mais de chaudière), quand bien même... Oui bien sur, dans le monde des gentils propriétaire, avec leurs gentilles agences, l’agence nous demande le problème, ils envoient un plombier, yahou !
Sauf que, bah non. Les agences nous laisse nous promener (et ce n’est pas un cas à part, faites preuve de bonne foi s’il vous plait).
Et que fait on quand au bout de plusieurs mois, on a rien : vous me dites :
« l ne se passe rien pendant des mois : envoyer un reco avec copie du bail »
donc je résume, je n’ai pas d’eau chaude, je ne sais même pas si le propriétaire est au courant ou si l’agence laisse couler pour je ne sais qu’elle raison (peut être n’ose t elle pas en parler au proprio pour x raisons, je n’en sais rien). Quoiqu’il en soit, tout le monde s’est accordé à me dire, que de ne pas payer, me mettra en situation de perdant quoi qu’il arrive. Et contre ça, j’ai quoi ? Un recommandé ?
Et vous ça vous conviendrait comme situation ? Elle est quand même bien bonne. Je n’ai pas 2 maisons, j’en ai même pas une, et sans eau chaude, que fais je ? je change d’apartement parce qu’on sais qu’au moindre problème... bah on sera tout seul.
- Ils vous ont rendu 20% du DG ? j’espère qu’ils l’ont justifié sur facture et charges provisionnelles...La encore, votre vision du monde gentil des propriétaires me montre à quel point vous êtes déconnecté de la réalité des loueurs tel que moi (qui ai changé d’aparte au moins 10 fois ces 7 dernières années pour étude, stages et travail, la France qui se lève tôt comme disais l’autre).L’agence, elle m’en trouve des factures ne vous inquiété pas. Elle a son Dédé, qu’elle envois pour la plomberie, le platre, la peinture, l’électricité... Et Dédé, il t’en fait autant qu’il veut des factures. Et que devrais je faire, retourné visité l’appartement 2 mois plus tard, constater que rien n’a été fait, et quoi, porter plainte ?Quand il s’agit de trouver des exemples des méchants loueurs, vous avez pleins d’imagination. C’est fou que vous n’imaginiez pas les cas dans l’autre sens. Quand vous parlez des mauvais loueurs, il vous semble qu’ils peuvent faire tout ce qu’ils veulent, que la loi est derrière eux. Et bien malgré ces lois, de mon point de vue, certains propriétaires surfent sur ces lois, et nous n’avons aucun recours « immédiat ». Il faut toujours payer, partir puis poursuivre. (quand on est honnête).Et bien a force de me faire perdre la moitié voir la totalité de mes cautions, vous savez ce que je fais depuis mes 5 derniers déménagements : je ne paie plus le dernier loyer (je fais mine d’avoir oublié), puis quand le propriétaire fais ca petite voie, je lui dis qu’on a qu’a s’arranger avec la caution et le reste des fraies... J’ai pas mal limité la casse. Je ne peux tout simplement pas me permettre de perdre 500 euros tout les 6 mois quand je déménage. Et je vous le dis, avec ce système je n’ai JAMAIS arnaqué les proprios, mais maintenant je m’assure de ne plus l’être. -
foufouille
22 avril 2014 17:23
« l ne se passe rien pendant des mois : envoyer un reco avec copie du bail »
c’est pour si tu veut rester, si tu as le temps tu vas au tribunal d’instance
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foufouille
22 avril 2014 18:04
" il n’y aura plus que des rapports de force entre bailleurs professionnels très bien organisés et locataires méfiants obligés eux aussi à s’organiser et se faire bien conseiller. "
c’est le cas. il faut être très méfiant quand on loue, les surprises arrive vite quand on emménage
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Renaud Delaporte
22 avril 2014 20:46
"D’ailleurs une fois qu’il a fini par faire expulser ce locataire devenu « occupant à titre gratuit » il s’est empressé de revendre cet appartement pour se rabattre sur des placements moins risqués. "
Trois personnes autour de moi m’ont annoncé, à quelque mois d’intervalle, soit se retirer, soi ne pas investir dans le marché locatif à cause du risque croissant qu’il représente. Cela fait huit logements soustraits au marché locatif, dans mon seul entourage.Par contre, les gros ne sont pas affectés.
