Loyer, charges, fiscalité... et revenu locatif net
La plupart d'entre nous avons été, à un moment ou l'autre de notre vie, locataire du logement principal. Mais on se demande souvent ce que le propriétaire bailleur (privé ou organisme) gagne réellement tout frais et taxes payés (ou « payé-e-s »).
Il n'existe pas de barème général, et je n'ai pas trouvé de statistiques ni même d'exemples précis, chaque cas est un cas particulier selon l'âge et l'état du logement, son emplacement, les équipements collectifs (ascenseur ou pas, chauffage collectif ou non, gardiennage, entretien...)., la fiscalité locale, etc.
Dans cet article , je propose un exemple type, à partir d'annonces (pour le prix) et de recoupements (pour les frais), pour un T3/T4 dans une métropole régionale hors centre ville
Loyer 700 €, Charges 70 € (sans chauffage collectif).
Les charges correspondent à des dépenses réelles de copropriété (Réf 1). Le propriétaire paie au « syndic » qui gère la copropriété l'ensemble des charges, et « récupère » auprès du locataire la part de charges imputables à l'occupant (grosso modo le fonctionnement courant, hors améliorations, calculée en fonction du réalisé des années antérieures et du budget , et lissé mensuellement sous forme de « provisions pour charges »). Le propriétaire ne garde aucune somme sur ce poste, et doit rembourser au locataire un éventuel trop perçu si les dépenses sont inférieures au budget, mais peut demander un complément en cas de dépassement établi lors du bilan.
Venons en au loyer : quelles dépenses seront effectuées par le propriétaire en déduction du loyer perçu ? (Réf 2)
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Les Charges imputables au propriétaire (charges de copropriété « non récupérables ») : réparations, améliorations prévues au budget, rémunération syndic...
Dans le cas de notre exemple, on peut compter environ 50 € (lissage mensuel de dépenses annuelles) -
Travaux dans l'appartement (changement revêtement du sol, de la chaudière murale, réparation volets roulants, etc.) et gros travaux hors budget général dans l'immeuble
Pour un immeuble non récent (quarante ans ou plus), cela monte vite et comporte de grosses dépenses, si on ramène ça mensuellement, on peut évaluer à 70 € -
Taxe foncière (elle a augmenté 4 fois plus vite que l'inflation en 6 ans et est très élevée dans les grandes villes (Réf 3)). Ramené au mois, comptons 70 € hors « collecte des ordures », qui sera récupérée auprès du locataire
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Assurance propriétaire non occupant, frais (annonces pour location, diag amiante et isolation) reventilé mensuellement : environ 10 €
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nous ne comptons pas ici les intérêts d'emprunts ou amortissements, car cela concerne l'aspect patrimonial (et parfois cela conduit à des revenus négatifs)
Total dépenses : 200 €
Reste 500 € de revenus avant impôts et prélèvements sociaux
Les prélèvements fiscaux sont :
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Contributions sociales sur les revenus locatifs (CSG, CRDS, prélèvement social...) : 17,2% (a été augmentée de 1,7% pour 2018, soit mensuellement 8,5€ dans le cas de l'exemple présent, le propriétaire voit donc baisser ses revenus réels de plus des 5€ demandés par le gouvernement)
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Impôt sur les Revenus : il y a plusieurs tranches (réf 4), nous prendrons l'exemple de la tranche marginale à 30% (entre 2230€ et 6000€ de revenu mensuel net par part avant impôt)
Pas de « flat tax » contrairement aux revenus financiers, donc taux = 47,2% (en prenant en compte la taxe foncière, le fisc prend donc plus de la moitié du loyer),
Total impôts et prélèvements sociaux : 235 €
Revenu locatif net après impôts et prélèvements 265 €, soit 38% du loyer perçu (34% du total loyer+charges payés par le locataire). Selon les annonces, le prix de ce type d'appartement serait de l'ordre de 200 000 euros, ajouter 8% de frais, le rendement annuel net après impôt est donc inférieur à 1,5% , ceci est un exemple significatif, mais absolument pas un barème standard.
Réf 1 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947 (charges locatives)
Réf 2 http://impotsurlerevenu.org/revenus-fonciers/781-la-declaration-de-revenus-fonciers-2044-notice-explicative.php (indication pour la ventilation des postes de dépense de revenu foncier)
Ref 3 http://www.20minutes.fr/economie/2149779-20171012-taxe-fonciere-continue-augmenter
Ref 4 http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/56332-impot-2017-bareme-2017-calcul-et-tranches
39 réactions
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sweach
6 novembre 2017 10:09
Un logement dont le loyé serait de 770€, il n’y aurait que 265€ net au final pour le propriétaire ?
Vous estimez :- le coût du syndic non récupérable à 50 x 12 = 600€- le coût du syndic récupérable (70 - 50) x 12 = 240€- Le coût de la taxe foncière à 70 x 12 = 840€- Le coût des travaux à 70 x 12 = 840€- Assurance à 10 x 12 = 120€- Contributions sociales sur les revenus locatifs à 8.5 x 12 = 102€- Impôt sur le revenu ??? 235-102 = 133€Bilan crédit : 9240€ ; débit : 2875€ soit un solde net de 6365€ par anDonc au final le propriétaire sur les 770 euros touche au final en réel 530 eurosAprès je pense qu’il y a quelques erreurs, rare sont les propriétaire qui consacre autant de frais dans les travaux et même si c’est le cas ce n’est pas chaque année, les charges récupérable sont plus de l’ordre de 66% le coût du syndic est un peu surestimé, la contribution sociales et l’impôt sur le revenu ne se cumul pas, c’est d’abord l’un puis l’autre, ce qui donne moins de 47.2% mais je ne pense pas que les pourcentages sont appliqué au bon montant ce qui ferait monter ce cout.Vous retirez les allègements fiscaux, les frais bancaires, l’évolution du prix de l’immobilier de l’équation qui pourtant modifie radicalement la donne, car avec la loi cellier et ses copies, la parti « impôt » devient un passage obligé pour acquérir un logement neuf.Puis l’immobilier crée une grande injustice en fonction de la date d’achat, car il a subis une grande inflation et ceux qui ont acquit leur logement avant profite maintenant d’une grande plus valus qui a réduit considérablement leur frais initiaux.-
Eric F
6 novembre 2017 11:16
@sweach
Non, dans l’exemple les charges récupérables sont 70€x12 , cela inclue généralement l’eau, gardiennage, entretien, fonctionnement ascenseur, etc. ces 70€ mensuels sont entièrement versés au syndic.Les autres postes portent donc sur les 700€ de loyer.
Concernant les travaux, j’ai évoqué les immeubles assez anciens, je suis parti sur des données d’immeubles années 70 régulièrement entretenus, il y a des travaux dans l’immeuble tels que reprises éclats béton, renouvellement ascenseur, goudronnage parking, systèmes ouverture parking et immeuble, étanchéité toitures, ravalement, peinture et revêtement de sol des parties communes... le « lissage mensuel » est un peu théorique, il y a des « grosses » années et des périodes moins intenses.
Au niveau appartement, c’est également étalé sur plusieurs années, la moyenne mensuelle est un lissage : replacement chaudière murale ou chauffe eau, revêtement sols, peinture, équipements cuisine intégrée, voles roulants mécanisés (pose, entretien), etc.
Avec l’assurance, sont aussi comptés les diagnostics obligatoires et annonces relocation, lissé dans le temps.
Ne sont pas comptés d’éventuels frais de gestion (on suppose gestion directe par le propriétaire) et les périodes de non-location (pour travaux entre deux locataires par exemple).Concernant les impôts et contributions sociales, j’ai évoqué 8,5 € supplémentaires liés à l’augmentation de 1,7% la CSG, mais le total CSG+CRDS+prel soc et additionnels est de 17,2% x 500€ x 12mois = 86€/mois (je les ai intègré au total impots+contributions)
Alors je reconnais avoir oublié de prendre en compte le fait qu’une partie de la CSG est déductible des impôts, en l’occurrence 6,8% (sur le total de 17,2% des contributions sociales)
de ce fait, dans mon exemple, il faut donc -sauf erreur- diminuer le taux total de prélèvements obligatoires de 6,8% x 30% soit environ 2% => le taux de prélèvements obligatoires est donc 47,2% - 2% = 45,2% , donc le total de prélèvements est : 500€ (revenu avant impots) x 45,2% = 226€ / mois (au lieu de 235€)Bilan corrigé, reste net après prélèvements obligatoires : 500€-226€ = 275 €
Comme j’ai indiqué, on ne tient pas compte des dépenses et avantages d’acquisition, qui concernent la constitution de patrimoine, la question porte ici sur le « revenu » (complément de revenu de retraite par exemple) -
Eric F
6 novembre 2017 11:20
@Eric F
rectif : non pas « 17,2% x 500€ x 12mois » , mais « 17,2% x 500€ » = 86€/mois -
sweach
6 novembre 2017 13:10
@Eric F
OK pour le syndic c’est une erreur de ma part.Il y a une différence entre les travaux de copropriété et les travaux privatifs, si vous comptez 1440 euros pour le syndic + 850 euros pour les travaux privatif, ça devient un gouffre financier votre logement, personne ne consacre autant pour un logement loué seulement 700 euros par mois.Donc on reprend :Vous estimez :- le coût du syndic non récupérable à 50 x 12 = 600€- Le coût de la taxe foncière à 70 x 12 = 840€- Le coût des travaux à 70 x 12 = 840€- Assurance à 10 x 12 = 120€- Contributions sociales sur les revenus locatifs à 86 x 12 = 1032€- Impôt sur le revenu (500-86) x 30% x 12 = 1639€Bilan crédit : 8400€ ; débit : 5071€ soit un solde net de 3329€ par anJ’arrive environ aux même chiffre 275€ net par mois, mais par contre je ne suis pas d’accord sur votre estimation des coût du syndic ainsi que ceux des travaux, de plus des travaux dans un logement locatif sont généralement déductible des impôts.Au vue des sommes en jeux il existe une multitude de solution fiscal qui exonère ces impôts, puis je ne suis pas certain que cela fonctionne exactement comme vous le décrivez.Votre exemple et un peu exagéré , mais je suis d’accord en temps normal environ 50% d’un loyer ne fini pas dans la poche du propriétaire.Mais il ne faut pas oublier que beaucoup de propriétaire ne déclare pas et ne font presque pas de travaux. -
Eric F
6 novembre 2017 14:46
@sweach
Tout d’abord, merci d’avoir pris le temps de regarder précisément ces données, ce qui m’amène à préciser et rectifier le cas échéant. Les exemples que j’ai pris en compte concernent, comme je l’ai indiqué, des immeubles années 70, il y a de l’entretien courant (locataire), de la réparation, et des gros travaux, l’un des cas a comporté de couteuses reprises d’étanchéité de toit et reprise nez de balcons, même reventilé sur dix ans, ça influe. Les immeubles récents ont évidemment moins de frais, mais ce n’est pas la majorité du parc installé.
Ces travaux sont déductibles des revenus fonciers, mais pas déductibles du montant des impôts
( http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1604499/le-regime-reel-les-travaux-deductibles-des-revenus-fonciers ), mais un éventuel déficit foncier peut venir en déduction du total de revenus imposables.Concernant le calcul des impôts et contributions sociales, seule une partie de la CSG est déductible des impôts, à savoir 6,8% sur les 17,2% ( https://www.bforbank.com/mag/impots/csg_deductible.html (en ajoutant la hausse de 1,7% déductible) , ce qui revient selon mon calcul de ce matin à une diminution d’environ 2% du taux total de prélèvements obligatoires sur revenus fonciers (cas de la tranche 30%). Selon la ventilation ( https://www.l-expert-comptable.com/a/532032-comprendre-son-avis-d-imposition.html ) on voit que les prélèvements sociaux sont calculés selon chaque type de revenu, et l’Impôt est caclulé sur la somme des revenus moins la CSG déductible
Je suis d’accord que certains propriétaires ne déclarent pas la location ou n’effectuent pas l’entretien nécessaire (voir remarque de Cyril22 et ma réponse), ce sont des sagouins, mais il ne convient pas de se rattraper sur ceux qui sont dans les clous.