Nous assistons seulement un transfert de la propriété du petit épargnant méchant (celui qui possède entre un et une dizaine de logements, quel salaud) aux grosses structures financières philanthropiques (qui possèdent de un à plusieurs milliers de logements), celles-là même qui sont équitâââbles durâââbles, éthiîîiques comme on ne pas imaginer qu’on puisse être éthique.
On peut gueuler sur le petit, c’est bien vu, c’est engagé, c’est vachement courageux, quoî, puisque le monde de la bancassurance est hors de portée. Ceux qui cherchent à bien faire leur boulot servent de bouc émissaire pendant que les gros foutent sans scrupules les mauvais payeurs à la porte et jouent du talon pour éviter que la populace ne s’installent dans leurs milliers de m² libres (mais Duflot a été autorisées à montrer du doigt les m² des congrégations religieuses inoccupés dont la remise aux normes coûterait plus cher que le neuf). Ils maîtrisent suffisamment les prix du marché pour n’avoir rien à foutre (enfin pas grand chose) des lois et des règlements et c’est croire au Père Noël qu’il est possible de pondre en France une loi sur le logement sans leur accord.Le marché de l’immobilier est devenu une immense machine à rincer les petits patrimoine pour le plus grand profit des gros et des salauds.
Fidèle au poste, la gauche applaudit... -
foufouille
22 avril 2014 21:25
à part si le loyer est trop cher (ou à bergerac), un bon logement en bon état se loue pourtant très vite au premier arrivé
le mieux c’est le forex, ça rapporte sans risque
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foufouille
23 avril 2014 10:22
des visites chez les pros, j’en ai fait aussi. c’est aussi pourri.
si le proprio veut rien faire, c’est un fainéant qui a hérité.
à part une obligation, et encore, tu as aucun placement sûr
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Hervé Hum
22 avril 2014 15:52
Il y a une solution toute prête, interdire la possession de plusieurs biens immobiliers.
Autrement dit, limiter la possession au seul bien d’usage. Et alors, tous les problèmes des propriétaires s’en trouve résolu d’un seul !!!
Quoi ? Vous n’êtes pas d’accord ??? Peut être parce que vous perdriez d’un coup d’un seul votre gagne pain...
Maintenant, il est évident que si le logement est un droit, son bon usage et entretien est un devoir, c’est la base du principe de responsabilité. Sauf, si le loyer est prohibitif, dans ce cas là, c’est ce dernier qui absorbe le devoir du locataire. En effet, payer un prix prohibitif et en même temps avoir le devoir d’entretien apparaît comme un double loyer à payer ou si vous préférez, donner un double droit au bailleur et un double devoir au locataire. Car si je ne connais pas la loi dans ce domaine, je doute qu’il soit interdit de négocier le prix du loyer en fonction du soin apporté par le locataire.
Les lois que vous citez visait à rééquilibrer les droits et devoirs de chacun, mais m’est avis que la seule manière d’y arriver, consiste bien à interdire la possession de plusieurs biens La limiter au seul bien d’usage. Dans ces conditions là, il sera alors possible d’imaginer un dispositif où tout usager aura obligation du bon entretien et même de valorisation des biens, car on sort de la propriété pour entrer dans la responsabilisation. Sachant que la propriété n’implique pas la responsabilité, pas plus que la non propriété seule, au contraire de la responsabilité qui elle, implique le bon usage mais interdit ou limite strictement la propriété !
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foufouille
22 avril 2014 17:26
Il y a une solution toute prête, interdire la possession de plusieurs biens immobiliers.
et comment feront les étudiants, etc ?
pour la colocation ou si tu veut ou es obligé de déménager ?
ou plus grand que le HLM ?