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Cyril22
6 novembre 2017 10:17
En effet, 1 logement sur 5 dépend du secteur locatif privé, et la majorité des « bailleurs » ne détiennent qu’un seul appartement locatif, souvent pour complément de revenu et « amortisseur » en cas de coup dur. Le présent gouvernement vise à décourager l’investissement locatif pour réorienter les placements vers le marché financier, ce qui profite aux banques et la bourse plus que l’investissement direct dans les entreprises.
Or il y a en France pénurie de logements à louer dans certaines villes (pas partout) et il faudrait encourager d’une part la mise en location des locaux vacants -nécessitant des frais d’adaptation-, et la construction d’immeubles à loyer modéré (secteur HLM) et intermédiaires (secteur privé), au lieu des redondants immeubles de bureaux qui foisonnent (mais l’investissement dans l’immobilier professionnel est probablement plus rentable).
Un autre problème récent est la concurrence de la location touristique via internet (RB&B...), à de hauts tarifs et généralement non taxé parce que non déclaré ou sous une barre déjà plus élevée qu’un loyer normal. Il y a distorsion du marché entre une filière légale très taxée, et une filière « grise » bien plus rentable !-
Eric F
6 novembre 2017 11:41
@Cyril22
le propriétaire locatif a de manière générale mauvaise presse, du fait d’opérations spéculatives (achat-revente avec plus valu par des « initiés » sur les plans d’urbanisation par exemple), et les « marchands de sommeils » qui louent à prix fort des taudis à des personnes en difficulté ou sans papier. Dans le cas présent, le gouvernement exploite cette mauvaise image pour détourner l’attention sur les avantages fiscaux consentis aux détenteurs de gros capitaux. En résumé, le message est : pour vos vieux jours, placez dans des hedge funds plutôt que dans l’immobilier locatif.
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Croa
6 novembre 2017 13:54
Il manque l’amortissement de l’investissement... Où l’on verrait que le locatif fait quasiment perdre de l’argent : On est souvent mort avant de rentrer dans ses sous ! Pourquoi alors des gens se font bailleurs ? Mystère !
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Eric F
6 novembre 2017 15:04
@Croa
C’est volontairement que je n’ai pas décompté l’amortissement, les intérêts d’emprunts, les frais de notaire et autres, car cela entre dans l’aspect « constitution de patrimoine » et non celui de « complément de revenu ». Certes, il y a des contribuables qui utilisent cela pour réduire leurs impôts en introduisant un déficit foncier, surtout pour les tranches supérieures de l’IR (41%, 45%).
Il y a également l’aspect de plus valu à la revente ou à la transmission (héritage), mais cela doit être soumis à une imposition dédiée (laquelle est -ici encore- fiscalement favorisée sur le capital financier, pas sur le locatif).« Pourquoi alors des gens se font bailleurs », il ne vous a pas échappé que les gouvernements mettent périodiquement en oeuvre des « plans » pour attirer les investisseurs (Perrissol, Scellier...), c’est donc que le secteur n’est pas assez attractif en lui-même, sans ces coups de pouce sur le neuf. Pour l’« ancien », les prix sont plus bas, les agences appâtent par des rendements utopiques, qui passent sous silence les impôts locaux, prélèvements en plus de l’IR, et travaux.
Certains très gros travaux valorisent l’immeuble, par exemple installer un ascenseur dans un immeuble qui n’en n’avait pas. Mais remplacer un ascenseur ou refaire la toiture permet juste de garder « en état ». -
Eric F
6 novembre 2017 16:22
@Le Panda
Merci de votre appro, apparemment les commentaires ne sont pas conservées après publication, je n’ai pas vu votre remarque.
Oui, il y a de « gros joueurs », qui ont des portes dérobées pour placer leurs fortunes : sociétés écran, paradis fiscaux, blanchiment et autre. Les gens lambda ont l’ensemble de leurs revenus connus par le fisc, il y a certes de petits tricheurs mais sur des montants sans rapport avec les sommes colossales des plus fortunés.
Les états ferment les yeux (car ce que trouvent des journalistes, les experts fiscaux pouvaient le trouver), soit du fait de l’influence des plus puissants, soit pour garder des miettes venant des investisseurs.A cause du manque à gagner sur le haut de la pyramide, le fisc se rabat sur les strates inférieures pour prélever, et sur l’aide sociale pour sabrer sur la dépense. Le cas des APL est symptomatique, les bénéficiaires sont souvent en HLM, dont les organismes de gestion sont sur la corde raide et parfois n’arrivent pas même à effectuer l’entretien basique (certes il y a parfois des déprédations).
A priori la hausse des loyers est strictement encadrée par l’indice de la construction, même s’il y a, ici comme partout, des tricheurs.
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sweach
6 novembre 2017 17:29
@Croa
Il suffi de se pencher sur la loi Cellier pour comprendre.La plupart des nouveaux bailleurs sont des financiers qui utilisent ce moyen comme un placement pour pouvoir récupérer leur impôts après quelques années.En gros ça coûte 200 euros par mois pendant pendant 9 ans et vous récupérez 80 000 euros lors de la re-vente, ce qui est un excellent placement pour tout les défiscalisateurs en herbes.Vous avez également les propriétaires qui décident de changer de logement et loue le précédent.Enfin vous avez les bailleurs historiques qui possède leur logement depuis des décennies. -
Eric F
6 novembre 2017 18:14
@sweach
C’est un peu ça le problème, il y a des cas de figure très différents, l’« aubaine fiscale » sert à attirer des investisseurs qui revendent ensuite ou reprennent un emprunt pour acheter d’autres appartements, mais l’état récupère ensuite par une fiscalité sur le foncier et les revenus locatifs qui touche y compris ceux qui ont acheté hors de ces systèmes, puisque comme l’a indiqué Cyril22, la majorités des « bailleurs » ont un seul appartement locatif.
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eddofr
6 novembre 2017 16:34
Bonjour,
Il faut distinguer les investisseurs qui défiscalisent et ceux qui constituent leur retraite.L’investisseur en loi Pinel, achète généralement avec 0€ d’apport (crédit total) et compte sur le rendement à terme, à 6 ou 9 ans. Le bénéfice étant, en fait, intégralement réalisé sur la revente du bien.Pour faire simple, j’achète un bien 210K€ avec un crédit 0€ d’apport sur 20 ans.Chaque mois je reçois 500€ net de loyer, je paie 1100€ de crédit et j’économise 250€ d’impôts.Le bien me coûte donc 350€ par mois.Au bout de neuf ans, le capital restant du est de 130K€.En revendant au prix d’achat (je ne compte même pas la plus-value), je récupère 210-130=80K€ alors que je n’ai, en réalité, investit que 40K€ (350*12*9).L’investisseur « retraite », lui fonctionne sur une toute autre logique :En réalité, pour lui, peu importe la rentabilité de l’investissement.Ce qui compte c’est la rente qu’il obtient pour ses vieux jours.Je connais pas mal d’Artisans qui ne font pas trop confiance aux « fonds de retraites » et autres placements financiers (à juste titre selon moi) et qui préfèrent investir dans la pierre pour préparer leurs vieux jours.Là, le calcul est simple :J’ai 210K€ durement gagnés (après impôts).Soit je les places dans un fond d’épargne retraite, soit je fais un placement immobilier :Il me reste 20 ans avant la retraite :Fond de retraite :Au mieux 2,5% par an, au bout de 20 ans j’aurais 335 000€.Convertis en rente, j’aurais une rente de 15 000 euro par an au mieux.Et rien à léguer à mes descendants.Immobilier :Dés maintenant je touche 500 euro par mois.Depuis 1970, sur le long terme, l’immobilier augmente en moyenne de 2% par an (crash compris), dans 20 ans mon bien vaudra donc 300 000€.Il m’aura rapporté, entre-temps 120 000€ de loyer net (éventuellement réinvestit)Il continuera à me servir une rente de 9 000 Euros par anEt je léguerai un bien de 300K€ à mes descendants !-
sweach
6 novembre 2017 18:07
@eddofr
Je valide votre analyse de la loi pinelL’un des HIC ! c’est que les logements neufs sont surcoutés, c’est à dire que les prix d’achat en loi pinel sont supérieur au prix de l’ancien, car il incorpore les réductions fiscal dans le prix d’achat et rend pratiquement inaccessible le logement neuf aux primo accédant.Les prix de revente commence à être inférieur au prix d’achat neuf ans plus tôt.Mon frère a acheté en même temps que moi un logement 18% plus chère pour une surface 22% plus petite pour un même secteur, lui il était sur du neuf en loi cellier et moi j’étais sur de l’ancien, cela fait maintenant 5 ans et le prix de l’immobilier de l’ancien n’a pas vraiment changé, je doute que mon frère revendra son logement au prix d’achat dans 4 ans, mais il aura quand même fait une bonne affaire.Les français ont tendance à investir dans la pierre et à ne pas trop s’endetter, c’est un bon réflexe mais il faut avouer que les nouvelles génération n’ont plus trop le choix.Je suis très étonné des fonds de retraites qui existent actuellement sur le marché et les rentes en tout genre, les différentes offre sont loin d’être compétitive et boursicoter avec un PEA me semble plus judicieux que d’utiliser un PERP, mais la pierre sera toujours un bon placement sous réserve d’avoir acheté quelques chose de correcte, une petite surface dans une ville universitaire trouvera toujours preneur.8 ans avant la retraite ouvrait un PEA, investissez dans 4 ou 5 actions du CAC avec 2 ou 3% de dividende et vous passerez une bonne retraite. -
Eric F
6 novembre 2017 18:27
@eddofr
oui, il y a des des investisseurs qui utilisent des dispositifs d’incitation fiscale et le font parfois en cascade, avec plus valu en cas de revente. Concernant le placement retraite, attention que le revenu locatif net mensuel que font miroiter les agences et banques oublie souvent des postes de dépense. Je n’ai pas compris dans l’exemple comment le loyer passe de 500 euros par mois à 9000 par ans, il faudrait voir à monnaie constante. -
sweach
6 novembre 2017 18:49
@Eric F
*Je n’ai pas compris dans l’exemple comment le loyer passe de 500 euros par mois à 9000 par ans*Il part du principe que le loyer prendra 2% par an sur 20 ansJe ne pense pas que cela soit possible car l’inflation suit souvent les taux d’intérêt bancaire et je vois mal comment on aurait 2% par an pour les prochaines décennie au vu des taux actuel, même si je le souhaite. -
Eric F
6 novembre 2017 18:50
@sweach
Le problème de la bourse, c’est une lapalissade mais il faudrait acheter quand les cours sont bas, et on ne sait jamais si ça va ou non remonter. Celui qui a acheté au « creux » après la crise de 2008 a certainement fait une bonne affaire, celui qui achète aujourd’hui au niveau qu’ont atteint les cours sera peut être déplumé. Par exemple ceux qui avaient acheté Natixis juste avant la crise ont perdu 90% en quelques mois. Regardons la courbe : les sommets de 2007 sont quasiment réatteints notamment grace aux somme pharaoniques injectées par les banques centrales dans le circuit bancaire, l’indice a été multiplié par plus de deux depuis le creux de 2009 (considérablement plus que l’immobilier !). Assurément on peut regretter de ne pas avoir pris un PEA en 2009, mais il ne parait pas opportun d’acheter maintenant, car si on nous fait miroiter la progression passée, c’est que le pic est proche ! ...la prudence semble de laisser passer le prochain krach. -
Eric F
6 novembre 2017 18:58
@sweach
-dans mon commentaire ci-dessus, je répondais au dernier paragraphe de votre commentaire de 18h07.