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Alinea
22 avril 2014 17:27
Pour beaucoup, l’immobilier est un placement ; la rente de celui-ci ne devrait pas dépasser les 2% de la rente d’un livret A, puisque le capital est assuré ; ainsi, les loyers baisseraient, même si l’on ajoute les frais, taxes, impôts, assurances et pécule en vue de l’entretien du bâtiment : le logement ne devrait pas répondre à la loi de l’offre et la demande !
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Hervé Hum
22 avril 2014 18:13
Alinea, par principe, toute société n’est viable que si elle répond à la loi de l’offre et la demande, sinon, il y a de gros problèmes de carences et d’excès !
En fait, les maîtres du système actuel prétendent que le bon équilibre se fait par l’offre, tandis que les opposants, pensent que c’est par la demande.
La différence étant que dans le premier cas, le consommateur doit être conditionné pour répondre à l’offre, tandis que dans le second cas, c’est le consommateur qui conditionne l’offre.
Mais si on regarde de plus près, on peut dire que pour tout ce qui entre dans le cadre du contrat social, c’est la demande qui doit conditionner l’offre, tandis que tout ce qui est hors contrat social, doit répondre par l’offre.
Loi de l’offre et de la demande devant répondre à cet aphorisme
« la liberté économique commence là où s’arrêtent les nécessités du contrat social et s’arrête là où commence les contraintes écologiques ».
Faisant de la liberté économique, la variable d’ajustement entre le contrat social et l’écologie. -
titi
22 avril 2014 23:37
@Alinéa
« l’immobilier est un placement ; la rente de celui-ci ne devrait pas dépasser les 2% de la rente d’un livret A »
Pour ma part j’étais bailleur dans le centre de Lyon.
Tous calculs faits, le rendement était de 2,5%... J’ai pas continué bien longtemps...
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Cécile BENHAMOU - Juriste [infojuris.fr]
22 avril 2014 20:31
@oncle archibald, ne perdez pas votre énergie à répondre à des avis navrants qui n’approchent jamais, même de très très loin le sujet d’origine qui est je le rappelle, le déséquilibre contractuel entre le bailleur et le locataire à travers le loyer médian et la GUL.
Expliquer que je fais changer des chaudières chaque mois en une semaine doit relever également de la plus pure substance hallucinogène... Vous verrez qu’il y en aura pour dire que je me la raconte !
Quant aux logements sociaux, je suis d’accord pour dire qu’il en faudrait davantage mais c’est un autre problème qui mériterait débat (et pas ici) et le gars avec sa chaudière aura les mêmes emmerdes s’il tombe sur les mêmes nuls... Dont acte !Ce qui compte, c’est d’espérer que cette loi soit aménagée pour un renouvellement du parc locatif privé et dans l’intérêt des bisounours remplis d’expérience constructive, pour qu’ils puissent encore trouver un toit dans quelques années ou quelques mois et pour que leurs salaires ne servent pas à payer ce nouvel impôt que l’on créera pour financer la GUL.
En attendant, je les invite vivement à louer via le PAP qui ne peut que répondre à leurs qualités de locataires à obligations unilatérales.
Bonne soirée cher ami
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foufouille
22 avril 2014 20:46
"Expliquer que je fais changer des chaudières chaque mois en une semaine doit relever également de la plus pure substance hallucinogène... Vous verrez qu’il y en aura pour dire que je me la raconte !"
en tant que locataire j’ai vu l’inverse. ça peut même prendre des années si il veut pas
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Hervé Hum
22 avril 2014 20:58
Les gens comme vous, chère auteure, ont le courage de l’uniformité, l’audace du conformisme, il faut vous le reconnaître... Vous versez même dans la pensée charitable, c’est dire !
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foufouille
22 avril 2014 21:27
une chaudière est pas donnée. on est dans le cas ou le bailleur veut et a les moyens
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foufouille
22 avril 2014 22:46
je suis locataire d’un taudis, crétin
donc ta purée a la truffe ......
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Antoine
22 avril 2014 23:36
C’est un texte stupide de technocrate mais dans notre pays, on est plus qu’habitué ! Et encore une fois, on n’a toujours pas compris qu’en surprotégeant une catégorie, on finit pas l’handicaper...