-concernant votre commentaire de 18h49 (quelle productivité
! ) en effet, son exemple prend en compte une réévaluation annuelle, mais il me semble que l’indice des loyers ne dépasse guère l’inflation ces temps-ci, ce qui semble être durable, c’est du reste pourquoi j’évoquais de parler à monnaie constante. -
Parlez moi d’amour
6 novembre 2017 19:59
@Eric F
La valeur de l’immobilier est assez fluctuante mais c’est un placement sur le long terme pour un particulier.
Ce sont les banques qui ont poussé les futurs retraités à investir dans du locatif, faisant miroiter un complément de retraite alors qu’elles savaient déjà que lesdits revenus seraient ponctionnés de plus belle. Mais c’était leur intérêt que de proposer des crédits ...
En fait, le loyer ne devrait servir qu’à l’entretien et la valorisation du bien, seul le bénéfice à la vente étant considéré comme un gain, donc en aucun cas un revenu complémentaire, les aléas de la location étant devenus trop risqués. Pour ma part je n’y ai laissé que des plumes.
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Eric F
6 novembre 2017 21:26
@Parlez moi d’amour
En effet, les banques ont à une époque poussé vers l’immobilier pour « vendre » du crédit, mais il semble qu’elles cherchent désormais plutôt à vendre des produits de placement, car le crédit à très bas taux ne leur laisse que peu de marge.
Côté investisseurs, certains cherchent en effet la plus valu, mais côté épargnant, le complément de revenu est plutôt visé. -
Eric F
6 novembre 2017 21:29
...j’ajoute qu’on peut effectivement y laisser des plumes : gros frais de remise en état, locataires insolvables à loger à ses frais avant éventuelle expulsion tout en payant l’ensemble des charges... ce n’est pas une rente sans risque, sauf pour l’état qui ponctionne taxes, impôts et contributions sociales.
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John Wo
6 novembre 2017 21:58
@Eric F
J’ai l’impression que beaucoup de petits investisseurs immobiliers ne se rendent pas compte des coûts non prévu initialement et peuvent se faire piéger. Comme vous le décrivez dans l’article. Il n’y a pas que les charges et l’emprunt à rembourser, il faut avoir la capacité de faire face aux imprévus et ces imprévus ne peuvent pas toujours être lissés sur une année, s’il y a une fuite dans la toiture, c’est tout de suite qu’il faudra sortir les 500€ ou 1000€ pour ne pas endommager le reste de l’immeuble.Après l’immobilier, si on est préparé face aux imprévus, c’est une rente, cela ne me choque donc pas qu’elle soit taxée autour de 50%, en particulier dans le cas d’un achat dans l’ancien. Avec un achat dans l’ancien, l’investisseur ne crée rien de plus pour la société, il enrichit surtout la banque et participe au financement de l’état et s’enrichit lui aussi même si c’est à un rythme assez lent.Finalement l’immobilier, si on achète de manière intelligente au bon endroit, c’est un placement à long terme assez peu risqué. -
Eric F
6 novembre 2017 23:51
@John Wo
Le neuf acheté sur plan fait travailler le secteur du bâtiment, l’ancien fait travailler l’artisanat pour l’entretien, les réparations, les améliorations. Mais vu du locataire, l’essentiel est de trouver un logement au bon endroit avec les bonnes caractéristiques au meilleur prix (loyer).
Or les prélèvements obligatoires tirent mécaniquement le loyer vers le haut, supposons une « flat tax » à 30% (incluant taxe hab, CSG, IR) répercutée en baisse de loyer, ceux-ci diminueraient de manière drastique. L’état ne peut pas à la fois prélever près de 50% et feindre de s’étonner du niveau des loyers (hormis secteurs tendus, effectivement abusifs).Parmi les aléas pour le propriétaire, c’est de tomber sur un locataire qui dégrade le logement et est en incapacité de payer, en étant protégé par la loi. D’où la surenchère, par les agences de location, de demandes de garanties, ou un choix au feeling à la tête du client. Et on voit parfois des logements rester vides de ce fait. Il existe des assurances contre les impayées, mais c’est un cout supplémentaire dans le millefeuille des dépenses, et on reboucle sur le niveau élevé de loyer.
L’état aussi peut créer des aléas par des règlements, ainsi certains logements devraient dépenser la valeur du bien pour suivre les normes d’isolation qui risquent d’être exigées selon les déclarations de certains gouvernants. -
John Wo
7 novembre 2017 03:02
@Eric F
Je sais bien que le neuf fait travailler les entreprises du bâtiment et l’ancien fait travailler des artisans. Mais seul le neuf augmente la richesse nationale, c’est à dire qu’il y a un logement supplémentaire de disponible pour le peuple. L’ancien permet juste l’entretien d’un logement, ce n’est pas rien mais c’est quand même moins intéressant pour le peuple.Pour moi, dans la plupart des cas, les logements loués le sont dans une zone tendue, ainsi les prix sont plutôt fixés par la demande et donc la mesure n’aura pas d’impact sur le prix des loyers. Néanmoins je reconnais que dans les zones qui ne sont pas tendues, le prix des loyers pourrait être amené à augmenter et que si l’état décidait de diminuer les prélèvements, les propriétaires auraient la possibilité de baisser le loyer. Mais, le ferait-il ?Pour moi, cela signifie simplement qu’en tant que propriétaire, c’est plus intéressant d’investir dans les zones tendues. D’où l’importance du choix de l’emplacement dans un investissement immobilier. -
sweach
7 novembre 2017 09:55
@Eric F
*Celui qui a acheté au « creux » après la crise de 2008 a certainement fait une bonne affaire, celui qui achète aujourd’hui au niveau qu’ont atteint les cours sera peut être déplumé. Par exemple ceux qui avaient acheté Natixis juste avant la crise ont perdu 90% en quelques mois.*La bourse est loin d’être aussi fluctuante que certain le laisse croire, depuis plus de 20 ans le CAC oscille entre 3000 et 6000 points, donc vraiment dans le pire des cas vous ne perdez que la moitier de vos placements.Natixis n’est pas un bon exemple car ils ne produisent rien, ce sont des financiers.Ce qui est un peu invisible ce sont les dividendes, une rente qui est versé chaque année aux actionnaires.Je suis de votre avis pour le prochain « krach », tout ces milliard qui circulent actuellement sont un peu trop loin de la réalité pour survivre bien longtemps, mais leur idée de mettre des taux négatifs ralenti considérablement les mouvements et ça peu durer encore un petit moment, même si le mouvement est préférable.*mais il semble qu’elles cherchent désormais plutôt à vendre des produits de placement*En fait les banques jouent au jeu le plus dangereux qui soit car actuellement ils prêtent pour qu’on joue en bourse, leur but est toujours de vendre du crédit peut importe que les emprunteurs soient solvable ou non, c’est le même schéma qu’en 2008 mais c’est avec la bourse, la FED et la BCE cette fois. Avec mon PEA je suis actuellement à +40 % sur un an et en même temps ma banque me propose un prêt personnel de 75000 euros à 1.95% sur 48 mois (la tentation est grande)J’ai bien conscience que ça ne peut pas durer bien longtemps et que jouer à ce jeu serait déraisonnable.Le seul canot de sauvetage que je vois cette fois ça sera la dévaluation du dollar et de l’euro, donc la pierre me parait être une bonne idée ^^ -
sweach
7 novembre 2017 10:15
@John Wo
*Mais seul le neuf augmente la richesse nationale, c’est à dire qu’il y a un logement supplémentaire de disponible pour le peuple.*Détrompez-vous, actuellement nous perdons des logements anciens, car beaucoup deviennent insalubre avec le temps et reste vide.La pénurie de logement est plus due à la politique car actuellement nous centralisons tout et nous avons une exode des petites villes vers les métropoles et ville universitaire.Notre Démographie ne justifie pas la pénurie, il suffirait juste de ramener la vie économique dans les petites villes, en ré-ouvrant les petits hôpitaux, en déplaçant les université dans des villes moyennes, en y plaçant l’administration.Idéalement il faudrait relancer nos industries (métallurgie, charbon, chimie, ...)Et avec d’autre norme le secteur agricole pourrait être une révolution pour l’emploi et un retour vers les campagnes.*les propriétaires auraient la possibilité de baisser le loyer. Mais, le ferait-il ?*Nous avons une loi qui est celle de l’offre et de la demande, le prix sera toujours fixer par elle.Il faudrait inventer un impôt où bien un system de tutel des logements qui reste vide à cause des propriétaires qui ne souhaite plus louer où s’occuper de leur logement, pour augmenter l’offre et faire chuter le prix. -
Eric F
7 novembre 2017 11:03
« @John Wo
Mon propos n’était pas de donner des conseils d’investissement, mais de montrer la structure des couts associés au locatif et proposer un exemple-type sans complaisance (on me dit qu’il est pessimiste, mais c’est parfois pire), car les agences ou banques proposent un miroir aux alouettes.
Dans les »zones tendues« , je suis d’accord que les tarifs proviennent du déséquilibre entre l’offre et la demande, le prix d’achat est encore plus élevé comparativement que le loyer, il n’est absolument pas évident que ce soit un meilleur investissement aujourd’hui (et on ne peut acheter rétroactivement au prix d’il y a dix ans
).
Et puis, il y a la »pénurie« provoquée par le recours à la location Rbnb http://www.20minutes.fr/bordeaux/1819539-20160404-bordeaux-plus-plus-logements-reserves-service-airbnb  ; (je cite : »un T2 dans le centre de Bordeaux [ville touristique], qui se louerait 558 euros par mois, rapporterait 560 euros sur AirBnB pour dix nuits par mois« ) et il existe en plus une défiscalisation jusqu’à une somme assez importante. L’élu, dans l’artiicle déclare » on peut d’ailleurs imaginer aussi des incitations fiscales pour ces propriétaires de logements, afin qu’ils les mettent plutôt dans le parc locatif. ! c’est egalement le sens de mon propos. -
Eric F
7 novembre 2017 11:23
@sweach
Je suis absolument d’accord avec ce que vous écrivez, d’une part la « préservation/amélioration » du parc locatif ancien est un apport pour la société .
Et d’autre part, la concentration croissante de l’activité économique dans les grandes métropoles est néfaste, et notamment pour les problèmes de cout du logement (notons que c’est surtout l’activité tertiaire qui s’y concentre).Sur ce dernier point, il y a eu dans les années 60/70 des mesures volontaristes de création de métropoles d’équilibre face à Paris, et de petites villes industrielles face à ces métropoles, par exemple https://www.cairn.info/revue-histoire-economie-et-societe-2007-2-page-49.htm (telecom valley du Trégor), et au début des années 90, Edith Cresson a également tenté une politique de décentralisation de l’administration.
Mais aujourd’hui, la « concurrence » entre états conduit nos gouvernants à booster le Groß Paris, et la « concurrence » entre régions conduit celles-ci à booster leur capitale régionale (Bordeaux, Toulouse, Lyon -qui s’est même détaché du département !-, Lille, etc.). Il y a là une question de « choix de société » -et de choix individuel, quand on peut- (né à Paris, depuis le début de ma vie professionnelle je n’ai jamais vécu dans une ville de plus de 15 000 habitants). -
Eric F
7 novembre 2017 11:35
@sweach
j’aurai du préciser que mon commentaire ci-dessus répondait à votre commentaire de 10h15 ce matin.
Concernant votre commentaire de 9h55 sur la bourse, oui, le CAC fluctue grosso modo entre 3000 et 6000, mais quand on achète à plus de 5000 comme aujourd’hui, le risque est gros de laisser des plumes, et perdre près de la moitié de son épargne c’est quand même redoutable ...a moins d’attendre le cycle suivant, sauf que le pic ne sera peut-être plus jamais atteint (je crois que Tokyo est très loin de son pic historique surgonflé). Je n’ai pour ma part conservé que le Plan d’Epargne Entreprises, je ne suis pas revenu au PEA après la dernière crise, clairement l’affaire Natixis m’a écœurée, je n’ai plus confiance aux banques. Du reste les « paradise papers » alimentent ma répulsion pour le monde de la finance, les affairistes, et la complaisance des gouvernants (chaque état a son petit paradis fiscal intégré et ses canaux pour les initiés) -
sweach
7 novembre 2017 13:05
@Eric F
*quand on achète à plus de 5000 comme aujourd’hui, le risque est gros de laisser des plumes, et perdre près de la moitié de son épargne c’est quand même redoutable*C’est une peur légitime mais dans les faits c’est assez rare, prenons l’exemple d’un père de famille qui ouvre un PEA avec des actions à 3% de dividende qu’il réinvestie et une bourse qui prend 5% par an jusqu’à chuter de 50% 8 ans plus tard.Il place 100 000 euros la première années1 ans : 108 0002 ans : 116 6403 ans : 125 9724 ans : 136 0485 ans : 146 9336 ans : 158 6877 ans : 171 3828 ans : 185093 / 2 = 92546En boursicotant prudemment, les risques certe réel ne sont pas catastrophique, mais les gains sont nettement plus important car tout est fait pour protéger ceux qui jouent en bourse.*Natixis m’a écœurée*J’ai personnellement une large préférence pour une industrie qui possède des infrastructures, du personnel qui fabrique et vend des produits dont on aura toujours besoin, plutôt que d’investir dans un groupe financier qui joue avec des zéro et des un dans un ordinateur.*je n’ai plus confiance aux banques*Je ne leur est jamais fait confiance*chaque état a son petit paradis fiscal intégré et ses canaux pour les initiés*Je suis de votre avis, moi aussi tout cela me dégoutte, mais ce sont les règles du jeu, vu qu’on ne peut pas les modifier il faut jouer avec sinon on se fait avoir. -
Eric F
7 novembre 2017 18:21
@sweach
Dans votre exemple, l’investissement est réalisé 8 ans avant le krach, mais le problème va se poser pour ceux qui investissent peu avant le krach, les 100 000 initiaux vont tomber à 50 000 ...donc avec un CAC à 5000 mieux vaut rester circonspect.
Concernant Natixis, c’était présenté en 2007 par la Caisse d’Epargne comme un investissement pépère, bien coté par les agences de notation !
Je ne pense pas que les canaux d’optimisation fiscale et de leviers financiers qu’utilisent les très grosses fortunes pour accéder aux paradis fiscaux ou sociétés écran soient ouvertes au pékin lambda. Certes, il y a des « bon plans » à plus petite échelle, comme par exemple en matière de location -puisque c’est le sujet de l’article- certains choisissent de ne pas déclarer la location ou faire du rb&b, du fait de la fiscalité dissuasive pour les bailleurs (hormis les cas de déduction d’intérêts et amortissement). On pourrait dire que le travail au noir et la location non déclarés sont de l’« optimisation fiscale » par dissimulation !
Les citoyens honnêtes sont doublement vaches à lait : en payant à la fois leur part et la compensation de ceux qui truandent -
sweach
8 novembre 2017 09:52
@Eric F
*mais le problème va se poser pour ceux qui investissent peu avant le krach*On parle de krach mais le CAC ne chute pas de 50% en deux jours, en 2000 le CAC a mit 3 ans et en 2008 il a mit 2 ans, ça laisse le temps de réagir (natixis a perdu progressivement 90% sur une période de 2 ans).*les très grosses fortunes pour accéder aux paradis fiscaux ou sociétés écran soient ouvertes au pékin lambda.*Je faisais plus référence au fait de boursicoter ou non, car si je n’avais pas utiliser cet outil mon niveau de vie serait un peu plus bas aujourd’hui et j’estime que ce moyen n’est qu’un juste retour de ce que l’actionnera ponctionne sur mon travail.*certains choisissent de ne pas déclarer la location ou faire du rb&b*C’est comme pour beaucoup de chose, l’absence de contrôle et de punition dissuasive incite la fraude, rb&b ne devrait pas être utilisé comme un travail à part entière, il fait de gros dégas sur les parc locatif dans les zones touristique,Après il faut avouer que l’offre hôtelière n’est pas adapté aux besoins car trop chère et insuffisante, c’est un peu la même logique qu’avec les taxis, je ne pense pas que les taxes soient les premières responsable. -
Eric F
8 novembre 2017 11:26
@sweach
Vous avez raison, la chute boursière de 50 % ne se fait pas en un jour, mais j’ai souvenir que pour Natixis, la conseillère de la Caisse d’Epargne nous disait « c’est incompréhensible, l’action remontera forcément ». Mais comme vous avez compris, ce n’est pas mon domaine de prédilection, je n’ai plus en terme d’actions que ce qui se trouve sur mon plan d’épargne entreprise, sans chercher à boursicoter étant peu doué pour le jeu, car comme dit l’adage : si vous ne savez pas qui est le pigeon, alors c’est vous (dans le cas considéré c’est vrai en tant qu’individu, mais aussi globalement pour les petits épargnants, voire la société).Concernant les loyers, si vous décomposez ce que deviennent les 700 euros de l’exemple, le poste le plus important est le fisc (taxe foncière + prélèvements sociaux + IR) , donc forcément ça a une incidence prépondérante sur le niveau des loyers. Un peu comme pour le tabac, s’il y a du trafic (locations dissimulées, gré à gré touristique....) , c’est parce que la marge à gagner est importante.
Je connais mal les problèmes concernant l’hôtellerie versus les chambres d’hôtes, ni les taxis versus les VTC, mais je suis certain que les charges et contraintes ne sont pas les mêmes, il y a une distorsion de concurrence certainement voulue dans la logique de l’uberisation. -
sweach
8 novembre 2017 17:40
@Eric F
*la conseillère de la Caisse d’Epargne nous disait*En terme d’argent, il ne faut écouter qu’un seul opinion, le sien !Comme ça vous ne pouvez vous en prendre qu’a vous même.*Concernant les loyers, si vous décomposez ce que deviennent les 700 euros de l’exemple, le poste le plus important est le fis*Je ne suis pas de votre avis, il existe trop de system de défiscalisation pour que l’impôt soit le premier responsable du niveau des loyer, dans le cas de mon frère en loi cellier ce n’est clairement pas le cas au contraire même car le fisc participe à l’achat de son logement.Mais effectivement vous avez une grosse différence entre ceux qui utilise les aides et ceux qui ne se renseigne pas.Plus vous gagnez d’argent et moins vous pouvez payer d’impôt. -
Eric F
8 novembre 2017 18:41
@sweach
Lorsque vous avez un support de placement qui vient à échéance, que vous vous renseignez sur quoi replacer, et que vous n’avez jusqu’ici pas eu de déboire avec votre banque « de père de famille », vous avez tendance à faire confiance. En outre les « agences de notation » étaient dans la combine pour booster la « titrisation ». Malencontreusement, même les banques jadis à caractère solidaire sont devenues rapias comme les autres.Concernant la fiscalité sur les revenus locatifs, vous vous focalisez sur les Cellier ou autre, mais la plupart des petits bailleurs n’en sont pas à racheter sans cesse pour avoir un déficit fiscal, puisque la majorité d’entre eux ne possèdent qu’un seul appartement locatif. Il y a pu y avoir un « bonus » pour l’achat, mais la situation « en régime établi » est lourdement fiscalisée. Le but des plans est de donner du carburant à la construction, et l’état récupère la mise sur le parc installé. Les banques font le rabatteur, et les agences prennent le relai.
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sweach
8 novembre 2017 19:13
@Eric F
*mais la plupart des petits bailleurs n’en sont pas à racheter sans cesse pour avoir un déficit fiscal, puisque la majorité d’entre eux ne possèdent qu’un seul appartement locatif*Si on ne prend pas les bailleurs de ces 20 dernières années qui profitent du system cellier et autre.Vous faite donc référence aux propriétaires qui ont acheté des logement dans les années 80 voir 70, mais le prix de l’immobilier a explosé depuis, difficile de ne pas faire de bonne affaire même si le fisc s’en mêle.La fiscalité est un mécanisme très complexe, si on se penche sur le sujet on peut trouver beaucoup de combine.Quand on a de l’argent et les bonnes informations le fisc n’est plus vraiment un problème.Après le bailleur qui a un logement et qu’il souhaite le louer sans trop se poser de question, effectivement lui il peut se faire assassiner.*Le but des plans est de donner du carburant à la construction, et l’état récupère la mise sur le parc installé*Non ce n’est pas le cas, la grande majorité des actions de l’état dans l’immobilier sont contre productive et je trouve incroyable que l’état soit lourdement déficitaire dans ce domaine, alors que soit disant c’est lourdement taxé.Au lieu de construire et de louer à bas coût des logements, l’état défiscalise les bailleurs du neuf et donne des aides directs aux locataires, hors avec la loi de l’offre et de la demande augmenter le pouvoir d’achat des bailleurs fait monter le prix et augmenter le pouvoir d’achat des locataire fait également monter le prix, on est tous perdant avec ce mécanisme ponctionné sur nos impôts. -
Eric F
8 novembre 2017 19:43
@sweach
je ne suis pas convaincu que l’APL tire vers le haut les loyers, car les bénéficiaires d’APL se trouvent souvent dans le locatif social, dont les organismes sont parfois à la ramasse financièrement.
Le locatif privé, une fois passé la période d’achat (hors plans lorsqu’il s’agit de l’ancien, avec juste défiscalisation des intérêts), l’impôt représente une bonne partie du prix du loyer. Alors pourquoi pas en effet renoncer aux dispositifs boostant l’achat et en contrepartie réduire les taxes ?
Par ailleurs, le niveau des loyers hors zones tendues n’est pas abusif, la loi de l’offre et la demande tire vers le haut là où il y a déficit d’appartements à louer, on reboucle sur le cas de bordeaux où de nombreux proprios préfèrent passer en rb&b, mais en centre ville ce sont souvent des appartements de standing, pour des locataires non bénéficiaires d’APL.
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Cyril22
9 novembre 2017 09:51
A propos du « capital », les rendements sont très élevés ce qui rend les placements attractifs (ref : https://publications.banque-france.fr/les-taux-dinteret-ont-baisse-pas-le-rendement-du-capital ). Mais il y a risque d’effondrement boursier, c’est pourquoi les élites (financiers, banquiers, gouvernements) s’efforcent de réorienter les petits épargnants vers la bourse, pour permettre aux gros détenteurs de capitaux de vendre à temps avant la baisse. Il y a aussi de la part des banques « titrisation » de dettes non solvables, ce qui vient d’être réautorisé (https://www.lesechos.fr/31/05/2017/lesechos.fr/030361791193_l-europe-relance-la—bonne—titrisation.htm ). On s’achemine vers une situation comme celle de 2007, les riches utilisent le « cliquet » des hausses boursières en se dégageant à temps, pour racheter en début de cycle suivant.
Alors, le « foncier » est évidemment plus pépère en rendement, mais plus sécurisé pour les non-initiés du système financier et qui ne peuvent se permettre de mettre en danger leur épargne, c’est ce qui exaspère les banquiers et leurs relais politiques. -
! ) en effet, son exemple prend en compte une réévaluation annuelle, mais il me semble que l’indice des loyers ne dépasse guère l’inflation ces temps-ci, ce qui semble être durable, c’est du reste pourquoi j’évoquais de parler à monnaie constante.
).